Chuyên gia: Nhà đầu tư nên tranh thủ lựa hàng khi thị trường ở đầu “chân sóng”

Thị trường bất động sản kỳ vọng đã qua vùng đáy

Năm 2024, giới chuyên gia kỳ vọng thị trường bất động sản đã đi qua vùng đáy và bước vào giai đoạn hồi phục. Tuy nhiên thì quá trình phục hồi vẫn cần có những giai đoạn lấy đà, chuẩn bị nguồn lực cũng như nền tảng để có thể tăng tốc, bứt phá vào chu kỳ mới. Những diễn biến tích cực trong những tháng đầu năm chính là cơ hội để cho thị trường bất động sản chạy nhanh hơn so với dự đoán.

Ghi nhận, nhiều dự án trên khắp cả nước đã triển khai hoạt động kinh doanh như là khởi công, động thổ,... với đa dạng về quy mô, phân khúc cũng như giá bán, từ nhà ở xã hội đến những dự án căn hộ và khu dân cư cao cấp. Giới phân tích đánh giá, hầu hết các dự án triển khai ra thị trường trong quý đầu năm đều có sự chuẩn bị một cách kỹ lưỡng về mặt pháp lý, tiến độ xây dựng cũng như các chương trình, chính sách bán hàng,... thể hiện được sự minh bạch cũng như năng lực thực sự của các chủ đầu tư. Đây cũng chính là yếu tố tiên quyết để có thể quyết định thành công cho các doanh nghiệp chủ đầu tư trong chu kỳ mới.

Song song với đó, nhiều dự án ở trên thị trường cũng tiếp tục được gỡ vướng về mặt pháp lý. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây cho thấy, ở TP.HCM có 77 dự án bất động sản được gỡ vướng còn Hà Nội có 81 dự án được đưa ra khỏi danh sách chậm triển khai, Hải Phòng gỡ vướng cho 17 dự án,... Và hàng loạt dự án được gỡ vướng góp phần tháo gỡ được khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản, giải quyết được phần nào tình trạng khan hiếm về nguồn cung.

Và trong bối cảnh đó, lãi suất cho vay mua bất động sản đang giảm dần. Những ngân hàng thương mại đã giảm mặt bằng lãi suất còn từ 5-8%/năm, so với cuối năm trước giảm 1-1,5%. Hầu hết các ngân hàng còn tung ra các gói cho vay ưu đãi, đặc biệt đó là cho vay mua nhà với mặt bằng lãi suất ưu đãi của năm đầu tiên dao động 5-6%/năm, biên độ lãi suất thả nổi dao động quanh mức 3-3,5%. Cũng từ đó, mức lãi suất sau ưu đãi về mức trên dưới 10%, thấp hơn nhiều so với mức 14-15% của cùng kỳ năm trước. 

Cùng với đó, điều kiện cho vay cũng đang dần được nới lỏng hơn để có thể kích thích tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản. Ngân hàng cũng có thể xem xét giảm bớt một số yêu cầu khắt khe trước đó và chỉ giữ lại những điều kiện cho vay cơ bản đối với các doanh nghiệp, cá nhân có hồ sơ vay cũng như lịch sử thanh toán uy tín. 

Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services, ông Phạm Anh Khôi nhìn nhận, trong quý đầu năm chính là thời điểm mà các bên đều sẵn sàng cho đường đua mới, đón đầu chu kỳ mới. Cũng trong cuộc đua mới, thị trường bất động sản đã ghi nhận có đối tượng tham gia chính, trong đó các chủ đầu tư, các doanh nghiệp môi giới cũng như khách hàng. Cũng trong cuộc đua này, nhóm các chủ đầu tư giữ vai trò tiên phong, tiếp theo đó là các doanh nghiệp môi giới cũng như khách hàng. Và trong cuộc đua mới, thị trường bất động sản giữ vai trò là tiên phong, tiếp theo đó là các doanh nghiệp, cá nhân môi giới, khách hàng là nhóm xuất phát sau cùng. 

Đối với nhóm đầu tư, ông Khôi cho rằng hầu hết đã có sự tích trữ, chuẩn bị và đang trong giai đoạn khởi động. Mặc dù vậy thì không phải các chủ đầu tư đều xuất phát cùng lúc. Trong cuộc đua này, nhóm các chủ đầu tư nước ngoài nhanh hơn một bước khi đã rời vạch xuất phát cũng như tạm dẫn trước, còn các chủ đầu tư trong nước cũng như đầu tư mới nổi gia nhập vào đường đua chậm hơn một nhịp.

Mặc dù vậy thì xu hướng là các chủ đầu tư tiếp tục duy trì chính sách tốt dành cho sản phẩm trong giỏ hàng tồn của nhiều đợt mở bán trước đó và cũng đang cắt giảm dần chính sách ưu đãi đối với những sản phẩm thuộc giỏ hàng mới, dự án mới. 

Không chỉ dừng lại ở đó mà các tháng đầu năm cũng ghi nhận cuộc đua săn quỹ đất thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư có tiềm lực tốt. Cụ thể, Vinhomes đã gia tăng sự hiện diện của mình bằng các dự án khu đô thị diện tích lớn ở Long An. Loạt chủ đầu tư như Phát Đạt, An Gia, Đất Xanh, Ecopark, Hoàng Huy, TNG Holdings, Eurowindow,... cũng đang tích cực đi săn các quỹ đất lớn quy mô 50-150 ha ở nhiều tỉnh thành khác nhau.

Nhiều chuyên gia cho biết, tâm lý tích cực của thị trường đã quay trở lại, ở cả phía người mua lẫn người bán. Một số dự án đã được giới thiệu sản phẩm và cũng có tính thanh khoản tốt hơn so với giai đoạn trước. Khách hàng cũng tiếp tục ưu tiên lựa chọn đầu tư bất động sản, sau đầu tư vàng khi mà lãi suất cho vay bất động sản hạ nhiệt, pháp lý dự án được chuẩn bị kỹ lưỡng hơn. Niềm tin về sự hồi phục của thị trường đã dần nhen nhóm sau thời gian đóng băng.

Hầu hết các phân khúc đều ghi nhận “sóng gợn”

Ghi nhận, từ giữa năm trước có nhiều chuyên gia đã đưa ra dự báo trong quá trình hồi phục của thị trường, căn hộ chung cư cũng sẽ phát tín hiệu dẫn đường trước tiên, sau đó là phân khúc khác như là đất nền. Thị trường thực tế cũng đang đi theo diễn biến này với những gợn sóng đang lan tỏa dần.

Theo công cụ lịch sử, giá bất động sản của Batdongsan.com cho thấy, hiện nay, giá rao bán chung cư ở Hà Nội đã tiệm cận TP.HCM Trong quý I/2024, chung cư ở Thủ đô có mức giá trung bình là 46 triệu đồng/m2 còn TP.HCM ghi nhận là 48 triệu đồng/m2. Sau thời gian 6 năm thì tốc độ tăng giá trung bình của chung cư tại Hà Nội lên đến 70%, vượt cả TP.HCM (chỉ 55%). Căn hộ chung cư Hà Nội cũng vừa mới chứng kiến cơn sốt giá bao phủ thị trường.

Lý giải cho sự tăng giá mạnh của chung cư Hà Nội, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com - ông Nguyễn Quốc Anh cho biết có 2 nguyên nhân chính. Đầu tiên đó chính là nguồn cung chung cư ở Hà Nội vẫn còn hạn chế. Dù đã có các biện pháp để tháo gỡ pháp lý cho các chủ đầu tư tuy nhiên những dự án mới gần đây cũng chỉ đóng góp khoảng 20.000-30.000 căn hộ/năm, trong khi đó nhu cầu thông thường lên đến 70.000-80.000 căn/năm. 

Thứ hai đó là nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội vẫn cao. Đặc biệt là lực cầu này không chỉ đến từ Hà Nội cùng các tỉnh phía Bắc mà còn đến từ miền Nam. Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com, lượng quan tâm chung cư Hà Nội của người tìm kiếm bất động sản đến từ TP.HCM tăng 7,5 lần từ quý 1/2021 đến thời điểm hiện tại. Và trong cùng khoảng thời gian thì lượng tìm kiếm chung cư ở TP.HCM lại giảm 11%. 

Ông Anh nhận định, người dân TP.HCM quan tâm ngày càng nhiều đến chung cư Hà Nội bởi mặt bằng giá khá ổn định, vẫn thấp hơn so với TP.HCM. Ngoài ra, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư Hà Nội từ đầu năm 2023 đến hiện tại dao động từ 4,1% đến 4,9%, mức này cao hơn so với TP.HCM (3,9-4,5%). Bên cạnh đó, trong thời gian vừa qua, một số chủ đầu tư ở thị trường miền Nam đã tiến ra thị trường miền Bắc. Một lượng khách hàng trung thành từ miền Nam của các chủ đầu tư này quan tâm đến những dự án mà họ mới phát triển ở Hà Nội - điều này góp phần đẩy lực cầu chung cư Hà Nội lên cao.

Bên cạnh chung cư, nhà riêng hay là đất nền cũng đang có những tín hiệu ấm dần lên. Theo báo cáo quý 1/2024 của Batdongsan.com cho thấy, nhà riêng đã cải thiện về mức độ quan tâm cũng như lượng giao dịch. Có 39% môi giới tham gia khảo sát cho biết, nhà riêng có lượng giao dịch ổn định, 17% tiết lộ giao dịch nhà riêng tăng từ 10-50% ở trong quý đầu năm 2024. Còn đất nền thì mức độ quan tâm đã tăng lên 48% trong quý 1/2024.

Nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cũng dự báo, bất động sản đang dần đi vào chu kỳ mới, bắt đầu từ những loại hình bất động sản dân sinh như chung cư, nhà riêng với mức độ quan tâm tăng lên, rục rịch đẩy thanh khoản. Và khoảng đầu năm 2025, thị trường cũng sẽ đi vào giai đoạn củng cố. Đến thời điểm hiện tại thì nhiều khoản nợ vẫn còn đang mắc kẹt trong trái phiếu, nếu như có các biện pháp tốt đẩy được dòng tiền vào thị trường thì hầu hết các loại hình bất động sản sẽ có sự khởi sắc và tiến vào giai đoạn phát triển một cách ổn định từ đầu năm 2026. 

Khi nhìn lại mỗi chu kỳ suy giảm kinh tế, hiện tượng sóng sau đè sóng trước đều xuất hiện ở giai đoạn hồi phục. Một loạt thương hiệu cũ sẽ sa sút hoặc là rời bỏ thị trường, rồi loạt thương hiệu bất động sản mới sẽ nổi lên, tạo lập được vị thế mới trong chu kỳ phát triển mới. Trong thời điểm này, doanh nghiệp còn nguồn lực tốt sẽ vươn lên.

Năm 2024, khả năng thị trường bất động sản vẫn còn có nhiều thách thức trong nửa đầu năm, dự án tích cực hơn vào nửa cuối năm. Các chuyên gia của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính BĐS Dat Xanh Services nhận định, với áp lực của tất cả các chi phí đầu vào tăng mạnh theo những quy định mới thì giá bán bất động sản sơ cấp đang có xu hướng tăng dần. Nếu càng chần chừ thì các nhà đầu tư có thể sẽ càng mất đi cơ hội mua hàng với giá tốt ngay đầu chân sóng cùng với nhiều chính sách ưu đãi. Lời khuyên từ các chuyên gia khi mà thị trường bất động sản đã chạm đáy đó là các nhà đầu tư nên tranh thủ lựa chọn và săn hàng. Cơ hội luôn dành cho các nhà đầu tư thông minh, quyết đoán./.