Đất nền khó đoán trước “giờ G”

Chỉ còn hơn một tháng nữa sẽ đến mốc thời gian 1/7/2024, đây là thời điểm dự kiến Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ được thực hiện sớm. Trong đó, quy định hạn chế hoạt động chia lô, tách thửa đất mới sẽ chính thức có hiệu lực, nên thời điểm hiện tại nhiều nhà đầu tư đang rục rịch muốn đổ tiền vào đất nền.

Thị trường có “sóng nhẹ”

Ông Ngô Bá Trọng - Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển bất động sản Tuấn Quang (TQLand) chia sẻ, khi nguồn cung đất nền trong đô thị ngày càng khan hiếm, dự án mới cũng không có đã khiến nhiều nhà đầu tư tìm đến các khu vực ven đô thị để săn đất như Thường Tín, Thanh Oai, Chương Mỹ…

Ông Trọng cho biết thêm, dọc trục Quốc lộ 6 một số địa bàn như xã Biên Giang, thị trấn Chúc Sơn…, giá đất nền đã bước vào chu kỳ tăng mới từ 80-100% trong giai đoạn trước và sau Tết Nguyên đán. Ở thời điểm hiện tại, khi giá căn hộ vẫn đang neo cao khiến nhiều người đã phải đổi hướng khi họ bỏ tiền mua đất nền trong dân để đầu tư.

Ông Lê Xuân nga - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản BHS cho biết, nét chuyển biến rõ nhất trong thời gian qua là tâm lý chung trên thị trường đã ổn định và bên mua mạnh dạn xuống tiền hơn so với thời điểm trước đây.

Theo ông Nga việc giá căn hộ tăng mạnh mà tính thanh khoản vẫn cao, ngay cả những dự án ở khu vực trung tâm thành phố cho thấy tâm lý của khách hàng đang khá tích cực và còn dẫn đến việc mua lan ra những phân khúc khác trên thị trường nhất là đất nền.

Nhiều nhà đầu tư cho biết, thời điểm này việc giá nhà tăng cao trong khu vực nội đô đang là yếu tố khiến nhiều người hướng đến mua bán đất nền nhiều hơn. Bởi lẽ đây vẫn là phân khúc được dự đoán sẽ tăng giá mạnh trong tương lai khi thị trường phục hồi trở lại.

Thị trường sôi động hơn

Thời điểm này thị trường bất động sản đang có sự chuyển biến khá tích cực, thúc đẩy những nhà đầu tư đi “săn” nhiều hơn và tích cực hơn trên địa bàn Thủ đô và các tỉnh lân cận. Nắm bắt được tâm lý này nhiều doanh nghiệp và đơn vị môi giới đã ra quân để tìm những sản phẩm phù hợp với thị hiếu số đông, có dự án, quy hoạch trong tương lai. Đây là nhóm sản phẩm có tính thanh khoản khả quan nhất trên thị trường hiện nay.

Bên cạnh đó, nhà thổ cư cũng đang bước vào một đợt sóng mới khi giá căn hộ chung cư tăng mạnh. Trong đó, nhiều dự án biệt thự, liền kề sau thời gian “ngủ đông” đến thời điểm hiện tại đã khôi phục lại sức mua bán dù vẫn còn chậm, khi các tuyến đường giao thông huyết mạch được đẩy mạnh đầu tư sau thời gian bị trì hoãn.

Trên thực tế, thị trường phía Bắc đang ghi nhận sự tham gia của một loạt những dự án mới cũng như các đợt mở bán của những dự án đã được hoàn thiện từ trước. Các nhân viên môi giới cũng đang tích cực giới thiệu sản phẩm ra thị trường giữa lúc tình hình khả quan.

Ví dụ như tại khu vực phía Tây Hà Nội, dự án Solasta Mansion (Dương Nội, Hà Đông) của Công ty cổ phần Tập đoàn Nam Cường đang được rao bán với mức giá khoảng 150 triệu đồng/m2 (cả xây). Tương tự, dự án Jade Square của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản Vimedimex (Vimefulland) nằm ở khu vực quận Bắc Từ Liêm cũng được các nhân viên môi giới chào mời nhiệt tình.

Với thị trường vùng ven cũng có một số dự án nổi bật được tích cực giới thiệu ra thị trường như dự án New Ochard của Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Enterland (TP. Sông Công, tỉnh Thái Nguyên). Còn tại Bắc Ninh có dự án Mạnh Đức Victory của Công ty cổ phần Tập đoàn Mạnh Đức Việt Nam đang được môi giới giới thiệu với giá khoảng 80 triệu đồng/m2 (cả xây dựng)

Đối với phân khúc đất nền các nhà đầu tư và đơn vị phân phối cho biết phân khúc này cũng dần có sự chuyển biến tích cực sau thời gian đóng băng. Nếu như thời điểm cuối năm 2023 đất nền vẫn “đóng băng” không có giao dịch thì đến thời điểm hiện tại đã xuất hiện giao dịch lẻ tẻ nhưng vẫn chưa thật sự hồi phục mạnh như trước.

Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 cho biết, tại Phú Quốc những nền đất đầy đủ pháp lý, được tách thửa độc lập được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm, thậm chí, những nhà đầu tư ở miền Bắc cũng tìm đến đây để mua bán, bởi lẽ sau thời gian tăng nóng, đất nền Phú Quốc đã bán giá “dễ chịu” hơn rất nhiều.

Theo ông Quê, điều khiến cho nhiều nhà đầu tư quan tâm nhất lúc này là quy định phân lô, bán nền mới trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Bộ luật này nhiều khả năng sẽ có hiệu lực sớm từ ngày 1/7 tới đây nên sẽ tác động rất lớn tới thị trường bất động sản.

Cụ thể, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: “Không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai”. Theo như quy định mới thì các chủ đất trên 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc sẽ không được phân lô, bán nền tự do như trước đây.

Về đối tượng áp dụng, ông Quê cho biết, căn cứ pháp lý tại Khoản 6, Điều 31 (điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở), Mục 2 (chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở), Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ:

“Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở”. Do đó, quy định này sẽ chỉ áp dụng đối với các dự án bất động sản chứ không áp dụng với trường hợp là cá nhân, hộ gia đình để tách thửa với mục đích cho tặng, thừa kế, chuyển nhượng cho người khác.

Nếu áp dụng quy định mới sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ diễn ra trên thị trường, vì đất phải xây dựng nhà trước khi mở bán thì tổng giá trị sản phẩm sẽ tương đối lớn, không hấp dẫn các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, Nhà nước còn thu được một khoản thuế lớn, đánh giá được năng lực của chủ đầu tư thực hiện dự án. Tuy vậy, khi hoạt động chia lô, tách thửa bị hạn chế cũng sẽ khiến cho nguồn cung đất nền khan hiếm và khiến cho giá đất nền tăng mạnh./.