Cổ phiếu khu công nghiệp tăng sức hút mạnh

Nhiều yếu tố thúc đẩy phát triển

Giữa lúc thị trường bất động sản vẫn đang có những bước hồi phục chậm chưa rõ nét thì bất động sản công nghiệp đang thể hiện sức mạnh khi tăng trưởng đều. Nhu cầu thuê đất khu công nghiệp được dự đoán sẽ tiếp tục tăng mạnh nhờ vào nguồn vốn FDI đổ vào nước ta, khi Việt Nam được đánh giá là một trong những thị trường hấp dẫn nhất với những tập đoàn lớn, hay xu hướng dịch chuyển từ Trung Quốc ra một quốc gia khác trong khu vực.

Theo số liệu thống kê của Tổng cục Thống kê cho thấy, trong 4 tháng đầu năm 2024, nguồn vốn FDI đăng ký vào thị trường Việt Nam ghi nhận đạt hơn 9,27 tỷ USD, tăng 4,5% so cùng kỳ năm 2023.

Trong khi đó, nguồn cung bất động sản công nghiệp lại đang tăng với tốc độ chậm. Năm 2023 tại thị trường phía Bắc chỉ có khoảng hơn 1.000 ha nguồn cung mới được tung ra thị trường, chủ yếu tập trung tại các tỉnh Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng. Đối với thị trường miền Nam không ghi nhận nguồn cung mới được đưa vào vận hành trong năm 2023.

Tổng nguồn cung trên thị trường ước tính đạt 16.367 ha, trong đó 70,3% là diện tích đất cho thuê (11.509 ha). Chính sự chênh lệch về cung cầu đã khiến cho giá thuê được đẩy lên cao. Theo số liệu thống kê cuối quý IV/2023, trung bình giá thuê tại thị trường TP.HCM là 257 USD/m2/chu kỳ, Đồng Nai 183 USD/m2/chu kỳ, Hà Nội 184 USD/m2/chu kỳ, Bắc Ninh 147 USD/m2/chu kỳ và Hải Phòng là 129 USD/m2/chu kỳ… Về cơ bản mức giá này đã tăng hơn so với cùng kỳ năm trước.

Ông Đào Hồng Dương - Giám đốc Phân tích Công ty Chứng khoán VPBank (VPBankS) đánh giá, với tình hình biến động cung cầu chung và phân khúc sản phẩm, phân khúc khách thuê như hiện nay thì trong năm 2024 sẽ có sự phân hóa mạnh mẽ hơn giữa các doanh nghiệp bất động sản tại các khu công nghiệp. 

Các nhà đầu tư kỳ vọng ở doanh thu, lợi nhuận tăng trưởng nhưng bên cạnh đó họ còn chờ đợi vào sự thay đổi tích cực của quỹ đất, vị trí, phân khúc sản phẩm, doanh thu ổn định từ những dịch vụ trong quá trình thuê… Chính vì thế, các chủ đầu tư có sản phẩm cho thuê cần phải chú ý những vấn đề này để đáp ứng nhu cầu của khách hàng.

Theo đánh giá của VPBankS, hiện nay, so với các quốc gia khác trong khu vực thì giá chào thuê khu công nghiệp của Việt Nam vẫn ở mức hấp dẫn và dễ chịu hơn rất nhiều. Đồng thời, một số chi phí khác tác động đến quá trình sản xuất, vận hành cũng ở mức phù hợp, nhờ đó mà tiết kiệm được một khoản tương đối lớn. Ví dụ như chi phí điện sản xuất (0,074 USD/kWh), chi phí xây dựng hạ tầng (281-382 USD/m2) và chi phí lương nhân công (1,53 USD/giờ)...

Một yếu tố khác cũng quan trọng không kém là việc chuyển đổi đất trồng cây cao su thành đất khu công nghiệp. Giữa lúc bối cảnh tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp đang ở mức cao (trung bình khoảng 82%), trong khi đó nguồn cung mới lại đang khá bị động thì trong thời gian tới nguồn cung sẽ chủ yếu đến từ việc chuyển đổi đất trồng cao su.

Theo quy hoạch của một số thành phố trọng điểm về khu công nghiệp tại miền Nam đã định hướng rõ, tại Đồng Nai diện tích đất cao su được phê duyệt chuyển đổi đến năm 2025 là 6.760 ha, Bình Dương là 3.084 ha, Bình Phước là 2.994 ha, Bà Rịa - Vũng Tàu là 3.933 ha. 

Cổ phiếu bất động sản công nghiệp còn dư địa tăng trưởng

Sau giai đoạn thị trường điều chỉnh nhóm cổ phiếu khu công nghiệp đang dần lấy lại đà hồi phục. Tuy nhiên, theo các chuyên gia đánh giá, trong giai đoạn này việc chọn cổ phiếu bất động sản công nghiệp sẽ còn phụ thuộc vào xem doanh nghiệp có quỹ đất sạch không, có cho thuê trong dài hạn không, dự án nằm ở vị trí nào, cơ sở hạ tầng giao thông hiện đại không…

Đồng thời, trong thời gian tới tại Việt Nam các tập đoàn có cơ sở sản xuất sẵn tại Việt Nam sẽ vượt trội hơn so với những nhà đầu tư mới. Vì thế, những doanh nghiệp có sẵn khách hàng là các tên tuổi lớn hàng đầu sẽ vẫn tiếp tục thu hút các khách hàng và có nhiều cơ hội để kỳ vọng vào bức tranh rộng mở trong năm 2024. 

Trong năm 2024, Tổng công ty IDICO (mã IDC) được kỳ vọng sẽ có nhiều cơ hội để trỗi dậy mạnh từ mức nền thấp năm 2023. Năm 2024, IDC đã đặt mục tiêu tăng trưởng tăng 34,3% so với năm ngoái. 

Để đặt ra mục tiêu tăng trưởng này IDC đã dựa trên một số cơ sở như các hợp đồng có giá trị còn lại lớn từ những dự án bất động sản công nghiệp đã được ký kết biên bản ghi nhớ cũng như các hợp đồng đã được ký chính thức từ cuối năm 2023. 

Thời gian vừa qua, IDC cũng đã ghi nhận việc bàn giao cho AEON khoảng 2,2 ha đất thương mại. Ngoài ra, IDC cũng sở hữu tỷ lệ vượt trội hơn so với toàn ngành khi ROE hơn 26% và cũng là công ty đưa ra chính sách cổ tức tiền mặt ở mức cao trong năm 2024.

Hay một trường hợp khác là công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (mã KBC), cũng được biết đến là một trong những doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp lớn nhất miền Bắc. Kinh Bắc nắm giữ hàng loạt những quỹ đất đắc địa nằm tại các tỉnh, thành phố với tiềm năng thu hút đầu tư lớn trong và ngoài nước.

Trong năm 2024 KBC đặt kỳ vọng lớn nhờ những hợp đồng có giá trị còn lại tại những dự án hiện hữu là Quang Châu mở rộng, Nam Sơn Hạp Lĩnh, dự án Tràng Duệ 3 hay Tân Phú Trung sẽ được hoàn thiện và sẵn sàng đóng góp doanh thu trong nửa cuối năm 2024.

Theo kết quả kết thúc quý I/2024, lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp cho thuê bất động sản công nghiệp ghi nhận những dấu hiệu phục hồi tích cực, mức tăng trưởng khả quan khi cao hơn cùng kỳ năm ngoái 6%. 

Theo MBS đánh giá, ở thời điểm hiện tại giá cổ phiếu của nhóm này đã bao gồm cả kỳ vọng cho tương lai, nhưng vẫn còn một số mã “chưa chạy” được hy vọng sẽ phục hồi nhanh trong thời gian tới giúp giá trị toàn ngành tăng cao./.