Chu kỳ “tăng giá” của đất nền có thể đến sớm hơn so với kỳ vọng

Nhà đầu tư rục rịch đi gom đất nền trở lại

Từ thời điểm sau Tết Nguyên đán đến hiện tại, một nhóm nhà đầu tư Hà Nội chia sẻ đã gom được 3 lô đất ở Hoài Đức, Sơn Tây, Hòa Lạc. Theo đại diện nhóm này, cả nhóm đã đi tìm kiếm từ giữa năm ngoái khi mà xuất hiện nhiều thông tin giảm giá, rao bán cắt lỗ. Trên thực tế, có nhiều lô báo cắt lỗ tuy nhiên giá vẫn chưa thực sự hợp lý cho nên cả nhóm đã chờ đợi, cho đến gần cuối năm 2023 thì mới quyết định “xuống tiền”. 

Đại diện nhóm đầu tư này cho biết: “Nhóm của chúng tôi gom được 1 lô chỉ cắt lỗ đến 30% so với lúc mua vào. Tiêu chí của chúng tôi đó là vị trí đẹp, pháp lý chuẩn và giá tốt”. 

Không chỉ có các nhóm đầu tư mà một số nhà đầu tư nhỏ lẻ có tài chính khoảng 1-2 tỷ đồng cũng gia nhập, tìm hiểu thị trường đất nền khi mà lãi suất xuống thấp, giá chung cư nội đô tăng cao.

Anh Xuân Phương (trú tại Hà Nội) đã nhờ môi giới đất nền tìm kiếm đất ở vùng ven Hà Nội - những nơi từng được xem là tâm điểm “sốt đất”, có quy hoạch. Giá của những khu vực đó cũng bị đẩy lên khá cao so với thời điểm trước. Tuy nhiên, thị trường trầm lắng khiến giá cũng bị giảm. Lúc này, cơ hội dành cho nhà đầu tư xuất hiện bởi vì dài hạn vẫn còn dư địa răng bởi những nơi này đều có quy hoạch.

Một chủ văn phòng bất động tại Hà Nội nói rằng, ra Tết, văn phòng của anh đã nhận được nhiều lời ủy thác của nhà đầu tư muốn gom đất ở một số huyện vùng ven trung tâm Hà Nội cùng các tỉnh như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên,...

Sự tăng trưởng trở lại của phân khúc đất nền

Có thể thấy rằng, từ đầu năm đến hiện tại, thị trường bất động sản đã có được những dấu hiệu tích cực hơn. Theo số liệu của một đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, nhu cầu tìm mua bất động sản trên toàn quốc trong tháng 1/2024 tăng 66% so với cùng kỳ năm 2023, lượng đăng bán cũng tăng 52%. 

Đối với thị trường đất nền, Giám đốc Batdongsan.com khu vực miền Nam - ông Đinh Minh Tuấn nói rằng, thị trường này đã bắt đầu ngưng giảm và có dấu hiệu đi lên, đặc biệt là ở phân khúc khoảng 2 tỷ đồng được quan tâm khá nhiều.

Cũng theo vị này, mức độ quan tâm đến đất nền vào thời điểm 2 quý cuối năm 2023 chỉ đạt 44% lực cầu ở thời kỳ sốt nóng 2021, tuy nhiên sang đến quý 1/2024 thì đã tăng lên mức 48%. Thị trường trung tâm cùng với vùng ven Hà Nội cũng đã có những dấu hiệu hồi phục rõ ràng hơn. Chi tiết, nhu cầu tìm kiếm ở một số huyện ngoại thành Hà Nội, ví dụ như Đông Anh, Hoài Đức, Long Biên ghi nhận tăng từ 1,7 đến 2 lần so với quý I/2023. Mặc dù vậy thì những thị trường lân cận như Hưng Yên, Hải Phòng vẫn đang tiếp tục đi ngang, chờ đợi cơ hội đặc biệt là sau khi Luật Đất đai được thông qua. 

Còn ở TP.HCM, thị trường đất nền cùng với tìm kiếm đất nền đã có dấu hiệu ngưng đà giảm. Thay vì xu hướng đi xuống thì hầu hết toàn bộ thị trường xung quanh TP.HCM như quận 9, Hóc Môn, Củ Chi, Thủ Đức,... đã bắt đầu có xu hướng đi lên. Mặc dù vậy thì thị trường cũng cần thêm thời gian để hình thành lượng phục hồi hình chữ U.

Cũng theo ông Tuấn, khảo sát thực tế từ thị trường cho thấy, trong thời gian 3 tháng qua, trừ thời điểm nghỉ Tết Nguyên đán thì giao dịch đất nền đã có sự tăng trưởng một cách rõ nét hơn. Và theo thông tin từ nhiều đơn vị môi giới ở phân khúc này đã xuất hiện làn sóng săn mua đất nền với số lượng lớn từ nhóm nhà đầu tư phía Bắc cùng các nhà đầu tư tay to đổ về TP.HCM cũng như các khu vực vùng ven. 

Và chỉ trong thời gian vài tuần qua, đã có nhiều sàn môi giới chốt deal thành công hàng chục sản phẩm đất nền ở TP.HCM, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong đó thì Long An chính là địa phương ghi nhận được biến động sức mua mạnh nhất, làn sóng săn đất nền giá rẻ ở đây cũng tăng lên khá cao. 

Cũng theo ông Tuấn, hiện tại, giá đất nền vẫn đang ổn định, tuy nhiên càng về cuối quý I/2024 thì số lượng các nhà đầu tư có sẵn tiền đi gom hàng cũng như đi tìm mua đất nền lại càng nhiều lên. Khi mà nhu cầu tăng rõ rệt hơn thì giá sẽ diễn biến theo chiều hướng tăng. Chính động thái này có thể đẩy chu kỳ tăng giá đất nền đến sớm hơn so với những dự báo thời điểm trước đó. 

Còn về mặt bằng giá rao bán đất nền trong quý đầu năm 2024 so với cùng kỳ năm 2023, miền Nam ghi nhận sự điều chỉnh giảm 3%, tuy nhiên miền Bắc lại tăng đến 25%, miền Trung tăng 4%. 

Phân khúc đất nền ghi nhận “mùa xuân” đến sớm hơn so với kỳ vọng

Đưa ra lý giải về việc nói “đất nền ngừng giảm” ông Tuấn đã đưa ra 3 động lực chính. 

Đầu tiên đó là đất nền có tính chu kỳ. Ông Đinh Minh Tuấn cho biết: “Nếu như chúng ta nhìn lại xu hướng tìm kiếm thị trường đất nền, trong tháng 3 và tháng 5 sẽ chính là thời điểm thị trường tìm kiếm đất nền rất nhiều. Đáng chú ý, trong thời gian gần đây, khi mà Luật Đất đai được thông qua và Luật Kinh doanh bất động sản cũng đã có những thông tin liên quan đến hạn chế phân lô bán nền tại một số loại hình đô thị loại II, III. Lúc đó, nhu cầu tìm kiếm đất nền cũng tiếp tục có dấu hiệu tăng lên trong tháng 4 này. Và chu kỳ 9 tháng thì người tìm kiếm cũng khá cao”. 

Thứ hai đó là một số khu vực đã có điều chỉnh liên quan đến giá. Dù trong thời gian vừa qua, thị trường đã gặp nhiều những vấn đề liên quan đến nguồn vốn và lãi vay. Mặc dù vậy thị trường miền Bắc vẫn tiếp tục tăng giá, trong khi đó sự điều chỉnh chủ yếu là đến từ thị trường miền Trung, thị trường miền Nam. Còn một số khu vực điều chỉnh 20% giá so với thời điểm cao nhất như Long An, Vũng Tàu. 

Ông Đinh Minh Tuấn cho biết: “Có thể thấy được rằng, thị trường đất nền ở TP.HCM, các tỉnh miền Nam và đặc biệt là một số thị trường có câu chuyện liên quan đến hạ tầng hồi phục nhanh hơn”. 

Vị chuyên gia này nhìn nhận, thời điểm cuối năm 2023 khi nhận định về khả năng hồi phục của thị trường bất động sản, Batdongsan.com đã từng dự báo đất nền sẽ là một trong số những phân khúc hồi phục chậm, cần nhiều thời gian để lấy lại thanh khoản so với căn hộ, nhà riêng, nhà mặt phố. 

Chi tiết, theo như khảo sát đối với người tiêu dùng trong năm 203, đa phần môi giới cũng như các đơn vị kinh doanh thị trường này cho hay, thị trường đất nền sẽ quay trở lại vào cuối năm 2024 và đầu năm 2025. Trong khi đó thì 31% người dùng cho biết, thị trường đất nền sẽ quay trở lại sớm hơn vào thời điểm quý I/2024. 

Ông Đinh Minh Tuấn nhìn nhận rằng: “Dựa trên những dữ liệu vào đầu năm 2024, thị trường đất nền sẽ quay trở lại sớm hơn so với kỳ vọng của người tiêu dùng cũng như dự báo của các đơn vị kinh doanh phân khúc đất nền”. 

Thứ ba đó là sự thay đổi liên quan đến tính pháp lý, lãi suất cũng như quy định siết phân lô bán nền cũng sẽ làm cho thị trường đất nền dần tích cực hơn. 

Theo ông Đinh Minh Tuấn, quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng và dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau năm 2025, tuy nhiên nhu cầu về đất nền lại khó mà đi xuống trong dài hạn. Bởi vì tâm lý của người Việt vẫn rất ưa chuộng loại hình này. Khi mà cung ít cầu nhiều, giá đất nền cũng sẽ đi lên. Có nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và cũng bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới được áp dụng. 

Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group - ông Võ Hồng Thắng cũng đưa ra quan điểm tương tự khi cho rằng Nhà nước đã bắt đầu siết chặt và hướng đến việc hạn chế phân lô bán nền. 

Cũng theo ông Võ Hồng Thắng, nguồn cung đất nền mới sẽ ngày càng trở nên khan hiếm hơn. Trong tương lai khi mà thị trường phục hồi trở lại thì sự khan hiếm này cũng sẽ giúp cho các dự án được phê duyệt hay đã mở bán cũng sẽ có cơ hội tăng giá với mức độ nhất định, tiềm năng tăng giá của các dự án đó sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư. 

Ông Thắng nhận định, sức cầu nhiều trong khi nguồn cung ít sẽ khiến cho giá đất nền tăng. Tuy nhiên khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ bất động sản mới sẽ không còn hiện tượng sốt ảo, giá tăng nóng cũng như hạn chế xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản. Và thị trường bất động sản đang ngày càng phát triển theo hướng ổn định, bền vững./.