TS. Nguyễn Văn Đính: Cẩn trọng với hoạt động thổi giá bất động sản

Đó là chia sẻ của TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS khi chia sẻ với PV về nhận định thị trường bất động sản quý I/2024 và dự báo xu hướng thị trường trong thời gian tới.

• PV: Quý I/2024 được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường đánh giá là quý đánh dấu bước khởi đầu thuận lợi của thị trường bất động sản. Theo ông, sự sôi động này sẽ tiếp diễn ra sao trong các quý tiếp theo?

• 

TS. Nguyễn Văn Đính: Trong quý I/2024, chúng tôi ghi nhận khoảng hơn 100 dự án đã có động thái chào bán, giới thiệu, kích hoạt đánh dấu sự quay trở lại thị trường. Trên các phương tiện thông tin đại chúng, mạng xã hội ghi nhận sự quan tâm của khách hàng, nhà đầu tư, điều này cho thấy sự quay trở lại của khách hàng, họ đã sẵn sàng chờ đón những cơ hội đến từ sự điều hành của Chính phủ.

Chúng tôi cho rằng, trong năm 2024 là giai đoạn bắt đầu, khởi động lại của một chu kỳ mới của nền kinh tế và đặc biệt là thị trường bất động sản. Chu kỳ mới này được diễn ra thực hơn, sát với nhu cầu hơn và mọi thành phần tham gia thị trường bất động sản đều có những tính toán thực tế sát với nhu cầu, sát với nguồn lực và đặc biệt những kiểu đầu tư ăn xổi, lướt sóng, tay không bắt giặc sẽ không diễn ra dễ dàng như trước. Điều này cho thấy, thị trường đang có hướng thực hơn, một chu kỳ mới có tính thực chất, ổn định hơn và bền vững hơn.

• PV: Theo ông điều gì tạo nên sự sôi động của thị trường thời gian qua như vậy?
• TS. Nguyễn Văn Đính: Chúng ta có hai nhóm thị trường phụ thuộc vào cung và cầu. Về phía cầu, chúng ta có thể thấy nhu cầu của người dân, các nhà đầu tư hiện nay đang rất mạnh. So với trong khu vực Đông Nam Á mức cầu của chúng ta đang ở mức cao nhất cả về nhu cầu về nhà ở, nhu cầu về đầu tư kinh doanh bởi chúng ta đang ở giai đoạn phát triển rất cao và đều, cộng với tốc độ đô thị hóa của chúng ta cũng rất lớn, trên 40% đô thị hóa hàng năm.

Cứ đô thị hóa thì sẽ tạo ra nhu cầu, tạo ra kinh doanh, đặc biệt là tạo ra đầu tư vào bất động sản, vào công trình và các phần khác rất lớn. Lực cầu lớn như vậy cộng với sự điều chỉnh từ phía ngân hàng khiến lãi suất tiền gửi giảm mạnh. Điều này khiến người dân giảm nhu cầu gửi tiền vào hệ thống ngân hàng, rút ra chuyển sang đầu tư. Tất cả những yếu tố này tạo ra một lực cầu rất lớn.

Trong khi đó về phía cung, có hai nhóm cung. Nhóm cung thứ nhất là những dự án trong giai đoạn trước đã qua được “cửa ải” về thể chế, các rào cản về pháp luật. Tức là đã hoàn thành xong thủ tục pháp lý, đã đưa được hàng ra thị trường nhưng cũng buộc phải dừng lại trong một giai đoạn do thị trường không có vốn, các nhà đầu tư phải nằm im nên các dự án cũng phải đắp chiếu để đấy.

Nhóm cung thứ hai là nhóm các dự án vướng cơ chế không xử lý được và chờ cơ chế mới để giải quyết. Hiện tại, các quy định của Nhà nước ban hành trong giai đoạn vừa rồi có những vấn đề Thủ tướng đã chỉ rõ một cách trực diện nhằm tháo gỡ khó khăn như vấn đề về phân khúc nghỉ dưỡng không làm sổ được, vấn đề trái phiếu của các doanh nghiệp. Tuy nhiên, có những vấn để xử lý được, có những vấn đề vẫn bị vướng do luật, bởi vấn đề gốc rễ chưa được giải quyết. Đơn cử như Nghị định 10 nhằm giải quyết vấn đề về bất động sản nghỉ dưỡng, tháo gỡ tâm lý của nhà đầu tư nhưng không được cấp sổ, không có pháp lý. Tuy nhiên, điều này lại liên quan đến các quy định của Luật gốc dẫn đến các địa phương không dám xử lý vì chưa rõ ràng để xử lý.

Chúng tôi thấy có những địa phương đã đưa vấn đề này ra bàn để tháo gỡ, ví dụ như Khánh Hòa chẳng hạn. Nhưng rồi cũng để đó, chưa có dự án nào được giải quyết một cách triệt để mà lại phải chờ Luật. Mặc dù Thủ tướng rất quyết liệt chỉ đạo các bộ ngành tìm giải pháp để tháo gỡ nhưng chúng ta vẫn phải chờ.

Đối với nhóm cung đã ra hàng, đã rục rịch bắt đầu trở lại. Nhiều dự án đã được tái cấu trúc để đưa sản phẩm phù hợp hơn. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư vẫn chưa rút ra được bài học cho mình. Sản phẩm vẫn cũ trong khi giá không được điều chỉnh.

Sau một thời gian thị trường trầm lắng, khách hàng đang trông chờ mua được sản phẩm với giá tốt, hợp lý hơn nhưng nhiều sản phẩm hiện nay được đưa ra thị trường với giá không hợp lý. Những sản phẩm nào được đưa ra thị trường trong giai đoạn này có chất lượng tốt, pháp lý tốt và có giá hợp lý thì được hấp thụ cực nhanh, nhưng những sản phẩm này không nhiều.

• PV: Ông lý giải vì sao nhu cầu thị trường lớn nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn còn thấp. Giá sản phẩm cao, không tương xứng với chất lượng. Đồng thời, phân khúc sản phẩm đáp ứng nhu cầu đầu tư vẫn nhiều hơn phân khúc sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, nhất là phân khúc nhà ở dành cho đối tượng chính sách, đối tượng có thu nhập thấp gần như không có?

Bài toán ở đây vẫn là làm sao thúc đẩy nhanh, chính quyền các địa phương ưu tiên các dự án nhà ở xã hội, nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập thấp và các sản phẩm phục vụ nhu cầu thiết yếu, thường xuyên theo tinh thần của Thủ tướng chính phủ đã chỉ đạo.

Thị trường ở giai đoạn hiện nay cầu rất cao nhưng cung lại khan hiếm. Nhưng điểm chung là nguồn cung sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trường đều rất ít.

Trong bối cảnh cầu rất lớn nhưng cung lại hạn chế đã tạo điều kiện cho nhiều đối tượng trục lợi đẩy giá, thổi giá. Đơn cử như tại thị trường Hà Nội, nguồn hàng mới hầu như không có nên trên thị trường hiện nay các sản phẩm được chào bán chủ yếu là các sản phẩm thứ cấp và có giá rất cao.

Những người đã găm giữ các bất động sản thấy rằng nhu cầu thị trường đang tăng cao đã đẩy giá lên cao và nhanh chóng mặt.

Tuy nhiên, có một nghịch lý là mặc dù giá bất động sản có tăng theo giá trị đầu tư phát triển đô thị, phát triển hạ tầng nhờ tạo ra chất lượng, tạo ra giá trị dịch vụ tăng lên. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá bất động sản không tương thích với giá trị đầu tư. Nhưng ở nhiều khu vực, dù không có hoạt động đầu tư nào nhưng lại tăng giá một cách phi mã.

• PV: Nhiều địa phương dù không có hoạt động đầu tư nào nhưng lại thành chợ, hằng ngày tấp nập người ra người vào đến xem, giá đất tăng vù vù, thậm chí tăng 20-30% dù không có bất kỳ hoạt động đầu tư nào. Vậy đó có phải nghịch lý không, thưa ông?

TS. Nguyễn Văn Đính: Trong bối cảnh chúng ta chưa thoát khỏi những khó khăn về kinh tế mà lại có sự tăng trưởng mạnh ở những chỗ đó. Đây là một sự bất thường, một nghịch lý của trị trường.

Qua đây, chúng tôi muốn cảnh báo tới người dân, đây là những hiện tượng bất thường, đấy là những thị trường không đúng, những thị trường giả, những thị trường ảo. Mặc dù chúng tôi thấy sự tấp nập của người mua, người bán nhưng đó không phải là những nhà đầu tư mà chỉ là những màn kịch mà chúng tôi cho rằng họ đang tạo ra thị trường giả để lôi kéo, thu hút những nhà đầu tư nhẹ dạ, không có kinh nghiệm, thiếu hiểu biết rất dễ dính vào những chỗ này. Do đó, câu chuyện tăng giá bất động sản ở Hà Nội và một số vùng, chúng tôi đánh giá đây không phải là thị trường thật, giá đó không phản ánh thực trạng thực của thị trường. Khách hàng cần hết sức cẩn trọng. Nếu dự án tốt, chất lượng, phù hợp, được đầu tư bài bản, uy tín, có thương hiệu tăng giá và được thị trường chấp nhận mua thì đó mới là thị trường thật.

• PV: Xin cảm ơn ông!