Đi tìm phân khúc bất động sản “được lòng” nhà đầu tư dịp cuối năm 2023

Thị trường bất động sản vẫn tích lũy để phục hồi

Từ đầu năm 2023 đến nay, với các động thái thúc đẩy quyết liệt của Chính phủ và các bộ, ngành, thị trường bất động sản đã ghi nhận chuyển biến tích cực. Tuy nhiên, nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ vẫn giảm sâu. Dự kiến trong quý IV/2023, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục trong giai đoạn tích lũy để phục hồi.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường bất động sản tính đến quý III vừa qua mang lại nhiều thách thức nhưng cũng nhiều cơ hội mới cho các nhà đầu tư.

Các chuyên gia của Batdongsan.com.vn nhận định, thị trường bất động sản có khả năng phục hồi vào khoảng quý II - quý IV/2024.

Theo Báo cáo của Batdongsan.com.vn, 3 chỉ báo cơ bản của thị trường bất động sản đã thể hiện rõ “sức khỏe” của thị trường tính đến thời điểm hiện tại.

Thứ nhất, về lãi suất ngân hàng, Batdongsan.com.vn phân tích ở giai đoạn khủng hoảng trước đây, tính từ thời điểm Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có động thái hạ trần lãi suất cho đến khi thị trường bất động sản bắt đầu đảo chiều là phải mất 1,5 năm.

Nếu như giai đoạn 2008-2012, thị trường mất đến 4 năm mới có dấu hiệu điều chỉnh lãi suất ngân hàng, thì ở giai đoạn này, ngay từ quý I/2023, NHNN đã thực hiện 2 đợt điều chỉnh giảm lãi suất điều hành, tiếp theo đó là các đợt giảm nhiều loại lãi suất.

Thứ hai, về tăng trưởng tín dụng. Nhìn lại năm 2012, tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tăng trưởng tín dụng tăng lên 12% và lạm phát 6%. Ngay trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng, thị trường bất động sản có tín hiệu đảo chiều.

Ở bối cảnh thị trường hiện tại, từ đầu năm 2023, NHNN đã có định hướng tăng trưởng tín dụng cả năm 2023 là 14% - 15%, so với mức 14% của năm 2022, đây là một tín hiệu tích cực.

Thứ ba, về chính sách bất động sản. Năm 2008, thanh khoản của thị trường bất động sản lao dốc, nhưng phải đến năm 2013 mới có các chính sách hỗ trợ thị trường, như gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng và ban hành Luật Đất đai sửa đổi.

Năm 2022, thị trường lặp lại diễn biến trầm lắng khi tín dụng bị siết, lãi suất tăng, thanh khoản giảm.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2022, Chính phủ đã liên tiếp có các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản như gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng; ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 và Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 đã giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, cũng như góp phần tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững...

Trong khi đó, báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2023 và 9 tháng năm 2023 của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Đất Xanh Services (DXS – FERI) cũng cho thấy, thị trường bất động sản trong quý III/2023 và 9 tháng năm 2023 vẫn chưa thể “khởi sắc”. Nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2023 vẫn giảm sâu so với cùng kỳ năm 2022. Cụ thể, trong quý III-2023, nguồn cung sơ cấp (từ chủ đầu tư) đạt khoảng 38.000 sản phẩm, trong đó 90% đến từ các dự án hiện hữu (hàng tồn), chỉ 10% là nguồn cung mới.

“Dự báo tại thời điểm quý IV/2023, thị trường bất động sản sẽ chưa có tăng trưởng đột biến, nhưng chắc chắn sẽ có tăng trưởng tốt hơn so với cùng kỳ. Với nhiều thông tin và các chuyển biến tích cực từ cuối quý III, hoàn toàn có cơ sở để dự báo thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên từ cuối quý IV/2023, đồng thời dần dần phục hồi rõ nét hơn từ sau quý II/2024”, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng DXS - FERI dự báo.

Phân khúc sẽ nào “được lòng” nhà đầu tư dịp cuối năm?

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, với loại hình đất nền, dù sụt giảm mạnh nhưng đây vẫn luôn là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn ở thị trường bất động sản Việt Nam, chiếm đến 28% tỷ trọng lựa chọn mua của khách hàng tham gia một khảo sát của Batdongsan.com.vn. Trong đó, 46% nhà đầu tư lựa chọn sẽ xuống tiền mua đất nền, 32% nhóm khách hàng có nhu cầu mở rộng không gian sống cũng chọn đất nền để mua vào.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn.

Khảo sát thị trường thời gian gần đây, phân khúc đất nền ở nhiều địa phương đã có dấu hiệu vượt đáy, phản ánh qua thực tế về giá rao bán đã ngừng giảm sâu, số lượng giao dịch tìm về điểm cân bằng, tâm lý nhà đầu tư dần ổn định… Đặc biệt, thị trường đất nền ở các thành phố lớn, đô thị loại I khu vực miền Bắc đã xác nhận nền giá tăng nhẹ, tập trung chủ yếu ở các bất động sản lõi trung tâm, được bao quanh bởi quy hoạch và hạ tầng giao thông đồng bộ.

Cũng theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2023 của Batdongsan.com.vn, chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong năm qua do loại hình này phục vụ nhu cầu ở thực. Quý III/2023, mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước.

Tỷ lệ giao dịch thành công căn hộ chung cư có dấu hiệu cải thiện, đây cũng là loại hình được kỳ vọng hồi phục tốt. Giá rao bán chung cư không có xu hướng giảm mà chỉ đi ngang, thậm chí tăng nhẹ ở một số sản phẩm và khu vực. So với quý I/2023, giá bán chung cư Hà Nội trong quý III/2023 tăng trung bình từ 4-5%, chung cư đi ngang trong thời gian qua.

“Trong bối cảnh thị trường khó khăn thì các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực như căn hộ chung cư là điểm sáng của thị trường bất động sản”, ông Quốc Anh nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam - cũng cho rằng, những tín hiệu tích cực từ chính sách điều tiết của Chính phủ đối với thị trường bất động sản đã giúp các khách hàng tìm kiếm, nghe ngóng nhiều hơn về phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của họ, đặc biệt là căn hộ chung cư.

“Lãi suất ngân hàng đang có dấu hiệu giảm, thị trường bất động sản đang được Chính phủ và các bộ ngành tích cực tháo gỡ khó khăn… Tất cả những yếu tố này đang tác động tích cực đến tâm lý người mua nhà”, ông Thanh nhấn mạnh.