Sau thời gian tăng “nóng”, giá chung cư Hà Nội hiện diễn biến ra sao?

Giá chung cư Hà Nội bắt đầu có xu hướng giảm

Khảo sát thị trường chung cư tại Hà Nội cho thấy, giá rao bán chung cư trong vài tuần trở lại đây có xu hướng giảm. Đơn cử, một căn hộ 3 phòng ngủ tại dự án Mỹ Đình Pearl, trước lễ 2 tuần môi giới rao bán giá 5,3 tỷ đồng. Sau khi có khách hỏi mua, môi giới báo lại chủ nhà tăng giá lên 5,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau lễ, môi giới báo lại căn hộ giảm còn 5,1 tỷ đồng.

Hay như một căn chung cư 75 m2 ở Nguyễn Xiển, thời điểm 6 tháng trước được chủ rao bán giá 2,8 tỷ đồng (tương đương khoảng 37 triệu đồng/m2), bao thuế phí. Đến đầu năm nay, căn hộ diện tích 75 m2 được rao bán với giá 3,8 tỷ đồng (tương đương 50 triệu đồng/m2), không bao gồm thuế phí. Như vậy, chỉ sau nửa năm, căn hộ này đã tăng tới 13 giá, tương đương 35%. Sau khi giá rao bán tăng mạnh, hiện tại, giá căn hộ ở dự án này đã hạ nhiệt về mức 45 triệu đồng/m2.

Chị Thanh (Hà Đông, Hà Nội) chia sẻ, sau hơn 3 tháng tìm mua căn hộ, hiện tại chị nhận thấy giá chung cư đã bớt “ngáo” so với thời điểm tháng 2, tháng 3 vừa qua. 

Anh Mạnh (Cầu Giấy) đang tìm mua chung cư cũng cho biết, một số dự án mà anh quan tâm giá bán đã hạ khoảng 3-5 giá, không cao chót vót như mấy tháng trước. Mấy căn trước đó chủ nhà liên tục “quay xe” chờ giá tăng, đến nay cũng giảm 100-300 triệu đồng/căn.

Nhiều người có nhu cầu mua chung cư cũng xác nhận, sau khi giá chung cư tăng nóng, giá đã thay đổi theo từng ngày, thì hiện tại đã “hạ nhiệt”, bắt đầu giảm 5-10%.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng liên tiếp hàng chục quý. Chỉ số giá chung cư tại Hà Nội tại thời điểm quý I/2024 đã tăng 48% so với quý I/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý cuối năm 2023 - mức tăng cao nhất trong 5 năm qua.

Nhận định của chuyên gia về giá chung cư Hà Nội

Sau một thời gian tăng “nóng”, nhiều chuyên gia cho rằng, giá chung cư Hà Nội sẽ hạ nhiệt do vượt quá sức hấp thụ của người mua cùng với nguồn cung tăng lên trong tương lai.

Nhận định về vấn đề này, ông Giang Anh Tuấn - Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh cho biết, giá chung cư Hà Nội hiện nay đang tăng quá cao, đến ngưỡng mà thị trường khó có thể hấp thụ được. Khi đó sẽ dẫn đến việc người mua và nhà đầu tư quay lưng, cung không gặp được cầu, thị trường sẽ phải điều chỉnh và giá buộc phải hạ.

Ông Tuấn lấy dẫn chứng, hiện nay nhiều người có nhu cầu mua nhà ở thực đã chấp nhận lùi kế hoạch vì giá nhà neo quá cao, khiến họ không thể thu xếp nguồn tài chính. Ông Tuấn từng chứng kiến nhiều khách hàng sau khi được dẫn đi xem các căn hộ chung cư ở Hà Nội đã từ bỏ ý định mua nhà ở thời điểm này.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao của CBRE tại Hà Nội cho rằng, nguồn cung nhà ở trong thời gian tới sẽ được cải thiện nên giá chung cư Hà Nội sẽ không thể tăng “nóng” như thời gian vừa qua.

Cụ thể, trong giai đoạn 2024-2026, mỗi năm Hà Nội sẽ có thêm khoảng 20.000 sản phẩm chung cư, nhà ở gắn liền với đất, tăng thêm việc đáp ứng cho nhu cầu ở thật, đầu tư trên thị trường. Vị chuyên gia dự báo, giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội sẽ hạ nhiệt, cụ thể sẽ đi vào chu kỳ ổn định hơn trong những quý tiếp theo của năm nay.

Tại Đại hội cổ đông của CTCP Bất động sản Thế kỷ (Cen Land, mã chứng khoán: CRE), Chủ tịch HĐQT Nguyễn Trung Vũ nhận định một số phân khúc bất động sản đã tăng mạnh trong thời gian qua thì sắp tới sẽ trở lại bình thường.

“Tôi khẳng định sau 30/4 giá sẽ không tăng nóng nữa đâu, mà bình thường trở lại. Tôi cảm thấy thế là tốt cho thị trường, tốt cho người kinh doanh và tốt cho người mua nhà”, vị lãnh đạo Cen Land nói.

Lý do được ông Vũ đưa ra là do trước đây mọi người mua vì phong trào hoặc sau một thời gian dài thị trường đóng băng thì khách hàng có tâm lý đua mua, chứ đây không phải câu chuyện dài hạn. 

Chia sẻ về tình trạng giá một số phân khúc bất động sản như nhà ở, chung cư và biệt thự liền kề lên khá cao trong thời gian vừa qua, vị chuyên gia bày tỏ “rất lo lắng”, bởi nếu giá cứ lên mãi sẽ dẫn đến tình trạng cung không gặp cầu.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam lấy dẫn chứng, từ cuối năm 2023 đến nay, thị trường nhà ở sôi động bởi số lượng người tìm kiếm bất động sản gia tăng. Tuy nhiên, tại Hà Nội, nhiều nhà đầu tư đã phải lùi kế hoạch bởi giá neo cao, thực trạng này thể hiện rõ rệt ở loại hình chung cư.

Bên cạnh lý do chung cư đội giá, giới quan sát còn đánh giá việc lãi suất chưa về mức kỳ vọng, hay thời gian ưu đãi quá ngắn cũng là nguyên nhân khiến nhiều người lùi kế hoạch vay ngân hàng mua nhà. Thời gian vừa qua, mặc dù lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng xuống thấp kỷ lục nhưng tỷ lệ người vay vẫn khá thấp, thậm chí dư nợ cho vay còn giảm. Nhiều ngân hàng đưa ra mức lãi suất cho vay mua nhà hấp dẫn nhưng chỉ áp dụng trong thời gian ngắn.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, có 4 nguyên nhân khiến giá chung cư tại Hà Nội tăng đột biến trong thời gian qua. Thứ nhất là cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện, bởi giá trị bất động sản tăng tỷ lệ thuận với đầu tư. Nhưng việc chỉ đầu tư một mà lại tăng đến 3-4 lần là điều bất hợp lý.

Thứ hai là do quá thiếu nguồn cung, khan hiếm nguồn hàng, trong khi nhu cầu sở hữu nhà của người dân luôn ở mức cao và đang trong xu hướng tăng.

Thứ ba là nhu cầu đầu tư khi dòng tiền lớn đang “chảy” vào bất động sản để giữ tài sản trong bối cảnh lãi suất ngân hàng chạm “đáy”. 

Nguyên nhân cuối cùng là do nhu cầu đầu tư căn hộ cho thuê được thúc đẩy từ nhu cầu lưu trú của một lượng lớn khách du lịch quốc tế, chuyên gia nước ngoài hay học sinh, sinh viên.

Nhận định về giá chung cư tại Hà Nội, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, giá tăng do khan hiếm là một hiệu ứng của quy luật cung cầu. Do cung nhỏ hơn cầu nên buộc giá phải tăng lên để đảm bảo sự cân đối.

VARS nhấn mạnh, mặc dù thực trạng này có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ nhằm tạo cung cầu ảo để đẩy giá trên thị trường mua đi bán lại nhưng thực tế, khó có thể xác định cũng như xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư.

Ngoài ra, VARS cũng cho rằng, giá chung cư tại Hà Nội sẽ có điểm điều chỉnh, nhưng không nhiều. Đồng thời khuyến nghị để giá chung cư ổn định, cần sự phối hợp giữa cơ quan Nhà nước và các chủ thể tham gia trên thị trường. Theo đó, cần nỗ lực đẩy nhanh tiến độ các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng một cách hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí các quỹ đất sạch để nhà đầu tư có thể triển khai các dự án nhà ở xã hội ngay khi lập quy hoạch.

Trước những diễn biến leo thang về giá, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho rằng, người mua cần xem xét kỹ, cân nhắc giá trị sử dụng cũng như mức độ hợp lý của dự án.

Theo vị chuyên gia, nếu giá còn tăng, người mua nên xem xét bài toán tài chính của mình. Nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng chính, nếu giá tiếp tục bị đẩy lên cao, người mua có thể cân nhắc và chọn phương án thuê chung cư nội đô, hoặc chấp nhận dịch chuyển nhu cầu tới các tỉnh lân cận Hà Nội có giá hợp lý hơn.

Lời khuyên của vị chuyên gia Savills với người mua nhà ở thực là hãy chọn nguồn cung tại những địa phương lân cận như Hưng Yên hay Bắc Ninh, vùng Vành đai 4 hoặc Vành đai 3,5 nhờ sự phát triển cơ sở hạ tầng. Việc cơ sở hạ tầng phát triển sẽ kéo các khu vực ngoại ô “lại gần” trung tâm thành phố hơn, giúp thời gian di chuyển giảm đi./.