Gỡ nút thắt, mở đường cho thị trường bất động sản Việt Nam cất cánh

Những tín hiệu tích cực thị trường bất động sản Việt Nam đã sẵn sàng cho một kỷ nguyên mới

Chia sẻ tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2025 với chủ đề “Thị trường BĐS Việt Nam sẵn sàng bước vào kỷ nguyên mới”, PGS. TS Trần Đình Thiên - Thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 đã chứng kiến nhiều điểm “khác thường”, phản ánh những thay đổi tích cực quan trọng trong bối cảnh kinh tế và chính trị đất nước. 

Một trong những yếu tố nổi bật là những tuyên bố mạnh mẽ của Tổng Bí thư, những quyết định chiến lược của Chính phủ về phát triển hạ tầng, cùng với các biện pháp thu hút đầu tư mạnh mẽ và sự thay đổi trong bộ máy lãnh đạo, nhưng vẫn đảm bảo sự ổn định chính trị - điều này đã tạo ra một cơ hội lớn cho thị trường bất động sản.

Ông Thiên nhấn mạnh rằng những khó khăn, vướng mắc của thị trường trong năm 2024 là một phần của quá trình chuyển mình, và chính những yếu tố "khác thường" này sẽ là nền tảng vững chắc cho sự phát triển mạnh mẽ của thị trường trong tương lai.

“Sau bao năm vật lộn với khó khăn và thách thức, những điểm khác thường trên đã tạo ra cơ hội cho thị trường bất động sản sẵn sàng bước vào kỷ nguyên mới, giúp chúng ta nhận diện triển vọng trong tương lai, người dân hoàn toàn có thể tin tưởng vào tính khả thi cao của những quyết định sắp tới” - ông Thiên chia sẻ.

Theo ông, những ách tắc hiện tại chắc chắn sẽ được giải quyết trong thời gian tới, đặc biệt là từ năm 2025 trở đi, khi thị trường bất động sản sẽ phát triển mạnh mẽ và ổn định hơn. 

Mặc dù vẫn còn những thách thức tồn tại, nhưng đây chính là thời cơ quý báu cho nền kinh tế Việt Nam, là cơ hội để các nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà kinh doanh bản lĩnh, có thể khai thác tiềm năng của thị trường bất động sản một cách hiệu quả. Giai đoạn này chính là lúc để vững bước tiến vào một tương lai tươi sáng hơn.

Cũng tại Diễn đàn, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch thường trực VARS cho rằng, 3 dự án Luật BĐS rất quan trọng, có hiệu lực sớm đã kịp thời tháo gỡ được các khó khăn vướng mắc về thể chế, khắc phục chồng chéo giữa các luật định về đất đai, đầu tư, bất động sản, tạo cơ chế hợp lý hơn cho các dự án đã triển khai không có vướng mắc và dự án mới sau ngày 1/8.

Ông Thanh cho rằng, thủ tục hành chính được cải cách, góp phần rút ngắn thời gian thực hiện, giảm thiểu nguồn lực và chi phí cho doanh nghiệp. Điều này tạo động lực cho doanh nghiệp BĐS, tăng thêm niềm tin cho khách hàng/nhà đầu tư. Góp phần thúc đẩy thị trường sớm phục hồi. 

Kết quả thể hiện qua lượng giao dịch sản phẩm BĐS ngày càng tăng, tháng sau cao hơn tháng trước, quý sau cao hơn quý trước.

8 nút thắt cần tháo gỡ để thị trường bất động sản “cất cánh”

Tuy nhiên, theo Phó Chủ tịch thường trực VARS, nếu trong thời gian tới thị trường BĐS cần tiếp tục tháo gỡ các nút thắt còn tồn tại để vươn mình phát triển bền vững.

Ông Thanh chỉ ra những nút thắt hiện hữu còn tồn tại của thị trường và đưa ra các giải pháp phù hợp.

Cụ thể, nút thắt thứ nhất liên quan đến vấn đề tính tiền sử dụng đất. Ông chỉ ra rằng, nhiều địa phương chưa công bố bảng giá đất; các địa phương vừa công bố bảng giá đất đều nhận về phản hồi chưa tích cực vì quá cao, sẽ gây khó khăn cho Chủ đầu tư (CĐT) khi thực hiện dự án, khiến dự án bị đội chi phí là nguyên nhân gây nguy cơ giá bán BĐS bị đẩy lên cao.

Từ đó, ông Thanh đề xuất giải pháp tháo gỡ:

“Vấn đề tính tiền sử dụng đất, tôi cho rằng cần nghiên cứu, xác định công cụ đo lường “giá bán” để đảm bảo có căn cứ đủ chuẩn xác định bảng giá đất; khuyến khích giao dịch qua sàn để đảm bảo tính công khai, minh bạch của giá giao dịch BĐS; xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS với dữ liệu đủ lớn, có tính cập nhật và chính xác cao để lấy dữ liệu phục vụ xác định bảng giá đất được hợp lý. Bên cạnh đó cần có các biện pháp hỗ trợ các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng”.

Nút thắt thứ hai là công tác giải phóng mặt bằng: Những dự án quy mô lớn, Nhà nước thực hiện thu hồi, giải phóng mặt bằng; những dự án quy mô vừa và nhỏ, doanh nghiệp phải tự thỏa thuận để giải phóng mặt bằng.

Điều này gây khó khăn cho các DN vừa và nhỏ, vì nguồn lực có hạn, chỉ có thể làm các dự án quy mô vừa và nhỏ, lại phải chịu áp lực từ đền bù giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó còn gây nguy cơ “nguồn cung bị thao túng” trong tay những DN lớn, dẫn tới nhiều hệ lụy về tính cạnh tranh trên thị trường.

Ông Thanh đề xuất tháo gỡ nút thắt thứ 2 là cần có biện pháp hỗ trợ các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.

Nút thắt bacliên quan đến tâm lý “chờ đợi” của chính quyền nhiều địa phương. Bên cạnh các địa phương tích cực triển khai các quy định mới của luật, vẫn còn một số địa phương thực hiện “án binh bất động”, “chờ đợi” các địa phương khác “tiên phong” để quan sát, từ đó mới cân nhắc “hành động”.

Điều này gây ảnh hưởng tới tiến trình chung của thị trường, làm chậm hóa quá trình đưa luật vào đời sống. Khiến nhiều dự án vẫn “đắp chiếu” chờ đợi.

Ông Thanh kiến nghị cần tích cực hướng dẫn, phổ biến để các cán bộ địa phương đủ hiểu và tự tin áp dụng quy định mới của luật; đặt chế độ “xem xét, nhắc nhở” nếu cán bộ, địa phương nào làm chưa đúng vì hiểu thiếu, hiểu sai trong giai đoạn đầu áp dụng luật.

Đặc biệt, phải có biện pháp mạnh mẽ, dứt khoát với những cá nhân, đơn vị cố tình trì hoãn việc áp dụng luật.

Nút thắt 4 là M&A vẫn khó. CĐT muốn chuyển nhượng dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Tuy nhiên trên thực tế, CĐT muốn chuyển nhượng dự án vì không còn đủ tiềm lực tài chính để thực hiện dự án. Quy định này vô hình chung khiến các CĐT đứng trên nguy cơ “chết trên đống tài sản”.

Giải pháp ông Thanh đưa ra để tháo gỡ nút thắt này là, Nhà nước đứng vai trò “chủ trì” phân loại các dự án.

Dự án nào cần “truyền máu” là “tiền” thì tiến hành hỗ trợ kết nối nguồn phù hợp để thực hiện quá trình “bơm, truyền” sao cho vừa có thể “cấp cứu” nhưng vẫn đảm bảo “an toàn”.

Dự án nào bị “treo” vì vướng mắc pháp lý thì hỗ trợ pháp lý, giải quyết một cách cụ thể, dứt điểm.

Dự án nào “treo” lâu quá, không thể cứu được thì hỗ trợ để các doanh nghiệp khỏe mạnh mua lại dự án BĐS của các doanh nghiệp yếu và đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án. 

Nút thắt năm là việc đấu giá đất còn nhiều kẽ hở, bị lợi dụng. Thực tế thị trường hiện nay, nhiều cuộc đấu giá phải tạm ngừng do các cá nhân tham gia bỏ giá cao rồi đồng loạt bỏ cọc; nhiều cuộc đấu giá xác lập giá trúng đấu cao bất thường.

Điều này dẫn đến ảnh hưởng tới sự nghiêm túc của một giải pháp có tính công khai, minh bạch. Gây thiệt hại cho công tác tổ chức các phiên đấu giá khi xảy ra tình trạng bỏ cọc, phải dừng phiên đấu giá và sau đó tổ chức lại. Khiến thị trường xác lập mặt bằng giá cao, gây ảnh hưởng đến cung-cầu trong thời gian tới. Về lâu dài sẽ gây tác động xấu tới vấn đề an sinh xã hội, khi giá bán bị đẩy lên cao khiến người dân không còn cơ hội tiếp cận đất đai.

Từ những thực tế đó, giải pháp được vị chuyên gia này đưa ra là thuê tổ chức tư vấn định giá và thực hiện quy trình xác định giá để giá khởi điểm phù hợp hơn. Xem xét nâng mức đặt cọc và phạt cọc.

Bên cạnh đó, đưa ra quy định chi tiết về những hành vi được coi là gây ảnh hưởng tới các phiên đấu giá cùng mức xử phạt cụ thể. Xếp hạng uy tín của các cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá (đưa danh sách các cá nhân, tổ chức vi phạm vào danh sách blacklist để hạn chế hoặc cấm tham gia các phiên đấu giá). Và xem xét việc quy định về thời gian cho phép chuyển nhượng sau khi trúng đấu…

Nút thắt thứ sáu là việc bố trí quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội (NƠXH) vẫn gặp nhiều khó khăn.

“Về vấn đề NƠXH, nên thuê tổ chức tư vấn định giá và thực hiện quy trình xác định giá để giá khởi điểm phù hợp hơn; xem xét nâng mức đặt cọc và phạt cọc. Đồng thời đưa ra quy định chi tiết về những hành vi được coi là gây ảnh hưởng tới các phiên đấu giá cùng mức xử phạt cụ thể. Đặc biệt là việc xếp hạng uy tín của các cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá (đưa danh sách các cá nhân, tổ chức vi phạm vào danh sách để hạn chế hoặc cấm tham gia các phiên đấu giá) và xét việc quy định về thời gian cho phép chuyển nhượng sau khi trúng đấu …”, ông Nguyễn Chí Thanh đề xuất. 

Hơn hết, các vấn đề còn tồn tại liên quan đến NƠXH, phân bổ quỹ đất, ông Nguyễn Chí Thanh nhấn mạnh, phải quyết liệt trong công tác lập quy hoạch, cụ thể: Yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển NƠXH; áp dụng các quy định cần thiết để đánh giá sự phù hợp dự án khi thẩm định thông qua đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch phân khu hoạch quy hoạch chung. 

Theo đó phải khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội. Các khu vực đã phê duyệt chủ trương đầu tư cần khẩn trương lựa chọn chủ đầu tư xây dựng. Đồng thời tăng cường đầu tư công, sử dụng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước để đầu tư hạ tầng xung quanh khu vực dự kiến phát triển dự án NƠXH và phát triển quỹ đất sạch cho NƠXH.

Nút thắt thứ bảy là liên quan đến nguồn vốn. Nhiều dự án phải nằm chờ do thiếu vốn thực hiện; các dự án bị vướng mắc pháp lý không thể triển khai, doanh nghiệp vẫn phải chi trả khoản chi phí khổng lồ cho cả bộ máy để duy trì dẫn đến kiệt quệ.

Việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng của các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn còn nhiều khó khăn. Nếu không có vốn, các dự án sẽ tiếp tục tình trạng “đắp chiếu” gây thiệt hại nặng nề cho doanh nghiệp và cả thị trường. Đặc biệt, khiến tài nguyên đất đai bị lãng phí.

Liên quan đến vấn đề này, ông Thanh đề xuất cần rà soát, phân loại các dự án vướng mắc. Xác định nhóm dự án đủ năng lực, kinh nghiệm có thể triển khai nếu được bơm vốn. 

Nâng cao sự phối hợp của ba bên Nhà nước - Doanh nghiệp - Ngân hàng để đưa ra các cơ chế hỗ trợ đặc thù. Vừa đảm bảo doanh nghiệp được trợ lực, vừa đảm bảo sự an toàn cho phía ngân hàng. Đồng thời, nghiên cứu, phát triển các quỹ tín thác đầu tư BĐS Reit để có thêm kênh dẫn vốn cho các doanh nghiệp BĐS. 

Và nút thắt thứ tám là những quy định phòng cháy chữa cháy. Với tốc độ ban hành các quy định về phòng cháy chữa cháy quá nhanh, liên tục có sự thay đổi. Điều này dẫn đến hậu quả là nhiều dự án căn cứ theo quy định hiện hành để triển khai thực hiện, đến khi thực hiện xong đã không phù hợp với quy định mới. Gây khó khăn cho doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án. Vừa tốn thời gian, nguồn lực lại mất thêm chi phí. 

“Vì vậy cần xem xét, nghiên cứu và quy định lại về mốc thời gian ban hành các quy định nhằm đảm bảo đủ để các doanh nghiệp “kịp xoay sở”.

Với các dự án thuộc giai đoạn “giao thoa” giữa các quy định khác nhau: Nhà nước cần quy định cơ chế hỗ trợ phù hợp để đảm bảo doanh nghiệp không bị đội thêm chi phí cũng như kéo dài quá lâu thời gian thực hiện, đưa dự án vào nghiệm thu”, ông Thanh nêu giải pháp./.