Đất nền có dấu hiệu "tăng nhiệt" trên các sàn giao dịch bất động sản phía Nam

Lượng quan tâm đang dần trở lại

Theo ông P, chủ một doanh nghiệp môi giới bất động sản tại TP.HCM chia sẻ mới đây, doanh nghiệp của ông đã nhận được đơn đặt hàng từ một nhóm nhà đầu tư đề nghị tìm kiếm số lượng không giới hạn các lô đất nền ở gần khu vực vành đai 3 TP.HCM và xa hơn là các tỉnh Bình Dương, Bình Phước, Long An, Tây Ninh ngay sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán Giáp Thìn. Nhóm này đưa ra đề nghị khá dễ tính. Đó là đất phải có sổ, ở gần các tuyến đường đang được quy hoạch, gần khu dân cư hay khu công nghiệp, còn hướng và diện tích thì có thể thương lượng sau.

Từ giữa tháng 1/2024, những đơn đặt hàng kiểu này đã bắt đầu xuất hiện trên nhiều sàn giao dịch bất động sản. Điều này cho thấy người cầm tiền bắt đầu sốt sắng đi săn tìm những quỹ đất vị trí đẹp, đặc biệt là trước quy định siết tình trạng phân lô bán nền ở khu vực đô thị từ năm 2025, thì họ đã bắt đầu chủ động tìm kiếm đất nền có pháp lý rõ ràng để tích lũy. Ngoài ra, ông P cho biết thêm loại hình này dù không nóng sốt nhưng từ cuối năm 2023, giao dịch đã cải thiện đáng kể khi tỷ lệ môi giới thành công tăng nhiều.

Dữ liệu mới nhất cho thấy các giao dịch bất động sản trong 2 tháng đầu năm đã nhanh chóng trở lại. Đặc biệt, đất dự án và đất nền dân cư tại Hà Nội và TP.HCM có mức độ quan tâm tăng mạnh hơn cả chung cư.

Lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội trong tháng 1/2024 tăng 110%, đất dự án tăng 77% so với cùng kỳ. Mặt khác, lượng tìm kiếm chung cư Hà Nội tăng 71%, còn nhu cầu tìm kiếm đất nền, đất dự án và chung cư tại TP.HCM tăng từ 71-73% và 59% tương ứng.

Các dữ liệu trên phần nào chỉ ra nhu cầu sở hữu bất động sản của nhiều người dân đang gia tăng trở lại dù thị trường không còn tình trạng sốt đất như hồi đầu năm 2022. Theo báo cáo chỉ số về tâm lý người tiêu dùng bất động sản, có tới 65% người được hỏi có ý định mua bất động sản trong 1 năm tới. Trong đó, 60% là tỷ lệ người mua để đầu tư, và đất nền vẫn là loại hình nhận được sự quan tâm nhiều nhất trên sàn giao dịch bất động sản.

Theo nhận định, việc nhà đầu tư có động thái đi săn đất được coi là vừa tranh thủ thời gian thị trường hồi lại, dễ thương lượng mua, vừa đón cơ hội trước khi Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được thực thi và có thể sẽ khiến mặt bằng giá của mọi loại hình bất động sản thay đổi.

Nhiều nhà đầu tư bất động sản đang quan tâm đến câu chuyện giá bán bất động sản tăng giảm như thế nào sau khi 3 luật lớn liên quan được thực thi ở cùng thời điểm. Thực tế cho thấy chưa từng có tiền lệ trước đó về việc giá bất động sản sẽ giảm khi các luật mới có liên quan nói trên được thông qua. Sau nhiều chuyển biến mang tính quyết định của Luật Đất đai 2024, việc bất động sản sẽ tăng giá trở lại từ năm 2025 là điều đã được dự báo từ trước.

Một chuyên gia bất động sản chia sẻ rằng theo tìm hiểu với hơn 10 công ty kinh doanh đất nền tại các tỉnh Bình Dương, Long An, Đồng Nai, số lượng giao dịch đất nền đầu năm nay đã tăng lên. Trong đó, đa phần là ở những lô đất có pháp lý chuẩn, mức giá đạt dưới 2 tỷ đồng, thuộc bán kính 60 km xung quanh khu vực TP.HCM.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giao dịch đất nền đã có sự tăng trưởng khả quan vào nửa cuối năm ngoái. Cụ thể, cả nước có 27.590 giao dịch đất nền thành công trong quý IV/2023. Tính nửa cuối năm 2023, số đất nền giao dịch tăng 28,4% so với nửa đầu năm. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giao dịch nhà đất ở giai đoạn này đã có sự cải thiện đáng kể, tăng mạnh nhất ở loại hình đất nền gồm đất dự án và đất thổ cư.

Cần thêm thời gian để bứt phá

Việc các chỉ báo tích cực về sự quan tâm của nhà đầu tư xuất hiện chỉ ra rằng đất nền vẫn là một phân khúc đầy triển vọng. Thế nhưng, ông P nhìn nhận rằng, thị trường khó có thể nóng sốt trở lại trong thời gian ngắn bởi giá chưa giảm đủ hấp dẫn đối với hầu hết nhà đầu tư và nguồn cung lớn hơn vì các công trình hạ tầng lớn ngày càng làm phát lộ các thị trường mới và nguồn cung mới.

Dữ liệu báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận của DKRA Group cho thấy mặt bằng giá sơ cấp tính đến cuối năm 2023 chứng kiến mức giảm 10-13% so với năm 2022. Thị trường thứ cấp có mức giảm 13-15% so với đầu năm 2023. Mức giảm ghi nhận ở nhóm khách hàng dùng vốn vay, dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện về hạ tầng và pháp lý. Thị trường có thanh khoản ở mức trung bình, các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, cấp sổ, nằm trong khu dân cư có đủ tiện ích nội - ngoại khu, có giá trong khoảng từ 12-19 triệu đồng/m2 thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Mặt bằng giá đất nền TP.HCM trên các sàn giao dịch bất động sản hiện đạt trung bình là 74,7 triệu đồng/m2, thấp nhất là 37,5 triệu đồng/m2. Mặt khác, giá đất nền tại Đồng Nai cao nhất ở mức 56,4 triệu đồng/ m2, thấp nhất 9,2 triệu đồng/m2. 

Mặt bằng giá đất nền tại Long An ghi nhận thấp nhất 16,4 triệu đồng/ m2 và cao nhất hơn 60 triệu đồng/m2. Trong khi, giá đất nền dự án tại Bình Dương hiện nay là 23 triệu đồng/m2, thấp nhất 12,2 triệu đồng/m2. Riêng mặt bằng giá đất nền tại Tây Ninh còn khá thấp rơi vào khoảng 5,7-7,5 triệu đồng/m2…

Ông P nhận định, làn sóng sụt giá này với người bán đã là giảm mạnh, tuy nhiên với người mua lại là chưa đáng kể. Người mua vẫn còn tâm lý sợ mua hớ, hoài nghi vì từng bị thổi giá sau những cơn sốt đất trước đó.

Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) đánh giá, dự báo tình hình giao dịch vẫn chưa thể sôi động trong thời gian tới. Tâm lý của nhà đầu tư vẫn thận trọng trong việc đưa ra quyết định đầu tư và thanh khoản năm 2023 thấp đã khiến thị trường đất nền năm nay vẫn cần thêm thời gian để hồi phục khả quan.

Bên cạnh đó, nguồn cung, tâm lý người mua và giá cả của phân khúc này trong thời gian tới có thể bị ảnh hưởng bởi quy định siết chặt hoạt động phân lô bán nền của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Đối với các lô đất có diện tích lớn, nhu cầu mua và giá giao dịch dự báo vẫn tiếp tục giảm.

Mặt khác, tính thanh khoản của các lô đất có diện tích nhỏ sẽ cải thiện hơn và giá giao dịch thứ cấp có thể tăng nhẹ so với đầu năm ngoái./.