Thị trường đất nền phía Nam bắt đầu trở lại “đường đua”

Giá đất đã thực sự “tạo đáy”?

Theo DKRA Group, trong quý I/2024, nguồn cung sơ cấp đã tăng khoảng 18% so với thời điểm cuối năm 2023, lượng giao dịch chủ yếu tập trung tại Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu,... với nhóm sản phẩm có mức giá trung bình chỉ từ 16,4-22,2 triệu đồng/m2.

Và mặt bằng sơ cấp không có nhiều biến động so với thời điểm năm 2023, phổ biến ở mức khoảng 14,5-23,5 triệu đồng/m2, trong khi đó giá nhà thứ cấp đã tăng khoảng 1-3%, tập trung ở nhóm sản phẩm hoặc là các dự án đã hoàn thiện về hạ tầng, pháp lý cũng như được triển khai bởi những chủ đầu tư có uy tín ở trên thị trường. 

Giám đốc Batdongsan.com khu vực phía Nam - ông Đinh Minh Tuấn cho biết, mức độ quan tâm đất nền trong thời điểm 2 quý cuối năm 2023 đạt mức 44% so với nhu cầu ở thời điểm sốt nóng 2021, bước sang đến quý 1/2024 đã tăng lên 48% và giá cũng đã ngừng giảm. Một số dự án đất nền có mức giá bán tầm 1-2 tỷ đồng/nền giao dịch cho thấy có phần tích cực hơn. Riêng ở TP.HCM, những lô đất thổ cư có giá 3-4 tỷ đồng có thanh khoản khá tốt đến từ nhóm khách mua để ở. 

Ông Đinh Minh Tuấn nói rằng: “Nhà đầu tư tham gia vào thị trường đất nền ở thời điểm hiện tại đa phần là những người có kinh nghiệm và am hiểu thị trường, có sẵn nguồn tài chính cũng như mua với mục đích là làm tài sản tích trữ”. Cũng theo vị này, chính vì thế mà các nhà đầu tư cũng mang kỳ vọng giá đất nền sẽ có sự bứt phá về giá từ thời điểm giữa năm 2024 trở đi nên mua cũng như đón đầu. 

Cũng theo quan sát của ông Tuấn, trong thời gian 3 tháng đầu năm 2024, thị trường đất nền phía Nam đã xuất hiện một số nhóm đầu tư cá mập đi săn đất với số lượng lớn. Bên cạnh đó, ở những thị trường vệ tinh tiềm năng thì sóng đất cũng đã rục rịch tăng. Những tín hiệu này cũng dự báo phân khúc đất nền sẽ chuyển động một cách tích cực hơn trong những tháng sắp tới đây. 

Ghi nhận, sau giai đoạn trầm lắng từ thời điểm cuối năm 2022, thị trường đất nền phía Nam có dấu hiệu chuyển biến từ đầu năm 2024, tuy nhiên chủ yếu tập trung ở một số khu vực đô thị có quy hoạch, trong khi những khu vực khá ít biến động. Và hoạt động giao dịch chưa có sự đột biến mà ở mức thăm dò là chính. Đặc biệt, lượng giao dịch thành công cũng tăng nhanh ở một số dự án đất nền tại Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu,...

Và thông tin xuất hiện nhà đầu tư tay to đi gom đất cũng được giám đốc của một sàn môi giới ở TP.HCM xác thực, tuy nhiên vị này cho biết, số lượng lại không nhiều và chưa đủ để tạo sóng. 

Vị này nêu quan điểm rằng: “Chưa nói đến xu hướng đi săn này diễn ra cục bộ ở một số khu vực và không có tính bao quát. Mặc dù vậy thì đà giảm giá đã chững lại cho thấy được vùng đáy của đất nền đã xuất hiện”. 

Thị trường đất nền được dự báo tích cực

Cũng theo đánh giá của ông Đinh Minh Tuấn, mặc dù thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng đang cho thấy được tín hiệu hồi phục, tuy nhiên mức độ hồi phục còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó liên quan đến mức thu nhập, dòng tài chính của người dân cũng như cả niềm tin vào thị trường. 

Ông Tuấn cho biết, trong giai đoạn này, kinh tế vĩ mô còn đối diện với nhiều thách thức và lãi suất huy động đang rục rịch tăng trưởng trở lại, các chính sách cũng như giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường cũng cần thêm thời gian để có thể triển khai, phát huy được hiệu lực. 

Ông Tuấn nói rằng: “Mặc dù đất nền vẫn là loại hình thu hút được nhu cầu mua chủ yếu để đầu tư, tuy nhiên người mua cần phải xác định nếu là mua để ở thì có thể mạnh dạn xuống tiền khi tìm được sản phẩm phù hợp. Còn nếu như đơn thuần đầu tư thì nên dùng nguồn tiền nhàn rỗi và tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà cũng như xác định được hướng đầu tư dài hạn”. 

Cũng trong thời gian sắp tới, khi mà các sắc luật liên quan chính thức có hiệu lực, đặc biệt là Luật Đất đai 2024 sẽ có tác động nhiều đến thị trường đất nền. Trong đó, quy định siết chặt hoạt động chia lô, tách thửa đất được dự báo sẽ khiến cho nhu cầu đất nền giảm mạnh bởi lo ngại rủi ro pháp lý từ phía những người mua. 

Theo đó thì mặt bằng giá đất nền cũng có thể sẽ điều chỉnh giảm xuống, nhất là đối với những lô đất diện tích lớn. Tuy nhiên thì xu hướng này sẽ không kéo dài bởi nhu cầu sở hữu đất của người dân là rất lớn, chưa kể giá bất động sản còn phụ thuộc nhiều vào các yếu tố như quy hoạch hạ tầng, thu nhập người dân, tăng trưởng kinh tế,...

Ông Đinh Minh Tuấn cho biết: “Đất nền chính là loại hình bất động sản mà bất kỳ thành viên thị trường nào cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, khu vực cũng như mức giá,... thậm chí ở những địa phương có tốc độ phát triển kinh tế nhanh, thị trường đất nền nơi đây còn tăng trưởng bền vững và ổn định”. 

Cùng góc nhìn, Giám đốc Nghiên cứu và phát triển (R&D), DKRA Group - ông Võ Hồng Thắng cho biết, nguồn cung đất nền mới sẽ ngày càng trở nên khan hiếm bởi cơ quan quản lý đã bắt đầu siết chặt hoạt động chia lô, tách thửa. Ở trong tương lai, khi mà thị trường hồi phục trở lại, sự khan hiếm này cũng sẽ giúp cho những dự án đã được phê duyệt đã mở bán có được cơ hội tăng giá, điều này cũng sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư. Nhu cầu nhiều trong khi nguồn cung ít sẽ khiến cho giá đất nền gia tăng, tuy nhiên khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ mới sẽ không còn hiện tượng sốt ảo, giá tăng nóng mà sẽ có sự ổn định hơn./.