Khoản vay 125% (125% Loan) là gì và những thông tin cần biết?

Khoản vay 125% (125% Loan) là gì?

Trong tiếng Anh, khoản vay 125% là 125% Loan. 

Những khoản vay 125% này lần đầu tiên trở nên phổ biến trong những năm 1990. Ban đầu chúng hướng đến những người đi vay có điểm tín dụng cao và lịch sử tín dụng tốt, với lãi suất cao gấp đôi so với loại thế chấp tiêu chuẩn.

Khoản vay 125% là một khoản vay (thường là khoản thế chấp) với lượng ban đầu bằng 125% giá trị tài sản gốc. Ví dụ: Nếu nhà của bạn trị giá 300.000 USD, khoản vay 125% sẽ cho bạn vay 350.000 USD.

Cách thức hoạt động của khoản vay 125%

Về mặt tài chính kỹ thuật, khoản vay 125% có tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) là 125%.

Thước đo chính về rủi ro của khoản vay đối với người cho vay là quy mô của khoản vay so với giá trị (tỉ lệ LTV) của tài sản cơ sở.

Khoản vay 125% là khoản vay tương đối rủi ro so với khoản vay có tỉ lệ LTV dưới 100%: Trong các khoản thế chấp thông thường, quy mô khoản vay không vượt quá 80% giá trị tài sản. Bởi vậy, theo phương pháp định giá dựa trên rủi ro được sử dụng bởi người cho vay, khoản vay có tỷ lệ LTV là 125% sẽ có lãi suất cao hơn khoản vay có tỷ lệ LTV từ 100% trở xuống.

Chủ sở hữu nhà ở có thể tìm kiếm khoản vay 125% như một lựa chọn tái cấp vốn để giúp họ tiếp cận nhiều hơn với vốn. Động cơ của họ có thể là sử dụng khoản vay như một cách để trả các khoản nợ khác có lãi suất cao hơn, chẳng hạn như thẻ tín dụng. Lãi suất tương đối thấp hơn của thế chấp có thể có nghĩa là thực hiện các khoản thanh toán nhỏ hơn và số dư gốc thấp hơn, điều này sẽ làm tăng tiền gốc nhanh hơn.

Ví dụ điển hình về khoản vay 125%

Trong cuộc khủng hoảng tài chính về nhà ở năm 2007-2008, các khoản vay 125% đóng vai trò quan trọng trong việc giúp đỡ các chủ nhà. Sự sụp đổ của thị trường bất động sản ở mọi nơi, khởi đầu bởi cuộc khủng hoảng nợ thế chấp dưới chuẩn, khiến nhiều người vô cùng khốn đốn, họ nợ tiền thế chấp nhiều hơn so với giá trị thực của căn nhà.

Tài thời điểm đó, không có gì lạ khi các chủ nhà mắc nợ phải trả các khoản thế chấp với lãi suất và số dư gốc không còn phản ánh giá trị của nhà ở mà họ đang trả. Khi giá trị nhà giảm, chủ nhà có thể muốn tái cấp vốn, nhưng để đủ điều kiện, họ có thể phải trả một tỷ lệ nhất định về ngôi nhà. Những thay đổi mạnh mẽ trên thị trường gây khó khăn cho việc bảo trợ tái cấp vốn; hơn nữa, các khoản thanh toán liên tục vào các khoản thế chấp hiện tại của họ cũng có nghĩa là họ không thể thu lại khoản lỗ của mình ngay cả khi họ cố gắng bán nhà.

Ưu, nhược điểm của khoản vay 125%

Ưu điểm của khoản vay 125% là cho phép người vay hoặc chưa tích lũy được nhiều vốn sở hữu nhà hoặc tài sản thực sự giảm giá trị, nhận được số tiền mặt nhiều hơn so với giá trị của tài sản và giúp họ có thể có đủ tiền để mua nhà. 

Có thể ví khoản vay 125% là một chiếc “phao cứu sinh” cho những ai đang cần nguồn tiền mặt lớn song nó cũng sẽ mang đến những rủi ro, những thách thức và áp lực cho những người đi vay vì họ đã không thể hoàn trả lại số tiền đầy đủ. Các chuyên gia cho rằng, người đi vay cần phải cân nhắc kỹ lưỡng xem những khoản vay này có thật sự cần thiết hay không và có đủ khả năng để chi trả trong thời gian ngắn không.

Rủi ro lớn nhất đối với khoản vay 125% là có thể khiến cho người vay không thể trả được lãi bở số lãi sẽ lớn hơn khoản vay bình thường, hoặc không đủ tiền để thanh toán khi đến ngày đáo hạn. Vì vậy, người vay có thể bị tịch thu tài sản đã dùng để thế chấp cho khoản vay đó. 

Hầu hết các khoản thế chấp 125% lần 2 đều tính phí trả trước ngoài những chi phí đóng cửa thông thường. Phí trả trước này là số tiền mà nhà đầu tư sẽ phải thanh toán bằng khoảng 10% số tiền vay. Ngoài ra, khoản lãi suất cao hơn sẽ phải trả cho khoản thứ chấp truyền thống thứ hai khi những rủi ro tăng lên liên quan tới việc sử dụng quá mức cho căn nhà. 

Trường hợp người vay vỡ nợ thì người cho vay sẽ tịch thu tài sản thế chấp và bán ra thị trường, nhưng giá bán có thể sẽ thấp hơn so với số tiền bạn đã vay nên người cho vay sẽ vẫn yêu cầu bạn phải hoàn trả số tiền còn thiếu sau khi trừ khoản tiền bán tài sản. 

Trường hợp không thể thanh toán được khoản vay 125% đúng thời hạn, người vay sẽ còn phải đối mặt với hàng loạt rắc rối nếu như bên cho vay thông tin đến cơ quan làm việc, nơi ở…/.