Giải pháp xử lý hàng tồn kho bất động sản

Gần 17.000 căn tồn kho

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, quý II/2023, mặc dù thị trường bất động sản có những tín hiệu tích cực từ cơ chế chính sách, lãi suất ngân hàng, tuy nhiên cũng còn nhiều dự án bất động sản đang phải tạm dừng do vướng mắc liên quan đến quy định pháp lý, điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng và biến động nguyên vật liệu… Ngoài ra, các dự án vẫn gặp khó khi vốn tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp đang bị hạn chế.

Do đó, lượng tồn kho được đánh giá tiếp tục tăng hơn so cùng kỳ năm trước. Tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền của các dự án và căn hộ nghỉ dưỡng của doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nhà ở và nghỉ dưỡng, giá trị tồn kho bất động sản hiện nay lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng.

Cụ thể, qua số liệu báo cáo chưa đầy đủ của địa phương (có 17/63 tỉnh), lượng tồn kho bất động sản trong quý 2/2023 vào khoảng 16.688 căn, bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền (chung cư 1.714 căn; nhà ở riêng lẻ 7.4773 căn; đất nền là 7.501 nền).

Bộ Xây dựng cho rằng là do thị trường trầm lắng, người mua chưa phục hồi niềm tin đối với thị trường bất động sản.

Còn theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, hiện nay, người mua đang có tâm lý muốn giữ tiền chờ bất động sản giảm thêm, số khác thì còn nhìn tiêu cực về thị trường bất động sản. Thống kê từ Batdongsan.com.vn cho thấy, lượng tìm mua bất động sản toàn quốc nửa đầu năm 2023 giảm 33% so với cùng kỳ năm trước; lượng tin đăng bán bất động sản cũng giảm đến 44%. Đặc biệt, lượng quan tâm tìm mua đất nền giảm gần 50% so cùng kỳ năm 2022.

Đâu là giải pháp xử lý?

Bên cạnh việc trông chờ vào tâm lý của người mua trong nước được cải thiện, qua đó, kỳ vọng lượng hàng tồn kho sẽ được giảm đáng kể thì việc người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam cũng là một phương pháp nhằm giải quyết bài toán lượng hàng tồn kho của thị trường, chủ yếu là các căn hộ chung cư ở dự án nhà thương mại.

Thực tế, dữ liệu thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, kể từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực đến nay, đã có khoảng 3.035 người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam, chủ yếu là các căn hộ chung cư ở dự án nhà thương mại.

Các tổ chức, cá nhân nước ngoài đã mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tập trung chủ yếu tại các tỉnh, thành phố lớn như: Hà Nội (1.765 căn), TPHCM (850 căn), Bắc Ninh (110 căn), Bình Dương (210 căn), Bà Rịa - Vũng Tàu (50 căn)… Phần lớn các đối tượng này đến từ Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore, Mỹ, Australia, Nhật Bản, Malaysia.

Thu hút người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam cũng là một phương pháp giải quyết bài toán hàng tồn kho bất động sản.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, tổng số người nước ngoài đã mua nhà tại Việt Nam vẫn còn rất ít so với nhu cầu. Cụ thể, theo tính toán của VARS, số lượng nhà ở được người nước ngoài mua tại Việt Nam kể từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực chỉ chiếm khoảng 0,53% tổng lượng nhà ở trong cả nước giai đoạn 2018-2022.

Trong khi đó, nhu cầu mua nhà của người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam, bao gồm nhu cầu sở hữu nhà để ở và nhu cầu kinh doanh là rất lớn. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, có khoảng 4 triệu người nước ngoài và Việt kiều muốn mua nhà ở Việt Nam trong tương lai.

Theo dữ liệu của Tổng cục Thống kê, năm 2005, số lượng lao động nước ngoài ở Việt Nam là 12.000 người, năm 2010 là 55.000 người, năm 2015 là 83.600 người và năm 2019 là 117.800 người. Theo dữ liệu của Tổng cục Thống kê, số lao động nước ngoài được cấp phép làm việc tại Việt Nam tính đến tháng 3/2022 là 100.000 người (tăng gấp gần 10 lần so với năm 2005).

“Việc người nước ngoài làm ăn lâu dài ở Việt Nam cũng như nhu cầu đầu tư trước sức hút từ tiềm năng đầu tư bất động sản tại Việt Nam chắc chắn sẽ nảy sinh nhu cầu sở hữu nhà ở, căn hộ. Bên cạnh đó sự lựa chọn của giới nhà giàu nước ngoài khi mà giá nhà ở một số quốc gia đã quá cao hay việc siết các quy định nhập cư ở một số nước… cũng khiến nhu cầu sở hữu nhà tại Việt Nam ngày càng tăng lên” – VARS nhận định.

Cần có chính sách hợp lý

VARS cho rằng, Luật Nhà ở cần được sửa đổi theo hướng minh bạch, chặt chẽ và phù hợp với quy định, thực tiễn. Trong đó, các quy định cần mở hơn, cụ thể hơn thay vì gia tăng các rào cản. Đồng thời, việc sửa đổi này phải đồng bộ các quy định của Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, thứ nhất, cần tiếp tục tăng nguồn cung nhà ở, xây dựng các loại sản phẩm phù hợp với nhu cầu nhà ở và đầu tư của người nước ngoài ở Việt Nam tại những khu vực được cho phép.

Thứ hai, cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (bao gồm cả nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư) trong khi làm việc tại đây. Quy định rõ yêu cầu về khoảng thời lao động tối thiểu còn lại tại thời điểm mua nhà.

Thứ ba, để tránh đầu cơ, cần bổ sung điều kiện gắn liền với nền kinh tế quốc gia khi người nước ngoài mua qua một số lượng nhà ở nhất định. Áp dụng thuế bất động sản, lũy tiến tăng theo với số lượng bất động sản đã mua. Mức thuế có thể nâng cao dần nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh.

Thứ tư, cho phép người nước ngoài có thể mua nhà ở từ công dân Việt Nam, cho phép cá nhân nước ngoài được mua các bất động sản du lịch. Bởi đây là các sản phẩm cao cấp, khó thanh khoản, phù hợp với khả năng chi trả của người nước ngoài. Việc bán nhà cho người nước ngoài có thể giải quyết lượng lớn hàng tồn kho, giúp thị trường trở nên sôi động hơn. Đáp ứng mong muốn mua bất động sản làm ngôi nhà thứ hai, đặc biệt là các sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng với các tiện ích đa dạng để nghỉ dưỡng, cho thuê hoặc cả hai.