Lợi nhuận ngành bất động sản quý II dự báo đi ngang, riêng Khang Điền và Đất Xanh có thể giảm hơn 70%

Trong báo cáo vừa công bố, Công ty cổ phần Chứng khoán MB (MBS) đưa ra dự báo lợi nhuận quý II/2024 toàn thị trường có thể đạt mức tăng 9,5% so với cùng kỳ do được hỗ trợ bởi mức nền thấp của cùng kỳ năm trước, trong khi sản xuất và tiêu dùng có sự phục hồi nhẹ. 

Riêng nhóm ngành bất động sản được dự báo sẽ có sự phân hóa mạnh khi lợi nhuận của nhóm cư dân đi ngang, còn nhóm bất động sản khu công nghiệp có thể suy giảm trên mức nền cao của cùng kỳ.

Thiếu dự án bàn giao, bất động sản dân cư chưa thể đột phá

Kết quả kinh doanh của nhóm bất động sản dân cư theo dự phóng của MBS sẽ chưa chứng kiến sự đột phá trong quý II này do thiếu dự án để bàn giao và tình trạng pháp lý của các dự án vẫn chưa thay đổi nhiều trước thời điểm ban hành các luật liên quan (dự kiến ngày 1/8/2024). Các yếu tố như lãi suất, chi phí bán hàng giảm sẽ hỗ trợ phần nào cho lợi nhuận quý II.

Theo MBS, lợi nhuận ròng toàn ngành nhiều khả năng đi ngang chủ yếu nhờ Công ty cổ phần Vinhomes (mã VHM) khi doanh nghiệp có dự án đang bàn giao, có tình trạng pháp lý rõ ràng đi kèm với sự phát triển của các cơ sở hạ tầng xung quanh.

Trong khi đó, một số doanh nghiệp khác có thể chứng kiến mức giảm so với cùng kỳ từ 50-70% như Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã KDH), Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG) do doanh thu bàn giao dự án sụt giảm khi so với mức nền cao của quý II/2023.

Theo báo cáo, trong quý II vừa qua, Đất Xanh sẽ tiếp tục ghi nhận bàn giao dự án Gem Sky World và phần còn lại của Opal Skyline, doanh thu môi giới dự phóng tăng 40% so với cùng kỳ kể từ mức nền thấp của năm ngoái. Còn Khang Điền, quý II, công ty sẽ tiếp tục ghi nhận bàn giao phần còn lại của Classia. Tại dự án này, đến cuối quý I, KDH đã bàn giao được 93% trên tổng số 176 đơn vị thấp tầng.

Đáng chú ý, trong nhóm doanh nghiệp bất động sản dân cư, lợi nhuận ròng của Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô (mã HDG) dự báo có tốc độ tăng trưởng mạnh nhất trong quý II đạt 319%. Tuy nhiên, mức tăng trưởng này chủ yếu lại đến từ việc sản lượng thủy điện cải thiện từ tháng 4, đặc biệt các khu vực sông, hồ thủy điện Miền Trung và miền Bắc có sự cải thiện rõ rệt, hỗ trợ lợi nhuận nhóm thủy điện dự kiến phục hồi từ nền thấp năm ngoái và quý I/2024. 

Còn ở lĩnh vực hoạt động chính là bất động sản, Hà Đô sẽ vẫn chưa mở bán Charm Villa giai đoạn 3. Ngoài ra, chi phí tài chính tiếp tục giảm do doanh nghiệp đàm phán được những khoản nợ với lãi suất thấp cho các dự án thủy điện cũng sẽ là yếu tố hỗ trợ cho lợi nhuận.

Với mức tăng trưởng thấp hơn, lợi nhuận quý II của Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã NLG) được dự báo tăng 10% so với cùng kỳ trong bối cảnh bắt đầu bàn giao dự án Akari và Waterpoint. Các dự án này có biên lãi gộp cao hơn so với Mizuki do giá bán chung cư tăng mạnh. Bên cạnh đó, lãi vay hạ nhiệt giúp chi phí tài chính của công ty giảm 20% so với cùng kỳ. Dù vậy, lợi nhuận cả năm 2024 của Nam Long được dự báo sẽ giảm 6% so với cùng kỳ.

Riêng phân khúc đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng, MBS nhận định sẽ tiếp tục trầm lắng trong thời gian sắp tới do mang tính đầu cơ và gặp nhiều vấn đề về pháp lý.

Lợi nhuận bất động sản khu công nghiệp "mất phong độ"

Với nhóm bất động sản khu công nghiệp, MBS cho biết, trong 5 tháng đầu năm 2024, vốn FDI thực hiện tăng 7,8% so với cùng kỳ cho thấy nhu cầu đất khu công nghiệp đang tăng trưởng tốt. Nguồn cung đất ở khu vực miền Nam đang cho thấy những dấu hiệu tích cực hơn từ việc chuyển đổi đất cao su nhờ các vấn đề về pháp lý được giải quyết khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua.

Tuy nhiên, dự báo kết quả kinh doanh quý II/2024 của các doanh nghiệp ngành này có sự suy giảm do cùng kỳ năm ngoái nhiều công ty ghi nhận lợi nhuận cao như Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã SZC), Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã KBC), Tổng Công ty IDICO - CTCP (mã IDC) hay Công ty cổ phần Cao su Phước Hòa (mã PHR).

Cụ thể, với SZC, lợi nhuận ròng quý II/2024 có thể giảm 16% trên mức lợi nhuận cao của cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, lũy kế 6 tháng đầu năm 2024, dự phóng lợi nhuận ròng của SZC có thể tăng trưởng 35% so với cùng kỳ nhờ dòng vốn FDI vào Việt Nam tích cực giúp doanh thu mảng khu công nghiệp tăng trưởng tốt, trong khi mảng bất động sản nhà ở gặp khó khăn chung. Thậm chí, cho cả năm 2024, MBS dự phóng lợi nhuận ròng của SZC có thể tăng trưởng 52% so với năm ngoái.

Với IDICO, chuyên gia của MBS cho rằng doanh thu mảng khu công nghiệp trong quý II sẽ giảm mạnh do phần lớn đất ký hợp đồng của năm ngoái đã được bàn giao trong quý I/2024. Doanh thu mảng năng lượng giảm do thời tiết khô hạn kéo dài trong kỳ vừa qua. Kết quả là lợi nhuận ròng quý II/2024 có thể giảm 37% so với cùng kỳ.

Còn với Đô thị Kinh Bắc, MBS dự báo công ty sẽ có lãi trở lại do quý trước không ghi nhận doanh thu từ mảng khu công nghiệp, song so với cùng kỳ năm trước, lợi nhuận ròng quý II của công ty vẫn giảm khoảng 39%. Tính lũy kế 6 tháng đầu năm, lợi nhuận ròng của Kinh Bắc sẽ giảm mạnh 74% do cùng kỳ năm ngoái ghi nhận mức lợi nhuận cao.

Quý II/2024, lợi nhuận ròng của Cao su Phước Hòa dự kiến duy trì ổn định so với cùng kỳ nhưng lũy kế 6 tháng có thể giảm 44% so với cùng kỳ do không còn ghi nhận tiền từ bồi thường đất và cả năm dự báo giảm 25%.

Chiều ngược lại, lợi nhuận của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (mã BCM) được dự báo tăng mạnh do có mức nền thấp của quý II năm ngoái. Dù vậy, cả năm 2024, dự kiến lợi nhuận ròng của BCM có thể giảm 52% so với năm 2023./.