Chuyên gia dự báo trái chiều về thị trường chung cư năm 2025

Khó kiểm soát đà tăng giá của chung cư

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) phát hành mới đây cho thấy, thị trường bất động sản năm 2024 đã qua giai đoạn khó khăn nhất.

Tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận khoảng gần 81.000 sản phẩm chào bán, tăng hơn 40% so với năm 2023; trong đó, có 65.376 sản phẩm chào bán mới, gấp khoảng 3 lần so với năm 2023 nhưng mới bằng khoảng 7% so với năm 2018.

Riêng quý IV/2024, thị trường ghi nhận 28.000 sản phẩm chào bán mới, gấp 2 lần so với quý trước và gấp 4 lần cùng kỳ năm 2023.

Lượng giao dịch trong năm 2024 tiếp tục tăng trưởng ổn định khi nguồn cung được cải thiện. Tính đến cuối năm, toàn thị trường ghi nhận hơn 47.000 giao dịch thành công, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 72%.

Đáng chú ý, tốc độ tăng giá mạnh của phân khúc căn hộ chung cư ở nhiều thị trường. Theo một nghiên cứu của VARS trong tập mẫu 150 dự án chọn lọc, tính đến cuối năm 2024, giá bán trung bình ở Hà Nội đã tăng 72,4% so với quý II/2019. Theo sau là Đà Nẵng với mức tăng 49,9% trong khi TP.HCM chứng kiến mức tăng chậm hơn, khoảng 34,3%.

“Giá chung cư cao cấp tăng "khó kiểm soát", một phần do các dự án được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao, chi phí đầu tư, đất đai tăng cao. Giá chung cư cao cấp thứ cấp, tức các chung cư đã vào ở, cũng "neo" cao, vượt xa giá trị thực. Tuy nhiên, thực tế nguồn cung và thanh khoản ở mức trung bình. Giao dịch chuyển nhượng căn hộ tập trung chủ yếu ở các dự án nằm ở nơi có hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ, với mức giá tăng hợp lý”, VARS nhận định.

Thị trường bất động sản 2025 sẽ sáng hơn về cuối năm

Nhận định về xu hướng thị trường bất động sản thời gian tới, VARS cho rằng, thị trường bất động sản sẽ theo đà tiến vào chu kỳ mới trong năm 2025, bất chấp một số khó khăn, trở ngại còn “sót” lại. Nhiệt thị trường sẽ tỏa dần và đều hơn giữa các khu vực. Trong đó, khu vực miền Bắc vẫn tiếp tục sức nóng, khu vực miền Nam sẽ có dấu hiệu tăng nhiệt rõ rệt.

Loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu là phân khúc cao cấp, tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Loại hình biệt thự/liền kề dần trở thành “tâm điểm”, nhất là các dự án thuộc các đại đô thị tiếp tục tạo chú ý với tiêu chuẩn hoàn thiện ngày càng ấn tượng, cùng với đó là mức giá bán cũng “neo” ở tầm cao.

Đất nền đã tách thửa, có pháp lý chuẩn chỉ tại các khu vực có hạ tầng phát triển, tiềm năng cao, vẫn là phân khúc được nhiều người sẵn sàng “xuống tiền”…

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh nhận định, xu thế phục hồi của thị trường bất động sản sẽ rõ nét hơn trong năm tới khi nguồn cung được cải thiện cùng nhiều kinh nghiệm, bài học từ các giai đoạn trước đã được rút ra.

Theo ông, thị trường bất động sản 2025 sẽ sáng hơn về cuối năm do sự nhập cuộc của các chủ thể trên thị trường càng cuối năm càng mạnh mẽ.

Xét theo phân khúc, căn hộ chung cư sẽ tiếp tục là “điểm nóng” của thị trường do nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn chưa có dấu hiệu giảm. Tuy nhiên, trong bối cảnh giá nhà tăng cao, người dân khó sở hữu, thị trường chung cư cho thuê sẽ là một điểm sáng. Kể cả với nhà ở xã hội, thị trường cho thuê cũng sẽ sôi động hơn.

Mặc dù vậy, ở chiều ngược lại, không ít quan điểm cho rằng chung cư Hà Nội khó còn “sóng” trong năm 2025 do giá đã quá cao.

Theo đó, trao đổi với báo chí, ông Lê Đình Chung - CEO SGO Homes cho rằng, thị trường Hà Nội trong năm 2025 sẽ đi ngang và chung cư khó có sóng. “Sau một năm tăng đột biến, chung cư đã chậm lại về giá, do vậy đây không phải phân khúc tốt cho nhà đầu tư”, ông nói.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, CEO Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ cũng cho rằng, phân khúc chung cư không có nhiều cơ hội cho nhà đầu tư vì giá quá cao.

“Chung cư Hà Nội vẫn có thanh khoản, vì nguồn cung hạn chế, nhu cầu lại lớn. Nhưng chung cư chỉ còn hợp cho những người có nhu cầu ở, còn đầu tư sẽ không hiệu quả, thậm chí nhà đầu tư sẽ mắc kẹt. Giai đoạn vừa rồi, tức từ quý III tới nay, nhiều nhà đầu tư ôm chung cư không thoát hàng được, vì giá rất cao. Tất nhiên, chung cư Hà Nội sẽ không hoặc rất khó giảm giá”, ông Toản nhấn mạnh.

Ông Toản cũng lưu ý nhà đầu tư cần tránh những địa bàn đã thiết lập mặt bằng giá cao như Hà Nội, thay vào đó là tìm về những địa phương có tiềm năng tăng trưởng kinh tế tốt, phát triển mạnh về công nghiệp, bởi đây là nơi có thể đạt được biên lợi nhuận lớn./.