VRES 2025: Bất động sản ở thực mở chu kỳ tăng trưởng 2026

Đây là nhận định được nhiều chuyên gia đưa ra tại Hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2025 được tổ chức ngày 9/12, tại Hà Nội. VRES là sự kiện thường niên đã được nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn tổ chức liên tục trong hơn 10 năm qua, thu hút hơn 1500 khách tham dự mỗi năm.

Tại sự kiện này, Batdongsan.com.vn cũng trao Giải thưởng Nhà môi giới Bất động sản Việt Nam. Theo ông Bạch Dương - Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn: “Giải thưởng không chỉ ghi nhận thành tích, sự chuyên nghiệp của các nhà môi giới mà còn là cách chúng tôi thúc đẩy một thế hệ môi giới mới tự tin, bản lĩnh, cùng góp phần xây dựng thị trường phát triển bền vững”.

Tác động của tăng lãi suất: Thị trường BĐS 2025 sẽ không lặp lại “vết xe đổ” năm 2022

Tại sự kiện, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, bước sang quý cuối năm, mặt bằng lãi suất bắt đầu nhích lên khi nhiều ngân hàng thương mại ghi nhận lượng tiền gửi suy giảm, kéo lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng lên mức 5,3-5,5%/năm. Để đánh giá đúng tác động của nhịp lãi suất tăng cuối năm, cần đặt hiện tượng này trong tương quan so sánh với giai đoạn 2022.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, năm 2022 là giai đoạn thị trường chịu “cú sốc kép” khi lạm phát toàn cầu leo thang, tỷ giá biến động mạnh và Việt Nam buộc phải tăng lãi suất theo Fed. Lãi suất vay khi đó tăng vọt lên 11-15% trong bối cảnh khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp khiến tín dụng bị siết đột ngột.

“Thị trường gần như chững lại, giao dịch lao dốc. Áp lực lãi vay buộc nhiều nhà đầu tư phải bán cắt lỗ, đặc biệt là ở đất nền”, ông nói. Từ quý 2/2022, giá bắt đầu bước vào chu kỳ điều chỉnh sâu, còn tâm lý thị trường rơi xuống mức thấp nhất khi 72% người tiêu dùng tham gia khảo sát lo ngại lạm phát và 75% tin rằng lãi suất sẽ tiếp tục tăng. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn thời điểm đó, hơn một phần tư nhà đầu tư buộc phải bán tháo, phần còn lại chọn đứng ngoài quan sát.

Ngược lại, năm 2025, ông Quốc Anh khẳng định bối cảnh hoàn toàn khác. Việc lãi suất huy động tăng nhẹ hiện nay chỉ mang tính kỹ thuật nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu của 2024. Lãi suất cho vay phổ biến quanh 6-7%/năm, tuy cao hơn mức đáy 5-5,5% của các gói ưu đãi cho người trẻ nhưng vẫn nằm trong vùng hỗ trợ giao dịch.

Áp lực thị trường hiện chủ yếu đến từ nhu cầu vốn cho đầu tư công và sản xuất, trong khi lãi suất huy động thấp khiến dòng tiền tiếp tục dịch chuyển sang bất động sản và chứng khoán. Việc ngân hàng tăng nhẹ lãi suất huy động cuối năm là diễn biến tích cực vì giúp hệ thống cân đối nguồn vốn dài hạn tốt hơn, tạo nền tảng ổn định cho chu kỳ kế tiếp.

Ông Nguyễn Quốc Anh nhìn nhận thị trường năm 2025 “bình tĩnh” hơn nhiều, với sự dịch chuyển rõ rệt sang các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực. Dù mức độ quan tâm mua bán chưa quay lại đỉnh 2022, dòng tiền hiện tập trung vào các sản phẩm pháp lý minh bạch, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư sau cú sốc 2022 cũng như xu hướng phát triển bền vững hơn của thị trường.

“Trong ngắn hạn thị trường có thể còn thăm dò, nhưng xét về trung và dài hạn, chu kỳ phục hồi đã bắt đầu từ năm 2024 và vẫn còn nhiều dư địa. Tôi cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn. Kịch bản căng thẳng như năm 2022 rất khó lặp lại” ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.

Giá nhà cao tạo áp lực, người trẻ chuyển hướng chiến lược

Tại VRES 2025, ông Lê Bảo Long - Giám đốc Marketing Batdongsan.com.vn nhận định, giá bất động sản duy trì ở mức cao đang tạo ra sức ép lớn lên khả năng sở hữu nhà của người trẻ. Tuy nhiên, thay vì rơi vào tâm lý bi quan, nhiều người đang chủ động thay đổi chiến lược tài chính và phân bổ nguồn lực linh hoạt hơn để tiến gần mục tiêu an cư.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn với hơn 1.000 người tiêu dùng cho thấy thị trường ghi nhận sự phân hóa rõ rệt về tâm lý và hành vi của nhóm 18-44 tuổi, thể hiện qua bốn xu hướng nổi bật.

Với những người đang thuê nhà, đặc biệt là gia đình trẻ, mục tiêu sở hữu chỗ ở vẫn rất rõ ràng. Có đến 93% người đã kết hôn và có con tham gia khảo sát cho biết họ đặt mục tiêu mua nhà trong 5 năm tới, dù thừa nhận giá vẫn là rào cản lớn. Nhiều người lựa chọn tăng thu nhập bằng cách làm thêm, quản lý chi tiêu chặt chẽ hơn hoặc tích lũy thông qua tiết kiệm. Trong nhóm nỗ lực mua nhà có đến 86% sẵn sàng vay ngân hàng với tỷ lệ 30-50% giá trị tài sản, cho thấy tư duy đòn bẩy ngày càng thực tế.

Đáng chú ý hơn, nhu cầu sở hữu nhà trong vòng 5 năm tới tại TP. HCM đạt tới 81%, cao hơn đáng kể so với Hà Nội (69%), theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn. Sự chênh lệch này xuất phát chủ yếu từ nguồn cung căn hộ giá thấp. Tại TP.HCM, phân khúc chung cư dưới 3 tỷ đồng chiếm 21-31% tổng nguồn cung, trong khi Hà Nội chỉ đạt khoảng 10%.

Ông Long nhận định, bên cạnh nỗ lực cá nhân, việc đơn giản hóa thủ tục nhà ở xã hội, minh bạch điều kiện và mở rộng nguồn cung phù hợp sẽ giúp nhóm này rút ngắn quãng đường đến giấc mơ an cư.

Phân tích nhóm khách thuê dài hạn, ông Long nhìn nhận đây là một tệp khách hàng mang lại cơ hội đầu tư bền vững cho mô hình bất động sản dòng tiền. Nhóm này có khả năng chi trả ổn định, với 72% dành dưới 30% thu nhập cho tiền nhà, và xu hướng gắn bó lâu dài khi 34% những người thuê nhà tham gia khảo sát cho biết sẽ thuê từ 3 năm trở lên.

Theo ông Long, nhóm người trẻ đã sở hữu bất động sản đầu tiên cho thấy bức tranh điển hình của sự tích lũy có kế hoạch. Họ chủ yếu trong độ tuổi 35-44 (75%), phần lớn đã lập gia đình và có con (88%). Ở lần mua đầu, 76% lựa chọn mua để ở và gần một nửa không phải vay ngân hàng nhờ chuẩn bị được nguồn vốn đủ lớn. Đáng chú ý, động lực nâng cấp chỗ ở và mở rộng tài sản rất mạnh: 85% cho biết sẽ mua thêm hoặc đầu tư trong 5 năm tới, trong đó ưu tiên vẫn nghiêng về đất nền...