Tiềm năng tăng giá bất động sản vành đai, khu công nghiệp tích cực trong năm 2024

TP.HCM liên tục mở rộng giao thông nội bộ

Dự án đường Vành đai 3 TP.HCM sau khi khởi công xây dựng đã trở thành “làn gió mới” thổi vào thị trường bất động sản khu vực. Bên cạnh đó, thông tin khép kín Vành đai 2 - TP.HCM mới đây đã tạo nên những hiệu ứng  tích cực cho thị trường địa ốc các khu vực, nhất là quận Thủ Đức (cũ, nay là TP. Thủ Đức, TP.HCM). 

Hay như đường Vành đai 4 đi qua 5 tỉnh, thành: Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, TP.HCM, Bình Dương và Long An đã được chốt phương án thực hiện. Hạ tầng giao thông liên tục được mở rộng đầu tư, tác động tích cực lên thị trường bất động sản (BĐS). 

Thống kê cho thấy, TP.HCM sẽ tăng thêm khoảng 1 triệu người mỗi 5 năm. Hiện nay, quy mô dân số thành phố đã đạt hơn 9,3 triệu người, mật độ là 4.292 người/km2. Điều này tạo áp lực lớn lên nhà ở và cơ sở hạ tầng xã hội khu vực nội đô.

Nhằm phân bố lại dân cư, nới giãn không gian phát triển cho thành phố, TP.HCM hướng đến mô hình đa trung tâm. Theo quy hoạch, ngoài khu vực nội đô hiện hữu, thành phố sẽ có thêm các cực phát triển hướng tới cả 4 hướng. Đặc biệt là 2 hướng chính về phía Đông và phía Nam ra biển. Nhằm thúc đẩy sớm quá trình này, các tuyến đường vành đai được đánh giá là có vai trò rất quan trọng.

Dự kiến, TP.HCM sẽ xây dựng 4 tuyến đường vành đai, tổng chiều dài hơn 380 km. Tới nay, tuyến Vành đai 1 đã hoàn thiện với hơn 26,4 km, cho thấy hiệu quả trong việc giảm tải tình trạng tắc đường, thúc đẩy giãn dân cư ra vùng ngoại thành. Đường Vành đai 2 hoàn thành được 50/64 km, thời gian tới dự kiến sẽ khép kín và rút ngắn khoảng cách từ khu trung tâm ra vùng ven, giúp người dân di chuyển thuận tiện hơn.

Sở Giao thông vận tải TP.HCM trình UBND TP.HCM mới đây công bố báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án vành đai 2 đoạn từ đường Võ Nguyên giáp đến đường Phạm Văn Đồng (TP.Thủ Đức). Cụ thể, tổng mức đầu tư cho tuyến đường khoảng 4.543 tỷ đồng. Dự án được đề xuất triển khai trong giai đoạn 2023-2027. 

Theo đó, cuối năm 2024 sẽ lập và thông qua chủ trương đầu tư. Quý I và quý II/2024 khảo sát, lập, thẩm định phê duyệt nghiên cứu khả thi. Quý II/2024 - quý II/2025 thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư, chọn nhà đầu tư, tư vấn giám sát… Dự kiến khởi công vào quý III/2025 và đưa vào khai thác từ năm 2027.

Tuyến Vành đai 2 TP.HCM có chiều dài khoảng 64 km với 6-10 làn xe, đi qua TP. Dĩ An (Bình Dương) và các quận Bình Tân, quận 7, 8, 12, huyện Bình Chánh và TP. Thủ Đức. Nếu dự án được kết nối đồng bộ với những tuyến đường trong khu vực sẽ giúp thúc đẩy phát triển hạ tầng khu Đông.

TP. Thủ Đức vốn là thị trường “điểm” của TP.HCM - liền kề Vành đai 2 nhưng cũng chịu ảnh hưởng bởi những tác động chung. Tới nay, BĐS khu vực này có dấu hiệu rục rịch trở lại nhờ một loạt thông tin về việc khởi động tuyến Vành đai 2. 

Bên cạnh đó, TP.HCM đã quyết định đầu tư nâng cấp và mở rộng đường Tô Ngọc Vân (quận Thủ Đức cũ) lên 30m, động thái này đã và đang tác động tích cực tới thị trường BĐS. Tuyến đường trung tâm Tô Ngọc Vân tập trung cư dân sầm uất bậc nhất quận Thủ Đức.

Đường Tô Ngọc Vân liền kề tuyến Vành đai 2, tiếp nối đại lộ Phạm Văn Đồng và Võ Văn Ngân. Việc mở rộng tuyến đường mang ý nghĩa quan trọng, cũng là cú hích cho sự phát triển quận Thủ Đức nói riêng và khu Đông nói chung trong giai đoạn tới. 

Qua đó, kích thích sự phát triển nhiều loại hình kinh doanh trên địa bàn. Đây là một động thái thiết thực của thành phố trong việc thúc đẩy lộ trình phát triển khu đô thị sáng tạo TP. Thủ Đức (gồm quận Thủ Đức, quận 9, quận 2).

Nguồn cung BĐS TP. Thủ Đức hiện nay khá khan hiếm. Quanh tuyến Vành đai 2 hiện chỉ có dự án FIATO Premier của Thang Long Real Group chuẩn bị ra thị trường. Thuộc phân khúc cao cấp, dự án sở hữu mặt tiền đường Tô Ngọc Vân, trong khu dân cư hiện hữu, đầy đủ tiện ích; Khả năng kết nối trực tiếp tới trung tâm thành phố và các khu vực lân cận qua đại lộ Phạm Văn Đồng, tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên và Vành đai 2, cũng như kết nối tới các khu dân cư hiện hữu.

Thị trường BĐS khu vực này có đặc điểm chung là sức cầu chủ yếu từ nhu cầu ở thực, hoặc đầu tư cho thuê. Những nhà đầu tư mua căn hộ này chú ý tới việc khai thác dòng tiền thuê. Lý do là quận Thủ Đức (cũ) là khu vực đã phát triển lâu đời của khu Đông, hình thành được cụm dân cư ổn định từ vài thập kỷ nay. 

Bên cạnh đó, đường Vành đai 3, Vành đai 4 và những công trình giao thông quan trọng khác như cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, xa lộ Hà Nội, đường Phạm Văn Đồng, Quốc lộ 1, Quốc lộ 13… đang được đầu tư đẩy mạnh, kết nối tốt với nhau và mở ra cơ hội phát triển các trung tâm mới. Từ đó kéo theo sự thay đổi của thị trường BĐS trên toàn khu vực.

Nhà đầu tư tìm kiếm bất động sản quanh vành đai

Các “thành phố mới” của TP.HCM đang hình thành ven các tuyến đường vành đai, đặc biệt là tại khu Đông thành phố (TP. Thủ Đức). Đáng chú ý, trong bối cảnh thị trường thiếu cung và giá tăng như hiện nay thì các BĐS quanh đường vành đai, cao tốc vẫn giữ giá.

Với những thông tin tốt về đường vành đai, thị trường bất động sản bắt đầu có những nhà đầu tư vào đón sóng quy hoạch hạ tầng, với kỳ vọng về mức độ tăng giá BĐS trong tương lai khi tuyến đường này được khép kín. 

Hiện nay trên thị trường sơ cấp, giá bất động sản tại TP. Thủ Đức nói riêng và TP.HCM nói chung đến nay vẫn chưa có tín hiệu hạ nhiệt dù thị thanh khoản thị trường không tích cực, giao dịch ít. Các dự án vẫn đang trong cuộc cạnh tranh giá bán sản phẩm, song đa phần đến từ nguồn cung phân khúc cao cấp, hạng sang. 

Theo khảo sát, nhà đất sở hữu mặt tiền đường Tô Ngọc Vân (TP. Thủ Đức) có giá bán trung bình từ 120-150 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, giá nhà đất tại các hẻm nhỏ thuộc tuyến đường này cũng có giá khá cao, từ 80-100 triệu đồng/m2. 

Không chỉ giá nhà đất cao, giá văn phòng, mặt bằng thương mại trên tuyến đường trên cũng tương tự. Với phân khúc căn hộ, giá bán có phần dễ chịu hơn. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ chung cư trên thị trường không có nhiều, trong tương lai phân khúc này sẽ có biến động giá mạnh, nhất là khi hạ tầng khu vực được hoàn thiện.

Có thể thấy, thông tin hạ tầng giao thông thực tế có tác động khá mạnh tới tâm lý nhà đầu tư cũng như bức tranh chung thị trường bất động sản. Nhất là với các dự án quy mô lớn, đóng vai trò quan trọng như Vành đai 2, Vành đai 3 có tác động lan rộng. Không ít nhà đầu tư đặt kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá trị tài sản trong tương lai khi rót tiền vào các sản phẩm quanh đường vành đai.

Theo chia sẻ của một chuyên gia trong ngành mới đây, việc các nhà đầu tư đón sóng xu hướng tăng giá của bất động sản “ăn” theo hạ tầng là dễ hiểu. Đối với mục đích mua ở thực, việc mua bất động sản an cư lúc giá bán chưa quá biến động là sự lựa chọn hợp lý. Bởi, ngay khi hạ tầng hoàn thiện, giá bất động sản theo đó sẽ tăng mạnh, nhất là tại thị trường khu Đông TP.HCM - nơi từng trải qua không ít lần biến động giá BĐS theo hạ tầng, quy hoạch.

Vị chuyên gia nhấn mạnh: “Hạ tầng phát triển tới đâu thì giá trị BĐS sẽ tăng tới đó. Song, khi lựa chọn đầu tư theo hướng đón đầu quy hoạch hạ tầng, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ pháp lý dự án và rà soát lại quy hoạch của địa phương”. /.