Nhiều tín hiệu sáng tại thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM

Theo Knight Frank, nhiều tòa nhà văn phòng dù mới ra mắt đã có tỷ lệ hấp thụ tương đối khả quan. Nhiều giao dịch thành công, đáng chú ý với các mặt bằng thuê có diện tích lên đến 10.000 m2 ở khu vực trung tâm thành phố.

Cũng theo báo cáo của Knight Frank Việt Nam, quý I/2024 khép lại với sự xuất hiện của hai tòa nhà mới tọa lạc ngay quận 1 là The Nexus và VPBank Saigon Tower. Hai tòa cao ốc này đã bổ sung 55.371 m2 diện tích sàn cho thuê (NLA) vào thị trường văn phòng hạng A của thành phố, đồng thời đẩy giá chào thuê văn phòng hạng A lên khoảng 58,06 USD/m2/tháng, tức cao hơn 1,98% so với quý liền trước và tăng 0,3% so với cùng kỳ 2023. 

Như vậy, tỷ lệ trống trong phân khúc văn phòng hạng A đạt 16,7% trong khi tỷ lệ hấp thụ gần 32.000 m2. Mức độ hấp thụ cao như vậy chủ yếu là kết quả của nhiều giao dịch cho thuê  các mặt bằng văn phòng với diện tích từ vài nghìn đến 10.000m2 trước khi tòa nhà The Nexus chính thức khai trương.

Ở phân khúc văn phòng hạng B, tình hình hoạt động cũng khá khả quan với giá chào thuê trung bình 34,31 USD/m2/tháng theo Knight Frank Việt Nam và tỷ lệ trống chỉ ở mức 9%. Giá chào thuê của phân khúc này tương đối ổn định với mức tăng chỉ 0,5% trong khi tỷ lệ trống giảm nhẹ 2,3 điểm phần trăm so với quý trước, chủ yếu do toà nhà OfficeHaus mới hoàn thành một giao dịch cho thuê đáng chú ý với diện tích 10.000 m2 mặt bằng trong những tháng đầu năm.

Ông Leo Nguyễn - Giám đốc bộ phận Chiến lược và Giải pháp cho Khách thuê tại Knight Frank Việt Nam nhận định chỉ riêng quý đầu năm, thành phố đã ghi nhận 3 giao dịch thuê mặt bằng với diện tích hơn 10.000 m2, điều rất hiếm trước đây. Có thể coi điều này là một tín hiệu lạc quan phản ánh nhu cầu thuê các văn phòng diện tích lớn đang tăng nhanh trong bối cảnh các doanh nghiệp FDI mở rộng quy mô. Ngoài ra, nhu cầu tăng vọt cũng phản ánh tiềm năng về hoạt động kinh doanh khởi sắc cũng như triển vọng khả quan cho bất động sản thương mại Việt Nam trong bối cảnh thị trường chung chưa thực sự phục hồi.

Về đối tượng khách thuê, Knight Frank Việt Nam cho hay, đa phần các giao dịch lớn trong quý I vừa qua đều đến từ khách thuê thuộc lĩnh vực công nghệ ( lên tới 75%). Ngoài ra là khách thuê từ lĩnh vực bán lẻ (9%), dược phẩm (6%), còn lại là các ngành khác. Các giao dịch thuê hầu hết là chuyển địa điểm văn phòng sang mặt bằng lớn hơn (94%). 

Nói về xu hướng này, ông Leo Nguyễn cho hay, điều này phản ánh thực tế các doanh nghiệp này đang tăng trưởng, họ cần thêm không gian để mở rộng quy mô hoạt động. Theo ông, đây là tín hiệu cho thấy tiềm năng của thị trường văn phòng TP.HCM còn khá lớn, nhất là khi nền kinh tế được dự báo sẽ phục hồi dần về cuối năm.

Knight Frank Việt Nam dự báo đến cuối năm 2024, TP.HCM sẽ có thêm 80.000 m2 nguồn cung phân khúc văn phòng hạng A từ dự án The Sun Tower (quận 1). Trong khi nguồn cung hạng B sẽ được mở rộng thêm 52.780 m2 từ các dự án như D’Saint Raffles - quận 1 và Etown Central - quận 4.

Dự báo giá chào cao của nguồn cung mới sẽ đẩy mặt bằng giá chào thuê trung bình của phân khúc hạng A lên khoảng 60 USD/m2/tháng, tỷ lệ trống ước tăng lên khoảng 27%. Trong khi đó, phân khúc hạng B dự báo sẽ chứng kiến giá chào thuê giảm dần xuống khoảng 33 USD/m2/tháng, tỷ lệ trống ở mức 13%.

Xu hướng tăng trưởng ổn định trong năm nay

Riêng trong quý cuối năm 2023, giá thuê văn phòng đã tăng 1% so với quý liền trước và 5% so với cùng kỳ 2022, đạt 779.000 đồng/m2/tháng. Công suất lấp đầy đạt 89%, giảm 1% so với quý liền trước và giảm 4% so với cùng kỳ năm 2022. 

Ông Neil MacGregor - Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam nhận định, nhìn chung đây vẫn là kết quả tích cực phản ánh thị trường văn phòng Việt Nam có vẻ đang đi ngược lại xu hướng sụt giảm của toàn cầu khi duy trì tỷ lệ lấp đầy cao và mức tăng giá thuê ổn định. Trong đó, TP.HCM được đánh giá là một trong những thành phố mà thị trường cho thuê văn phòng vẫn đang hoạt động tốt nhất khu vực Châu Á - Thái Bình Dương, với nhu cầu thuê mạnh mẽ và nguồn cung vẫn còn hạn chế nếu so với tiềm năng phát triển kinh tế.

Theo đó, lượng hấp thụ riêng trong quý IV/2023 đạt 38.000 m2 diện tích sàn cho thuê thuần, chủ yếu đến từ cho thuê các dự án hạng A (66%) và hạng C (19%) mới. Chiếm phần lớn trong nhóm khách thuê hạng A là các doanh nghiệp ngành ngân hàng và công nghệ thông tin, còn hạng C chủ yếu là nhóm doanh nghiệp phân phối.

Cũng theo Savills, trong năm 2023, các giao dịch mở rộng văn phòng chiếm tới 74% tổng diện tích giao dịch. Về tệp khách, nhóm khách thuê lĩnh vực tài chính, bảo hiểm và bất động sản (FIRE) tỏ ra ưa chuộng các dự án chất lượng cao, đồng thời có xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm. Trong khi đó, khách thuê nhóm doanh nghiệp công nghệ thông tin và phân phối thường ưu tiên các dự án có giá thuê tốt. 

Ngoài ra, giao dịch mở văn phòng mới ước chiếm khoảng 15% diện tích thuê. Trong đó, nhóm doanh nghiệp FDI chiếm 74% diện tích giao dịch, nhóm này ưa chuộng các dự án cho thuê văn phòng hạng A và B. 

Savills Việt Nam cho biết, nhìn chung khách thuê nhóm ngành tài chính, sản xuất hiện vẫn là nhóm khách thuê chính dẫn dắt thị trường trong bối cảnh kinh tế biến động. Có xu hướng khách thuê tỏ ra ưa chuộng các tòa nhà mới cao cấp, những không gian đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững, chứng chỉ xanh...

Dự báo trong năm 2024, sẽ có 10 dự án mới với tổng diện tích 142.000 m2 sàn cho thuê thuần gia nhập thị trường. Mặt khác, thông tin từ Trung tâm Dự báo nhu cầu nhân lực và Thông tin thị trường lao động TP.HCM cho hay, các doanh nghiệp ngành tài chính, bảo hiểm và bất động sản (FIRE), cùng nhóm doanh nghiệp công nghệ thông tin và phân phối sẽ có xu hướng tiếp tục mở rộng hoạt động trong năm 2024. Dự báo nhu cầu tốt sẽ thúc đẩy thị trường cho thuê văn phòng thành phố tiếp tục duy trì công suất cao và mức giá thuê ổn định.

Nhìn xa hơn, dự kiến đến 2026, khoảng 70% nguồn cung tương lai thuộc phân khúc hạng A và B sẽ đạt các chứng nhận xanh như Green Mark. Dựa theo triển vọng nguồn cung và tiềm năng phát triển kinh tế, dự kiến giá thuê sẽ giảm nhẹ 1%/năm trong giai đoạn 2024-2026./.