Tín dụng vào bất động sản tăng tốc, thêm trợ lực hồi phục cho thị trường

Tín dụng bất động sản cải thiện

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tín dụng đã có sự tăng trưởng nhanh chóng trong tháng 6/2024 với mức tăng 3,6%, cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng 5 tháng cộng lại. Tính chung đến cuối tháng 6/2024, tín dụng nền kinh tế tăng 6% so với cuối năm 2023.

Tín dụng ở các khu vực đều ghi nhận sự tăng trưởng và riêng tín dụng bất động sản tăng 4,6%, trong đó tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 10,29%, chiếm tỉ trọng 39-40% tổng tín dụng bất động sản. Tín dụng tiêu dùng bất động sản tăng 1,15% và chiếm tỉ trọng 60%. Như vậy, cầu vay mua nhà đã thoát khỏi cảnh tăng trưởng âm song vẫn ở mức thấp.

Tín dụng bất động sản tăng mạnh trong bối cảnh lãi suất duy trì mức thấp. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng có 4 ngân hàng thương mại nhà nước là BIDV, Vietcombank, VietinBank và Agribank tham gia, mỗi ngân hàng tham gia 30.000 tỷ đồng. Ngoài ra, 2 ngân hàng TMCP tư nhân (TPBank, VPBank) mỗi ngân hàng tham gia 5.000 tỷ đồng.

Dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến cuối năm ngoái đạt khoảng 1,093 triệu tỷ đồng. Như vậy, tính từ đầu năm đến cuối tháng 5, các ngân hàng đã cho các chủ đầu tư dự án vay thêm hơn 110.000 tỷ đồng.

Theo giới phân tích, thị trường bất động sản bắt đầu hồi phục và mặt bằng lãi suất cho vay ở mức thấp đã làm gia tăng nhu cầu vay vốn của các chủ đầu tư và hỗ trợ nhu cầu mua nhà.

Trong báo cáo mới đây của VIS Rating, tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư địa ốc sẽ duy trì ở mức cao khi các công ty này tăng cường sử dụng nợ vay để phát triển các dự án mới. Trong quý 1/2024, tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư niêm yết có xu hướng tăng, thể hiện bằng chỉ số nợ vay/EBITDA tăng lên mức 3,4 lần từ mức nhỏ hơn 2 lần trong giai đoạn trước năm 2022 do lợi nhuận ở mức yếu và dư nợ gia tăng.

"Các chủ đầu tư thường tận dụng dòng tiền trả trước từ khách hàng khi mở bán để tài trợ cho việc phát triển dự án. Tuy nhiên phần lớn các chủ đầu tư chưa thể mở bán dự án để tiếp cận nguồn vốn này, do đó sẽ phải sử dụng nợ vay mới", đơn vị cho hay.

Theo VIS Rating, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới cải thiện sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản giảm bớt khó khăn về thanh khoản do áp lực nợ đáo hạn trái phiếu lớn trong năm 2024 và 2025.

Các chuyên gia phân tích kỳ vọng dư nợ ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tăng 16-18% trong năm 2024.

PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Đại học Kinh tế TP.HCM đánh giá tăng trưởng tín dụng tăng tốc từ quý 2/2024 nhờ chuyển biến mạnh mẽ của nền kinh tế. Để thực hiện các hợp đồng kinh doanh đã ký và đón đầu cơ hội kinh doanh thời gian tới, nhiều doanh nghiệp mở rộng vay vốn ngân hàng.

Bên cạnh đó, ông Huân cho rằng thị trường bất động sản đang có một số dấu hiệu khả quan và sẽ còn chuyển biến tích cực trong thời gian tới khi 3 luật liên quan đến lĩnh vực này sắp có hiệu lực thi hành từ 1/8/2024.

Cùng với dự báo tăng trưởng kinh tế khả quan trong cả năm nay, ông Huân cho rằng, triển vọng tăng trưởng tín dụng cả năm có thể đạt mục tiêu 14-15%.

Phải khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản

Dù tín dụng vào bất động sản có cải thiện, nhưng các doanh nghiệp cho rằng hiện vẫn chưa hết khó khăn, nhiều doanh nghiệp triển khai dự án dang dở phải “nằm im” vì không đủ điều kiện tiếp cận vốn ngân hàng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang khó tiếp cận vốn ngân hàng. Khó khăn tiếp theo là thị trường vẫn chưa thật sự hồi phục mạnh về giao dịch. Do đó, cần thêm các giải pháp phi tín dụng để tháo gỡ cho hoạt động tín dụng liên quan.

Với người đi vay, theo ông Lê Hoàng Châu, hiện nay các khoản vay cũ lãi suất vẫn còn rất cao. Vì thế, chỉ khi nào nhà đầu tư xuống tiền thì thị trường mới hồi phục cơ bản và bền vững. Do đó các khoản vay mua nhà cần được tính toán với mức lãi suất hợp lý.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng 2 năm qua thị trường bất động sản vô cùng khó khăn, nhiều doanh nghiệp phá sản, số doanh nghiệp thành lập mới giảm mạnh. Sự tắc nghẽn dòng tiền trên thị trường bất động sản cũng khiến hoạt động sản xuất, kinh doanh ở các ngành nghề khác bị ảnh hưởng.

Theo ông Đính, ngoài các vướng mắc về pháp lý thì thiếu vốn là nguyên nhân chính yếu khiến các doanh nghiệp lâm vào tình trạng “kiệt quệ”. Do đó, bên cạnh việc giải quyết các nút thắt liên quan đến vấn đề pháp lý, nguồn vốn là “chất dẫn” quan trọng cần được “khơi thông” để thúc đẩy tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản. Nếu vấn đề này không được giải quyết sớm thì chắc chắn nhịp phục hồi của thị trường sẽ bị ảnh hưởng.

Ông Đính kiến nghị, song song với việc điều chỉnh hạ lãi suất, các ngân hàng cần xem xét, nới lỏng điều kiện vay để các doanh nghiệp, khách hàng tăng cơ hội tiếp cận được với các khoản vay. Tránh trường hợp “lãi tuy giảm” nhưng thủ tục lại “chặt”.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoãn nợ các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch COVID-19 bùng phát, tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp.

Ông Đính cũng cho rằng các ngân hàng cần phân loại các dự án bất động sản để kịp thời có giải pháp tín dụng phù hợp đối với doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện, đặc biệt là các doanh nghiệp có dự án bất động sản đáp ứng nhu cầu thực của thị trường; tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng để đáp ứng nhu cầu vốn về nhà ở./.