Mặt bằng kinh doanh được dự báo tin vui trong năm 2024

Theo báo cáo mới đây được công bố bởi Cushman & Wakefield cho thấy, thị trường chào đón 2 dự án mới là Hùng Vương Plaza và Thiso Mall Trường Chinh - Phan Huy Ích. Góp vào tổng cộng 45.000m2 diện tích cho tổng nguồn cung bán lẻ. Khu vực phía Bắc và phía Đông TP.HCM hiện đang là hai nơi tập trung nhiều nguồn cung bán lẻ nhất với tỷ lệ lần lượt là 26% và 25% trong tổng nguồn cung. Tỷ lệ lấp đầy khá ổn định nhờ vào tỷ lệ lấp đầy tốt tại các dự án mới khai trương.

Kết thúc năm 2023, nhiều sự kiện mới diễn ra trên thị trường bán lẻ, cùng với những dự án đã được lên kế hoạch hoặc triển khai cải tạo.

Khu vực phía Bắc và phía Đông TP.HCM hiện đang là hai nơi tập trung nhiều nguồn cung bán lẻ nhất.

Đại diện Cushman & Wakefield cho hay, với sự phát triển mạnh mẽ của hoạt động mua sắm đa kênh, các nhà bán lẻ và các chủ đầu tư đang chú trọng hơn tới việc kiến tạo không gian mua sắm nhằm đem tới những trải nghiệm đa dạng, thoải mái hơn cho khách hàng cảm nhận sản phẩm, cùng với việc phát triển các kênh mua sắm trực tuyến để tối đa hóa doanh thu.

Còn theo ghi nhận của Savills, tính đến quý IV/2023, lợi nhuận của các nhà phân phối hàng xa xỉ tại Việt Nam là 3,8 nghìn tỷ đồng (156,6 triệu USD), tăng 270% so với cùng kỳ năm 2022. Giá trị thị trường bán lẻ cao cấp đạt 957 triệu USD, dự báo tăng trưởng hàng năm ở mức 3,2% cho tới năm 2028.

Đại diện đơn vị này cho hay, thời trang đang là phân khúc lớn nhất với giá trị thị trường có thể đạt tới 298,6 triệu USD vào năm 2024. Song, không gian bán lẻ phù hợp với các sản phẩm cao cấp lại khan hiếm, nguồn cầu vượt quá nguồn cung.

Tăng trưởng nguồn cung trung bình là 2% trong năm 2023. Các trung tâm mua sắm chiếm 63% tỷ trọng nguồn cung, tương đương 1,1 triệu m2; Khối đế thương mại chiếm 17%; Trung tâm bách hóa chiếm 3%.

Bắt đầu từ năm 2019, nguồn cung bách hóa duy trì mức ổn định, trong khi trung tâm mua sắm tăng 2% mỗi tăng. Mức tăng trưởng cao nhất là khối để bán lẻ, trung bình tăng 7%/năm.

Tính đến quý IV/2023, giá thuê gộp tầng trệt tăng 3% theo quý, 15% theo năm, đạt 1.169.000 đồng/m2/tháng. Giá thuê tầng trệt tại khu trung tâm ở mức 3,2 triệu đồng/m2/tháng, cao hơn 79% so với các khu vực ngoài trung tâm (1,1 triệu đồng/m2/tháng).

Tính đến quý IV/2023, giá thuê gộp tầng trệt tăng 3% theo quý, 15% theo năm.

Savills cũng chỉ ra, thị trường mặt bằng bán lẻ cho thuê vẫn diễn biến ổn định tại TP.HCM, bất chấp bối cảnh khó khăn của ngành bất động sản nói chung. Nguyên nhân là sự tăng trưởng của tầng lớp trung lưu đã thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các ngành hàng như ăn uống, giải trí…

Trưởng bộ phận nghiên cứu và S22M Savills TP.HCM - bà Giang Huỳnh nhận định, sự khác biệt lớn về giá thuê giữa khu vực trong trung tâm và ngoài trung tâm TP.HCM là một điểm đặc biệt.

Bà Giang cho rằng, giá thuê trong trung tâm luôn ở mức cao vì nguồn cung khu vực này ngày càng hiếm, chỉ chiếm dưới 10% tổng nguồn cung của thị trường trong khi nhu cầu thuê mặt bằng trung tâm của các nhãn hàng, thương hiệu rất cao. Điều này dẫn tới việc các chủ đầu tư có dự án trong trung tâm luôn tự tin neo giá cao và công suất hoạt động cho thuê vẫn duy trì gần như tuyệt đối.

Giá thuê trong trung tâm luôn ở mức cao vì nguồn cung khu vực này ngày càng khan hiếm.

Riêng với phân khúc khối để bán lẻ vừa qua phải đối mặt với những thách thức khá lớn. Công suất đạt được của lĩnh vực này giảm từ mức 100% năm 2010 xuống còn 80% vào quý III/2023. Giá thuê theo đó cũng giảm 6%/năm, chỉ còn 800.000 đồng/m2/tháng.

Một trong những lý do dẫn tới sự suy giảm này là hầu hết nguồn cung khối đế bán lẻ trong vài năm gần đây đều tập trung tại khu vực nội thành hoặc ngoại thành, thuộc các dự án căn hộ tầm thấp tới tầm trung. Thiết kế không tối ưu cũng như không đạt được hiệu quả trong hoạt động marketing của các ô bán lẻ thuộc khối đế cũng góp phần dẫn tới tình trạng này.

Báo cáo của Savills còn chỉ ra, những giao dịch cho thuê chủ yếu tới từ ngành thời trang, F&B, sức khỏe và làm đẹp, giải trí. Mật độ dân số càng cao thì mức giá thuê lại càng đa dạng, khu vực ngoại thành cũng thu hút nhiều giao dịch mở rộng.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao, Bộ phận nghiên cứu thị trường Savills, sự tăng trưởng tích cực trong nền kinh tế Việt Nam đang thúc đẩy nhiều thương hiệu mới lên kế hoạch mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm.

Một nghiên cứu của Savills Global cho rằng, dự kiến tỷ lệ dân số sinh sống ở các đô thị lớn sẽ tăng gấp đôi vào năm 2050, chiếm 70% dân số thế giới. Tại những quốc gia đang phát triển, quá trình đô thị hóa nhanh chóng đã tạo nhiều thách thức lớn đối với nhà ở và hạ tầng, song cũng mang đến nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản nắm bắt sự tăng trưởng trong lĩnh vực cho thuê.

Nhìn nhận riêng với khu vực châu Á - Thái Bình Dương, nhiều quốc gia trong đó có Việt Nam dự báo có thể thấy được mức tăng trưởng đáng ngưỡng mộ trong thời gian tới. Xu hướng này được thúc đẩy bởi nguồn dân số trẻ, sự tăng trưởng về thu nhập trung bình của người dân.

Điều này sẽ thúc đẩy hoạt động của các trung tâm mua sắm cũng như cơ sở phục vụ các hoạt động thương mại khác. Đây chính là thông tin tích cực cho mặt bằng kinh doanh, kỳ vọng vào sự phục hồi trong năm 2024./.