Được trợ lực từ 3 luật có hiệu lực sớm, thị trường bất động sản sẽ diễn biến ra sao từ nay đến cuối năm?

4 thách thức lớn đeo bám…

Thời gian qua, Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương đã tích cực vào cuộc “gỡ khó” cho thị trường bất động sản. Sau những biện pháp quyết liệt được triển khai, thị trường bất động sản từ cuối năm 2023 đến nay đã dần hồi phục với diễn biến tháng sau tốt hơn tháng trước.

Mới đây, để “tiếp sức” cho thị trường hồi phục nhanh, Quốc hội đã phê chuẩn cho phép 3 luật liên quan đến bất động sản, gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực sớm từ ngày 1/8 tới.

Liên quan đến vấn đề này, chia sẻ tại Hội thảo "Chính sách mới - Trợ lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển" được tổ chức mới đây, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư DKRA Group cho biết, thị trường bất động sản từ cuối tháng 4/2022 bắt đầu lao dốc. Về tổng thể, thị trường đến hiện tại vẫn có những khó khăn nhất định, tuy nhiên qua theo dõi, trong khoảng 5 tháng đầu năm 2024 bắt đầu có tín hiệu tích cực hơn nhưng không đồng đều ở các phân khúc.

"Trong giai đoạn 2022 -2023, nhà đầu tư cắt lỗ nhiều, trong 5 tháng đầu năm 2024 dấu hiệu này bắt đầu chững lại. Có một bộ phận nhà đầu tư "bắt đáy", tuy nhiên chưa rõ nét và vẫn còn tâm lý chờ", ông Thắng nói.

Theo ông Giám đốc Đầu tư DKRA Group, hiện nay thị trường bất động sản có 4 thách thức lớn. Đầu tiên là các cuộc khủng hoảng địa chính trị trên toàn cầu như chiến sự, bất ổn kinh tế thế giới như tăng trưởng toàn cầu 2024 dự báo giảm so với năm 2023, lạm phát kéo dài, nguy cơ khủng hoảng nợ toàn cầu.

Vấn đề thứ hai là thị trường lệch pha cung cầu về phân khúc giá; sức cầu thị trường mặc dù tăng nhưng vẫn ở mức thấp; tâm lý "chờ" của nhà đầu tư (gửi ngân hàng thay vì đầu tư bất động sản).

Thứ ba về chính sách pháp lý, chủ yếu là vướng mắc trong khâu cấp phép dự án; Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản sắp có hiệu lực; khâu tính tiền sử dụng đất chiếm đến 60-70% các vướng mắc pháp lý dự án. Và cuối cùng là vấn đề nguồn vốn, hiện chúng ta đang giải quyết vấn đề của 5 năm trước khi phải giải quyết áp lực đáo hạn trái phiếu 300.000 tỷ đồng.

Dù nhiều khó khăn, thách thức nhưng ông Thắng vẫn tự tin, thị trường sẽ có hồi phục. "Cơ sở của phục hồi là tăng trưởng GDP Việt Nam dự kiến tăng 5,5%; vốn FDI, xuất nhập khẩu tăng; lãi suất cho vay duy trì ở mức thấp; các dự thảo luật mới có nhiều ưu điểm", ông Thắng nói.

Vị này cho rằng, việc phục hồi sẽ tập trung ở loại hình bất động sản nhà ở phục vụ nhu cầu thực, nhà ở vừa túi tiền (căn hộ hạng B, C). Tuy nhiên, để thị trường bứt phá thì có thể sẽ vào khoảng thời gian quý II/2025 khi các thông tư, nghị định của các luật mới có hiệu lực.

Cùng quan điểm, ông Bạch Dương - Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, việc các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024 là tín hiệu tích cực, giúp pháp lý trở nên rõ ràng, đẩy nhanh quá trình phục hồi của thị trường bất động sản.

Các luật sẽ thúc đẩy việc thẩm định giá đất nhất quán và thực tế hơn, thắt chặt yêu cầu đối với các chủ đầu tư trong phát triển dự án nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua, tạo điều kiện thuận lợi về sở hữu bất động sản cho Việt kiều, thu hút thêm vốn đầu tư từ nước ngoài, đồng thời tăng cường sự chuyên nghiệp, minh bạch trong cộng đồng môi giới bất động sản.

Thị trường sẽ bước vào chu kỳ ổn định từ năm 2026

Nhận định về những diễn biến của thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo trong vòng 2 năm tới, thị trường bất động sản Việt Nam có thể đi qua các giai đoạn: Đảo chiều, thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định. Ở mỗi giai đoạn, người mua sẽ ưu tiên những yếu tố khác nhau khi lựa chọn bất động sản. 

Cụ thể, từ nay đến cuối năm 2024, thị trường vẫn đang thăm dò, người mua ưu tiên các yếu tố chắc chắn như phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng, có chính sách hỗ trợ tài tính tốt, bên cạnh đó là lợi suất cho thuê ổn định và tối ưu các loại chi phí. Ở giai đoạn này, chung cư thu hút lượng quan tâm lớn và ghi nhận thanh khoản tốt nhất trong các loại hình bất động sản.

Bước sang thời kỳ củng cố dự kiến bắt đầu trong quý I/2025, người mua và nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn với các yếu tố tài chính, pháp lý nhưng vẫn ưu tiên các sản phẩm phục vụ ở thực và mang lại dòng tiền tốt. Lúc này, nếu các yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, loại hình chi phí cao như nhà riêng, nhà phố sẽ dần cải thiện về lượng giao dịch.

Từ quý II - IV/2025 có thể là giai đoạn khởi sắc, người dân sẽ quan tâm hơn nhu cầu đầu tư, tốc độ tăng giá và sẽ không quá đặt nặng các yếu tố về giá bán, pháp lý như ở thời kỳ thị trường ảm đạm. Đây sẽ là thời điểm mà đất nền, biệt thự dần lấy lại lợi thế và có thanh khoản tốt hơn.

“Dự kiến, từ đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ ổn định, người mua ưu tiên tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những loại hình bất động sản có tốc độ tăng giá cao, số lượng ít nhưng thu hút nhiều quan tâm”, ông Anh nhận định./.