Cẩn thận khi giá bất động sản tăng với “tin đồn” quy hoạch

Trên thực tế ngay khi thị trường có thông tin quy hoạch mà chưa được xác nhận thì mọi giao dịch mua bán, chuyển nhượng vẫn diễn ra hết sức sôi động khiến cho các phân khúc đều rục rịch tăng giá mạnh. Việc xuất hiện những dự án hạ tầng quy hoạch sẽ mang đến rất nhiều cơ hội cho từng địa phương và cả những nhà đầu tư. 

Tuy nhiên, việc rót tiền khi mới chỉ có “tin đồn” quy hoạch sẽ khiến cho giá bất động sản tăng cao trong khi trên thực tế hạ tầng chưa phát triển tương xứng, hoặc việc quy hoạch chưa chắc đã xảy ra. Tại nhiều khu vực, những thông tin quy hoạch chưa chính xác khiến cho các nhà đầu tư xuống tiền để cải thiện hạ tầng, phát triển tràn lan các dự án bất động sản, khiến cho nguồn cung dư thừa, vượt xa nhu cầu trên thị trường.

Đây chính là nguyên nhân dẫn đến những cơn “sốt đất” trên thị trường, tạo cơ hội cho những kẻ đầu cơ đất hoạt động mạnh biến những cánh đồng ruộng, vùng đất hoang hay các khu đô thị “đắp chiếu” dở dang, bị đội giá lên cao, nhiều người đổ xô đến mua. Nhưng trên thực tế, có những vùng đất thật sự không thể phát triển khi không có quy hoạch.

Trong báo cáo được công bố mới đây từ một đơn vị nghiên cứu bất động sản Việt Nam, những dự án hạ tầng luôn tạo ra kỳ vọng lớn đối với mỗi địa phương, khu vực. Tuy nhiên, để có thể biến sự kỳ vọng đó thành hiện thực thì sẽ phải giải quyết rất nhiều bài toán khó đang tồn tại trên thị trường.

Trước tiên chính là phải kiểm soát “giá đất” tăng theo hạ tầng, vì cần phải xác định xem quy hoạch được thông báo có chắc chắn được thực hiện không, hay chỉ là “tin đồn” để thổi giá lên.

Thứ hai phải sử dụng hiệu quả nguồn đất trong quá trình đô thị hóa, không nên để lãng phí quỹ đất trên thị trường hoặc để xảy ra tình trạng “gom” đất thổi giá lên cao. Nếu như không có sự kiểm soát sẽ khiến cho giá đất tăng mạnh tổn hại đến chất lượng cũng như quá trình đô thị hóa. Thực tế cho thấy những bài học đắt giá trước đây về những khu đô thị ma, dự án bỏ hoang được thành lập khi có tin đồn về quy hoạch khiến cho việc đô thị hóa càng trở nên “cồng kềnh”.

Các chuyên gia đánh giá, việc đón đầu quy hoạch từ giai đoạn đầu là thời điểm được nhiều người lựa chọn vì có biên độ tăng giá bất động sản lớn nhất. Tuy nhiên, tiềm năng luôn đi cùng với rủi ro nếu như những thông tin quy hoạch không chính xác, nên các nhà đầu tư luôn phải cẩn trọng khi đầu tư vào những khu vực có thông tin quy hoạch.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ, thời gian trước đây hay đến thời điểm hiện tại thị trường bất động sản Việt Nam vẫn luôn nhạy cảm với những thông tin quy hoạch vì các dữ liệu thông tin chưa được công khai, minh bạch. Đa phần những thông tin quy hoạch ban đầu đều là “truyền tai” nhau. 

Ông Đính cho biết thêm, trên thực tế đã xảy ra nhiều vụ người dân đổ xô đi mua gom bất động sản trước khi thông tin quy hoạch được xác định, nhất là những dự án về hạ tầng giao thông. Mặc dù đã được cảnh báo nhưng họ vẫn sẵn sàng mua bán, chuyển nhượng khiến giá bất động sản tăng cao, và tạo thành những làn sóng trong suốt một thời gian.

Theo vị chuyên gia này, tâm lý của các nhà đầu tư là dễ bị ảnh hưởng từ dây chuyền hiệu ứng, lao vào thị trường một cách thiếu cân nhắc mà chỉ cần nghe đồn sẽ tăng giá là xuống tiền. Trên thực tế khi giá đã vượt xa với giá trị thực thì họ sẽ rơi vào tình cảnh chôn vốn, muốn bán cũng không ai mua.

Điều này khiến cho giá nhà, đất chưa đến tay người có nhu cầu thực đã bị thổi lên cao. Do đó, nhiều người mua đã không còn đủ khả năng tài chính để mua những khu vực mà họ mong muốn. Về lâu dài những khu đất đó sẽ lại tiếp tục bị bỏ hoang vì người bán không hạ giá còn người mua không đủ tiền. Như vậy sẽ tạo ra một vòng lặp mà khiến cho tất cả những ai tham gia vào quá trình này đều bị ảnh hưởng.

Chuyên gia cho rằng, nếu như muốn tận dụng những cơ hội để phát triển đô thị hay thị trường bất động sản cần phải có những giải pháp, phương án để hạn chế tối đa những rủi ro có thể xảy ra giống như trong thời gian qua, tạo ra môi trường phát triển bền vững. Tuy nhiên, những nhà đầu tư và người mua bất động sản cũng phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền đối với bất cứ sản phẩm nào.

Cần có giải pháp quy hoạch bài bản, tổng thể và có tầm nhìn dài hạn trong tương lai, những thông tin quy hoạch cần phải công khai, minh bạch để nhiều người cùng được biết đến. Bên cạnh đó, thúc đẩy việc giải ngân đầu tư công, đẩy nhanh tiến độ của các dự án hạ tầng giao thông. Đặc biệt cần có biện pháp để ngăn chặn lợi ích nhóm, thổi giá đất ở các khu vực có quy hoạch.

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua giai đoạn “đáy” vào năm ngoái và trên thực tế vẫn cần rất nhiều động lực nữa để hồi phục. Trong thời gian sắp tới, khi những dự án quy hoạch được triển khai, mở rộng, các địa phương cần phải sát sao hơn trong quá trình kiểm tra, giám sát, những nhà đầu tư cần phải sáng suốt, đánh giá tình hình kỹ lưỡng trước khi đầu tư./.