Đất nền tăng ấm trở lại, dòng tiền nhà đầu tư đang chuyển hướng?

Giá dưới 2 tỷ đồng “đắt hàng”

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi mạnh, phân khúc đất nền cũng đang có dấu hiệu ấm dần lên.

Theo khảo sát tại Hà Nội, nhiều khu vực vùng ven như Long Biên, Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng… nhu cầu tìm mua đất nền với giá khoảng trên dưới 2 tỷ đồng đã gia tăng rõ rệt.

Chia sẻ với PV, anh Thắng - môi giới đất nền chuyên khu vực Đông Anh cho biết, thực tế, đất nền tại đây đã rục rịch giao dịch trở lại từ sau Tết Nguyên đán và trong 1 tháng trở lại đây, số lượng nhà đầu tư tìm đến đây mua đất đã tăng lên rõ rệt. Nếu như thời điểm cuối năm 2023, mỗi tháng văn phòng anh làm việc giao dịch được khoảng 7-8 lô thì gần đây con số này đã tăng lên gần gấp đôi, đặc biệt những mảnh đất có giá khoảng 2 tỷ chỉ cần rao bán là có khách "chốt".

Khảo sát tại xã Xuân Canh (Đông Anh), người dân ở đây cho biết, giá đất trong ngõ tại địa phương có giá từ 60-65 triệu đồng/m2, đất mặt đường có giá cao khoảng 110 triệu đồng/m2, giá đã tăng khoảng 10-15% so với hồi đầu năm 2024. Tuy nhiên, nguồn hàng hạn chế nên nhà đầu tư tích cực đi “săn” nhưng không đủ cung. Thậm chí, nhiều chủ đất thấy giá tăng lập tức “quay xe” vì sợ bán hớ, nên việc chốt lại càng khó khăn.

Còn tại huyện Hoài Đức, những ngày gần đây các phòng công chứng cũng làm việc tất bật hơn, người đi xem đất cũng đông đúc hơn hẳn. Thị trường chứng kiến có dự án từng rao bán 120 triệu đồng/m2, sau thời gian “ế ẩm” đã “nóng” trở lại, mức giá đã quay về mốc cũ.

Tại huyện Mê Linh, Chương Mỹ… các hoạt động đấu giá đất cũng đang nhộn nhịp trở lại. Chỉ riêng ngày cuối tháng 3/2024, tại buổi đấu giá do Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Mê Linh phối hợp với Công ty Đấu giá hợp danh số 5 - Quốc gia cũng đã thành công khi thu về ngân sách 130 tỷ đồng khi đấu giá thành công quyền sử dụng đất đối với 30/30 thửa đất tại khu quán chợ thôn Bồng Mạc - xã Liên Mạc và điểm X2 (tổ dân phố số 4, thị trấn Quang Minh).

Số liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, lượng tìm kiếm đất nền đã gia tăng đáng kể và những tháng đầu năm, các đất nền đầy đủ pháp lý, giá dưới 2 tỷ đồng có tỷ lệ chốt thành công rất cao. Người mua bán đất nền giai đoạn này là những người vừa đáo hạn tiền gửi tiết kiệm và có số vốn dao động từ 1-2 tỷ đồng.

Bước vào chu kỳ mới?

Theo các chuyên gia, thị trường đất nền đã bắt đầu rã băng và mức độ quan tâm của nhà đầu tư đã tăng dần theo từng quý và sự phục hồi này được thúc đẩy bởi 3 động lực đó là tính chu kỳ – sau Tết nhu cầu đầu tư tăng; thứ hai, các nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền khi giá đất nền có sự điều chỉnh giảm so với trước đây; thứ ba là hiệu ứng từ các luật có hiệu lực từ năm 2025.

Bên cạnh đó, hiện nay, nguồn cung của phân khúc đất nền cũng khá hạn chế, không có nhiều sản phẩm để xuống tiền. Tuy nhiên, đây là sản phẩm dễ mua, dễ sang tên, có sổ đỏ, không lo vấn đề pháp lý và có khả năng sinh lời tốt. Quan trọng hơn, loại hình này đang có giá “mềm” hơn so với 2-3 năm trước đây.

Đất nền có sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực nên đây là loại hình thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư. Đối với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế khá thì đất nền ở các khu vực này sẽ có sự tăng trưởng bền vững nhờ xu hướng giãn dân và hệ thống hạ tầng lớn đang dần hình thành.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng nhấn mạnh, không phải sản phẩm đất nền nào cũng có khả năng sinh lời, tăng giá và được thị trường đón nhận. Chỉ những sản phẩm có lợi thế về pháp lý sạch, vị trí tốt và khai thác được giá trị thương mại mới được người mua quan tâm và xuống tiền.

Ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, sau khi chung cư tăng giá mạnh trong 6 tháng vừa qua sẽ kéo theo phân khúc đất nền tăng cùng, bởi hai sản phẩm bất động sản này có tác động tương hỗ lẫn nhau.

Tuy nhiên, đánh giá về tính thanh khoản của đất nền quanh Hà Nội và các tỉnh lân cận, ông Quyết phân tích, giá đất có tăng nhưng chỉ mới ở mức “thoát đáy” giảm giá. Lý giải về điều này, ông Quyết cho biết so với 1 năm trước đây, biên độ giá đất nền hiện nay vẫn chưa bắt kịp và đang ở mức 70-80%. Và đà tăng của đất nền sẽ khó có khả năng tăng mạnh như giai đoạn cao điểm và khó có thể có tình trạng tăng giá sốc như từng diễn ra ở giai đoạn trước.

Ở góc nhìn tương tự, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group - ông Võ Hồng Thắng nhìn nhận, đất nền vẫn là kênh đầu tư bền vững chính vì vậy sức hút của loại hình này sẽ khó suy giảm. Ông Thắng lý giải, tâm lý nhà đầu tư Việt Nam vẫn còn rất ưa chuộng nhà gắn liền với đất nên đất nền là kênh tích lũy tài sản an toàn với khả năng sinh lợi nhuận cao. Cùng với đó là tính pháp lý của đất nền vẫn ổn định và minh bạch hơn.

Theo nghiên cứu của DKRA, dựa trên cơ sở kéo dài chu kỳ lặp lại, nửa đầu năm 2024 có thể xem là bước khởi đầu của chu kỳ phục hồi và tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản, và có thể giai đoạn 2025-2026 cơn sốt đất có thể quay trở lại.

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, nhu cầu tích sản còn phổ biến nên đất nền hay các sản phẩm thấp tầng vẫn sẽ có sức hút nhất định. Nếu so sánh về mức giá, đất nền có vị trí tốt và pháp lý minh bạch vẫn có sức hút đầu tư hơn chung cư.

Ông Đính cũng cho biết, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ có những ảnh hưởng nhất định đến thị trường đất nền từ năm 2024 trở đi. Đặc biệt, quy định siết chặt phân lô bán nền sẽ là điểm nóng.

Chính vì vậy, ông Đính dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau 2025. Theo quy luật thị trường, khi cung ít cầu nhiều thì đất nền sẽ tăng giá. Nhiều nhà đầu tư đang nắm bắt xu hướng này nên vẫn đang tích cực đi “săn” đất nền trước khi các luật mới có hiệu lực.