Hệ lụy từ đầu tư bất động sản “đón sóng” hạ tầng

Hoạt động đầu tư bất động sản đón sóng hạ tầng thường diễn ra khi mới chỉ có thông báo hoặc thông tin quy hoạch đối với một khu vực nào đó, điều này khiến cho giá đất xung quanh bị đẩy lên trong khi trên thực tế cơ sở hạ tầng chưa được phát triển tương xứng. Tại nhiều khu vực, các dự án được quy hoạch đã tạo ra sự phát triển nóng, tràn lan, nguồn cung thừa thãi vượt xa nhu cầu thực tế.

Theo báo cáo của Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, sự phát triển song song của các dự án hạ tầng giao thông và dự án bất động sản có mối quan hệ hết sức quan trọng. Những dự án hạ tầng sẽ mang đến nhiều cơ hội cho địa phương cũng như các nhà đầu tư bất động sản.

Hạ tầng hoàn thiện là động lực để thị trường bất động sản phát triển 

Đầu tư bất động sản đón sóng hạ tầng đã trở thành một xu hướng trên thị trường khi mới chỉ có thông tin quy hoạch các nhà đầu tư đã đổ xô đi thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm thì việc đầu tư đón sóng hạ tầng vẫn tiềm ẩn những rủi ro khi giá đất bị đẩy lên cao còn thực tế thì việc phát triển lại chưa đồng bộ. Tại nhiều khu vực, việc quy hoạch và đã từng tạo ra sự phát triển nóng, khiến cho nguồn cung bất động sản trở nên tràn lan.

Đây cũng chính là cơ hội để cho những kẻ đầu cơ đất gia tăng đột biến, ngay cả với những khu đô thị bị đắp chiếu, thực hiện dở dang cũng đội giá lên cao. VIRES cũng phân tích rõ việc tác động của các dự án hạ tầng giao thông đến sự phát triển kinh tế xã hội cũng như thị trường bất động sản. Theo đó, việc hình thành những dự án bất động sản cùng với nhu cầu đầu tư và giá trị gia tăng của bất động sản sẽ tỷ lệ thuận với việc phát triển cơ sở hạ tầng, bao gồm việc có tuyến đường vành đai đi qua, cao tốc, sân bay…

Thực tế cho thấy việc giải ngân đầu tư công đối với những dự án hạ tầng giao thông vừa mang lại tác động trực tiếp nhưng cũng tác động gián tiếp đến thị trường. Tác động trực tiếp là khi một dự án có hạ tầng lớn được khởi động thì nguồn lực đất đai tại khu vực đó sẽ được khơi thông, mở rộng việc phát triển du lịch, dịch vụ, công nghiệp. Quá trình chuyển dịch đất đai và phân bổ lại nguồn dân cư nguồn lao động khi hạ tầng được hoàn thiện cũng sẽ giúp cho bất động sản ở khu vực đó được hưởng lợi nhất định và có tiềm năng tăng giá lớn.

Cơ hội gián tiếp ở đây là khi đầu tư công được giải ngân thì toàn bộ nền kinh tế sẽ phát triển mạnh, từ đó dòng tiền sẽ luân chuyển liên tục và có những nguồn tiền ổn định đổ vào thị trường bất động sản như là chứng khoán, vàng…

Báo cáo này còn cho biết trong giai đoạn 2023-2025 có 25 dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được đẩy nhanh tiến độ triển khai nhằm tạo động lực cho thị trường bất động sản trên cả nước phục hồi nhanh chóng. Tuy nhiên, vẫn còn rất nhiều vấn đề tồn tại cần được giải quyết để hướng đến mục tiêu phát triển thị trường bất động sản minh bạch, công khai và bền vững khi hạ tầng cơ sở trở thành đòn bẩy để thu hút sự đầu tư. 

Phải kiểm soát việc giá đất tăng nóng theo hạ tầng đồng bộ

Dựa trên việc đã phân tích thực trạng cũng như các rủi ro của bất động sản hạ tầng, VIRES đưa ra một số biện pháp, đề xuất để hướng tới việc phát triển đồng bộ trên thị trường bất động sản gắn liền với việc phát triển các dự án giao thông. Trong đó sẽ có giải pháp quy hoạch bài bản, tổng thể và có tầm nhìn dài hạn trong tương lai, đẩy nhanh tiến độ giải ngân đầu tư công để thực hiện các dự án hạ tầng giao thông. Công bố thông tin quy hoạch một cách công khai, minh bạch cũng như cập nhật tiến độ thực hiện các dự án hạ tầng ngăn chặn các đối tượng xấu lợi dụng để đẩy giá đất lên cao.

Những dự án hạ tầng đồng bộ luôn là kỳ vọng đối với sự phát triển đột phá của bất cứ địa phương nào trên cả nước. Tuy nhiên, nếu muốn hiện thực hóa sự đột phá đó thì sẽ phải giải rất nhiều bài toán khó. Trước hết là phải kiểm soát giá đất tăng nóng khi có hạ tầng mới được triển khai qua địa phương. Bên cạnh đó là việc sử dụng hiệu quả quỹ đất để không gây lãng phí trong quá trình đô thị hóa.

Nếu như không kiểm soát chặt chẽ để thị trường tự phát thì sẽ gây ra những hậu quả khó lường làm tổn hại đến chất lượng của đô thị. Trước đây, trên thị trường đã có những bài học vì các khu đô thị mà, dự án đắp chiếu, bỏ hoang… vẫn đang hiện hữu tại nhiều địa phương trên cả nước. 

Đối với vấn đề này cần phải nhận định rõ thị trường bất động sản và quá trình đô thị hóa cũng như việc phát triển kinh tế có một mối quan hệ mật thiết và cần phải có sự quản lý đúng thì mới phát huy được hết vai trò. Nếu thị trường bất động sản đi đúng hướng, song hành với sự hình thành của các dự án hạ tầng giao thông thì chất lượng đô thị hóa sẽ được cải thiện đáng kể.

Hay hiểu theo một cách khác thì hiệu quả của một dự án bất động sản sẽ chỉ phát huy khi hạ tầng cơ sở được hiện thực hóa để góp phần vào sự phát triển của kinh tế xã hội đối với từng địa phương. Ngược lại các dự án bất động sản sẽ không thể phát huy nếu như hạ tầng giao thông không hoàn thiện, không thúc đẩy được sự phát triển./.