Những rủi ro từ việc đặt cọc giữ chỗ nhìn từ "cơn bão booking" dự án Lumi Hà Nội

“Bão booking” Lumi Hà Nội

Lumi Hà Nội của chủ đầu tư CapitaLand Development Việt Nam là một trong những dự án nhà ở thương mại đầu tiên được khởi công trong năm 2024 của Thủ đô. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, dự án đã tạo nên cơn sốt cho thị trường khu Tây nói riêng và Hà Nội nói chung.

Được biết, dự án Lumi Hà Nội được CapitaLand mua lại từ một phần đất thuộc Khu đô thị Vinhomes Smart City. Sau khi được UBND TP Hà Nội cấp phép, dự án được chuyển nhượng cho Công ty TNHH Thương mại và Phát triển Kinh doanh Ánh Sao - Công ty con trực thuộc CapitaLand Development (CapitaLand Development là nhánh chuyên định hướng phát triển đầu tư bất động sản thuộc Tập đoàn CapitaLand). Dự án được quy hoạch với 9 tòa tháp chung cư cao từ 29-35 tầng, cung cấp khoảng 4.000 căn hộ, được quảng cáo sẽ là điểm sáng trên thị trường bất động sản phía Tây Hà Nội trong năm nay.

Theo ghi nhận, khảo sát của PV Tạp chí Kinh doanh và Phát triển, dự án Lumi Hà Nội đang nhận được số lượng “booking” khủng. Trên thực tế, tình trạng này đã khởi phát từ cuối năm 2023, từ vài trăm “booking” gia tăng tới hàng ngàn “booking” đến thời điểm hiện tại. Mỗi “booking” đặt chỗ là 100 triệu đồng. 

Lượng booking không ngừng tăng của Lumi Hà Nội là kết quả của hiệu ứng fomo - hiệu ứng sợ bị bỏ lỡ cơ hội khi không chạy theo đám đông của cả người mua ở và nhà đầu tư. Hiệu ứng này tiếp tục đẩy lượng booking tăng cao. Với mức giá dự kiến ngoài 70-80 triệu đồng/m2 tùy vị trí căn hộ - mức giá vượt khỏi tầm với của đại bộ phận người dân thành thị vốn chỉ có khả năng chi trả ở phân khúc nhà  tầm trung, thuộc một vị trí không trung tâm nhưng hút booking lớn, Lumi Hà Nội trở thành hiện tượng của thị trường.

Rủi to từ "booking"

"Booking” là hoạt động khá phổ biến trong hoạt động mở bán của các chủ đầu tư, thường được thực hiện bởi các đơn vị phân phối và diễn ra ở giai đoạn dự án chưa đủ điều kiện mở bán (ký hợp đồng mua bán).

Theo đó, quy trình “booking” và ráp căn sẽ được thực hiện theo các bước sau: Bước 1: Đặt cọc giữ chỗ, nhận số thứ tự của dự án. Bước 2: Lựa chọn căn hoặc bốc theo thứ tự ưu tiên. Bước 3: Khi đã chọn được căn, xác nhận “chốt đơn” với mã căn rồi chuyển tiền giữ chỗ thành tiền “cọc chết”. Bước 4: Trường hợp không chọn được căn phù hợp, tiếp tục giữ chỗ để chờ các đợt mở bán tiếp theo. Nếu quyết định không mua nữa, số tiền giữ chỗ sẽ được hoàn lại sau khoảng thời gian đã được quy định rõ trong phiếu giữ chỗ.

Các con số booking khủng trong bất động sản dễ dàng tạo nên hiệu ứng tâm lý đám đông, chi phối đến hành vi mua bán của người tiêu dùng. Booking là con dao hai lưỡi, ở đó, chủ đầu tư nào nắm được đằng chuôi thì tạo lập các “ma trận” booking, đẩy giá bán, thiết lập chính sách…; chủ đầu tư nào nắm đằng lưỡi thì rơi vào chính bẫy booking này.

Tuy nhiên, một điều cần nhấn mạnh rằng, ở giai đoạn các đại lý phân phối nhận “booking” khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán thì số tiền này phải nằm ở tài khoản của các đơn vị phân phối bởi nếu khách hàng chuyển thẳng số tiền này đến tài khoản chủ đầu tư thì cho thấy chủ đầu tư đang có dấu hiệu huy động vốn không đúng quy định. 

Liên quan đến việc "booking" tại dự án Lumi Hà Nội, tìm hiểu của PV cho thấy số tiền của khách hàng sẽ được chuyển thẳng vào số tài khoản của chủ đầu tư do Công ty TNHH Thương mại và Phát triển Kinh doanh Ánh Sao làm đại diện. 

Điều này cho thấy chủ đầu tư đang có hành vi huy động vốn từ khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, dự án chỉ được mở bán khi đã hoàn thành xây dựng xong và nghiệm thu phần móng công trình.

Sở Xây dựng Hà Nội cũng đã xác nhận dự án Lumi Hà Nội đến nay vẫn chưa đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai. Dự án này cũng chưa đủ điều kiện huy động vốn theo Điều 19, Nghị định 99/2016/NĐ-CP. Vì vậy, chủ đầu tư không được phép kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, huy động vốn và không được ủy quyền cho các sàn giao dịch bất động sản chào bán và nhận cọc của khách hàng mua nhà tại dự án.

Theo các chuyên gia,"booking" là một giao dịch nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của Luật, vì vậy tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng. Nguyên nhân là khách hàng không biết các chủ đầu tư sẽ sử dụng lượng tiền "booking" ra sao. Thêm nữa, khách hàng cũng có thể đối diện tình huống dự án không được triển khai như cam kết và có thể không được bàn giao đúng tiến độ. Ngoài ra, trong trường hợp quá trình ráp căn không diễn ra thuận lợi thì việc hoàn trả tiền booking có thể có những rủi ro cho khách hàng.

Trao đổi với PV, giám đốc một sàn giao dịch tại quận Thanh Xuân, Hà Nội (xin được giấu tên - PV) cho biết, con số "booking" dù thật/hay ảo sẽ được chủ đầu tư sử dụng như bàn đạp để tạo sóng, đẩy giá bất động sản, dẫn đến các hệ lụy vốn không lành mạnh của thị trường như sốt ảo, thổi giá, bán chênh… Điều này có nghĩa người mua ở vào thế yếu khi mua phải mức giá cao, đu đỉnh, thậm chí trở thành “con rối” bị chủ đầu tư thao túng.

Về thông tin Dự án Lumi Hà Nội nhận đặt chỗ (booking) khi chưa đủ điều kiện huy động vốn, mới đây Sở xây dựng Hà Nội cho hay, đơn vị này không nhận được văn bản, hồ sơ nào của chủ đầu tư đề nghị huy động vốn theo quy định tại Khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ đối với Dự án Lumi Hanoi.

Trên cơ sở thông tin do báo chí phản ánh, Sở Xây dựng giao Thanh tra Sở thành lập Đoàn kiểm tra hoạt động huy động vốn (booking) trên. Trường hợp có vi phạm sẽ xử lý theo quy định tại Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/1/2022 của Chính phủ.

Luật Kinh doanh bất động sản quy định, chủ đầu tư không được phép mở bán khi dự án chưa nghiệm thu phần móng./.