Giá chung cư Hà Nội tiếp đà tăng

Trong 9 tháng qua, thị trường căn hộ tại Hà Nội đã ghi nhận hơn 12.000 căn mới ra mắt. Riêng quý III, có 5.265 căn hộ được cung cấp mới, tăng mạnh 95% theo quý và 178% theo năm. Chủ yếu nguồn cung đến từ các dự án Lumi Hanoi và QMS Top Tower mở bán 3.488 căn, tương đương 66% thị phần, 34% còn lại đến từ các giai đoạn tiếp theo của bốn dự án hiện tại.

Mặc dù nguồn cung căn hộ tại Hà Nội từ đầu năm đến nay đã được cải thiện nhưng giá bán vẫn chưa kìm được đà tăng.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho biết, giá nhà để bán tại Hà Nội vẫn trên đà tiếp tục tăng. Giá bán sơ cấp hiện đang ở mức 69 triệu đồng/m2, tăng 6% so với quý trước và tăng tới 28% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tuy nhiên, trên thị trường, nguồn cung sơ cấp vẫn giảm 47% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung sơ cấp có số lượng căn hộ bán ra đạt mức 6.840 căn trong quý III, tăng 35% theo quý và 226% theo năm. Tổng số lượng căn hộ bán được trong 9 tháng của năm 2024 lên tới 17.000 căn. Trên thực tế, số lượng này chỉ kém so với mức năm 2019 và đã cao hơn năm 2020 - thời điểm thị trường bắt đầu bị ảnh hưởng bởi đại dịch COVID-19.

Phần lớn nguồn cung mới vẫn thuộc phân khúc hạng B, tập trung vào các dự án lớn ở phía Đông và Tây Hà Nội. Nam Từ Liêm và Cầu Giấy chiếm tới 63% nguồn cung sơ cấp và 78% số lượng giao dịch trong quý. Tới 92% nguồn cung của khu vực phía Tây là các căn hộ Hạng B. Khu vực này sẽ cung cấp 21.000 căn hộ từ 28 dự án, tương đương 17% nguồn cung tương lai.

Bước sang quý IV/2024, thị trường dự kiến sẽ đón nhận thêm 9.700 căn hộ mới. Khảo sát của Công ty Savills cũng cho thấy, trên thị trường thứ cấp, giá trung bình của căn hộ trong quý III là 51 triệu đồng/m2, tăng 10% so với quý II và tăng 41% so với năm 2023. Giá thứ cấp trung bình cũng tăng 17% mỗi năm kể từ năm 2020. Trong số đó, phân khúc căn hộ hạng C tăng mạnh nhất, đạt 20%/năm; hạng A tăng 16%/năm và hạng B tăng 15%/năm. Nhiều người mua chuyển hướng từ thị trường sơ cấp sang thứ cấp do thị trường này có nhiều sự lựa chọn hơn, cũng như vấn đề pháp lý được đảm bảo hơn.

Liên quan đến xu hướng này, các chuyên gia của Savills nhận xét, dù thị trường tăng trưởng nhưng sự chênh lệch giữa thu nhập hộ gia đình và giá nhà đang ngày càng rõ rệt. Với mức thu nhập trung bình của một hộ gia đình tại Hà Nội là khoảng 250 triệu đồng/năm, trong khi giá một căn hộ trung bình khoảng 4 tỷ đồng thì người dân cần tới 18 năm tiết kiệm không tiêu dùng thì mới có thể mua được nhà. Thu nhập trung bình chỉ tăng trưởng 6% mỗi năm, trong khi giá nhà trên thị trường thứ cấp đã tăng trung bình 17-20% gây ra nhiều khó khăn trong việc mua nhà - bà Hằng dẫn chứng.

Theo Savills, bước sang quý IV/2024, thị trường dự kiến sẽ đón nhận thêm 9.700 căn hộ mới; trong đó, có 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án lớn. Từ năm 2025 trở đi, khoảng 110.000 căn từ 106 dự án sẽ được đưa ra thị trường. Đáng chú ý, hạng B sẽ vẫn tiếp tục dẫn đầu nguồn cung trên thị trường với 54% nguồn cung tương lai. Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm và Hoàng Mai sẽ đóng góp 62% thị phần của Hà Nội.

Hiện nay, việc giải quyết các vướng mắc pháp lý đang dần cải thiện, mở ra cơ hội cho những dự án mới được triển khai. Tuy nhiên, quá trình này sẽ diễn ra từ từ và khó có thể đáp ứng ngay lập tức nhu cầu đa dạng về sản phẩm trên thị trường. Bộ ba Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở được áp dụng sớm, cùng các văn bản hướng dẫn đã dần được công bố sẽ tiếp tục mang lại những tác động tích cực cho thị trường nhưng cũng chưa thể diễn ra nhanh chóng.

Tại họp báo Chính phủ thường kỳ chiều 7/10, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng đã trả lời báo chí về việc giá nhà ở tại một số thành phố lớn tăng đột biến, giá ảo dù thị trường giao dịch chưa thật sự sôi động.

Theo đó, ông Hùng đã chỉ ra các nguyên nhân gây ra tình trạng này. Đầu tiên, đây là hệ quả từ việc lệch pha cung cầu, khi cầu lớn hơn cung quá nhiều. Nguyên nhân thứ hai đến từ tình trạng đẩy giá, thổi giá, đấu giá đất tại một số địa phương. Cuối cùng, tác nhân khiến giá nhà tăng là vì chi phí đầu vào để phát triển dự án liên tục đi lên.

Ông Hùng cho hay, Bộ Xây dựng đã có văn bản về việc phân tích cơ cấu giá thành, giá bán, nguyên nhân tăng giá bất động sản và đề xuất một số giải pháp nhằm giảm giá nhà ở, đất ở và ổn định thị trường bất động sản.

Bộ cũng đã ban hành văn bản tăng cường công tác quản lý, kiểm soát tình hình biến động giá bất động sản gửi UBND các tỉnh, thành phố; trong đó đề xuất các giải pháp cũng như kiến nghị các bộ ngành, tỉnh thành triển khai các nhiệm vụ cụ thể. 

GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho rằng hiện sức cầu của thị trường đang rất lớn, đặc biệt là tại Hà Nội, nhiều dự án cứ ra hàng là bán hết sạch. Tuy nhiên, đây không hẳn là một tín hiệu tốt.

Theo vị Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, tình trạng giá bất động sản tăng “phi mã" trong bối cảnh lượng hàng tồn kho giảm, nhưng nguồn cung không tăng sẽ khiến thị trường trở nên mất cân bằng. Đây sẽ là thời điểm những người đầu cơ được hưởng lợi nhiều nhất, thay vì người mua nhà ở thực./.