Bán chung cư thời “sốt giá”, chủ nhà lãi gấp 2 nhưng lại khó mua được nhà mới

Chủ nhà tiếc nuối vì giá chung cư tiếp tục tăng nhanh

Những năm gần đây, nguồn cung nhà ở liên tục trở nên khan hiếm đã khiến giá căn hộ liên tục tăng cao không chỉ ở phân khúc sơ cấp mà ngay cả với những căn hộ chung cư cũ.

Khoảng giữa tháng 1/2024, anh Tuấn Khang (Hoài Đức, Hà Nội) đã hoàn tất việc chuyển nhượng căn chung cư diện tích 65 m2 bao gồm 2 phòng ngủ với mức giá là 2,1 tỷ đồng. Anh Khang cho biết, vợ chồng anh mua căn hộ này cách đây 8 năm với mức giá hơn 1 tỷ đồng, kể từ lúc mua đến lúc bán, gia đình anh đã lãi gấp gần 2 lần.

Anh Khang chia sẻ thêm, thời điểm đó, môi giới liên tục gọi điện ngỏ ý mua lại căn hộ của gia đình anh với giá cao nên anh cũng dao động. Anh Khang cho rằng, lúc đó đã là đỉnh giá, nếu không bán nhanh chẳng may giá lại xuống thì cơ hội đổi nhà cũng mất. Không riêng nhà anh mà hàng xóm xung quanh cũng có nhiều người bán đi để thêm tiền mua nhà rộng, đẹp hơn.

Sau khi quyết định bán, vợ chồng anh Khang thuê một căn chung cư cùng tòa nhà để ở tạm trong thời gian tìm nhà mới. Tuy nhiên, do sát dịp Tết Nguyên đán nên công cuộc tìm nhà của hai vợ chồng tạm gác lại. Sau Tết, gia đình bắt đầu đi tìm nhà nhưng bất ngờ rằng giá chung cư lúc này lại đồng loạt tăng vọt.

“Mới đầu tháng 3 này hàng xóm của tôi đã bán cao hơn tới 300 triệu đồng. Như vậy, nếu mua lại căn nhà tương tự căn nhà cũ của tôi cũng phải thêm vài trăm triệu đồng chứ chưa nói tới to đẹp hơn. Nghĩ đến lại tiếc, từ hôm đó tới nay vợ tôi liên tục thở dài vì bị hớ mất vài trăm triệu đồng vì bán sớm”, anh Khang tâm sự.

Anh Trần Đảng (Hà Đông, Hà Nội) cũng trong tình cảnh tương tự. Được biết, căn hộ của anh Đảng có diện tích 74 m2, thiết kế gồm 2 phòng ngủ mới được chuyển nhượng thành công vào đầu tháng 2 với mức giá 2,9 tỷ đồng. Tuy nhiên, anh Đảng cho biết, căn hộ này đến nay đã lên 3,3 tỷ đồng, tăng 400 triệu đồng chỉ sau hơn 1 tháng.

“Bán giá 2,9 tỷ đồng là tôi đã lãi 40% so với lúc mua, tôi không nghĩ giá chung cư lại tiếp tục tăng cao hơn nữa. Dù đã mua được nhà mới nhưng tôi nghĩ làm gì ra số tiền 400 triệu đồng chỉ trong thời gian ngắn như vậy”, anh Đảng cho hay.

Giá chung cư sẽ diễn biến ra sao trong thời gian tới?

Theo báo cáo mới đây của Savills, cả giá bán căn hộ và nhà đất trên thị trường sơ cấp đều tăng giá, kéo dài chuỗi tăng 19 quý liên tiếp, bất chấp bối cảnh thị trường bất động sản còn ảm đạm. Cụ thể, giá bán sơ cấp của phân khúc chung cư đạt mức 54 triệu đồng/m2, tương đương tăng 2% theo quý và tăng 13% so với cùng kỳ năm 2022. Giá bán căn hộ sơ cấp tăng liên tiếp trong 19 quý và cao hơn 77% so với quý I/2019. Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình là 36 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và tăng 8% theo năm.

Bộ Xây dựng cho biết, việc tăng giá này là do nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo (tới hơn 90%). Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thị trường bất động sản thời gian qua gặp nhiều khó khăn, nhưng giá vẫn neo ở mức cao. Thậm chí phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn vẫn duy trì đà tăng, thiết lập mặt bằng giá mới lên mức cao kỷ lục, vượt xa so với thu nhập của đại đa số người dân. Điều này trái ngược hẳn với sự sụt giảm về mức giá cũng như thanh khoản của loại hình đất nền, biệt thự, shophouse, liền kề, nhà phố.

Theo dữ liệu của VARS cho thấy, giá bất động sản đã tăng gấp chục lần trong một thập kỷ qua. Riêng năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng ở mức hai con số.

Chuyên gia VARS dự báo, giá bán chung cư sơ cấp trong năm 2024 sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3-8%. Nguyên nhân do nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết. Cụ thể, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và ngày càng có xu hướng sụt giảm, đặc biệt với phân khúc bình dân, trung cấp.

Thu nhập của người dân không theo kịp đà tăng giá nhà

Theo ghi nhận, giá một căn chung cư tại nội thành Hà Nội hiện tương đương 45 năm thu nhập bình quân của người lao động. Theo đó, Hà Nội lọt vào nhóm các thủ đô khó mua nhà nhất trên thế giới. Đây là công bố do Net Credit - nền tảng thuộc công ty công nghệ Enova International tại Mỹ đưa ra mới đây.

Trong khi đó, theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội trong năm 2023 đạt 150 triệu đồng/người. Nếu so với năm 2019, mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6%/năm. Trong khi mức tăng giá căn hộ từ năm 2019 đến năm 2023 là 13% một năm. Như vậy, mức tăng giá nhà cao hơn gấp 2 lần so với mức tăng thu nhập trung bình của người dân và dự báo giá nhà sẽ còn tiếp tục tăng cao, bỏ xa thu nhập của người dân.

Thị trường bất động sản từ đầu năm 2023 đến nay ghi nhận nhiều phân khúc suy giảm hoặc “đóng băng”, nhưng giá chung cư vẫn liên tục tăng, hiện lên bình quân khoảng 53 triệu đồng/m2 tại Hà Nội. Còn tại TP.HCM dù đã chững lại, nhưng vẫn ở mức cao 61 triệu đồng/m2. Trong đó, các căn hộ có giá từ 2-4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất.

Để giải quyết thực trạng giá chung cư bỏ xa mức thu nhập của người dân cũng như ngăn chặn đà tăng giá mạnh là điều rất khó. Bởi đối với các dự án bất động sản thì khâu chuẩn bị đầu tư thường kéo dài, khiến nguồn cung không thể đưa ra ngay lập tức. Bên cạnh đó, nhiều dự án bị đình trệ do những vướng mắc về pháp lý, giá đất neo cao, chi phí vật liệu xây dựng tăng, chi phí thu hồi, giải phóng mặt bằng và đền bù cũng tăng,... tất cả cộng lại và đẩy giá thành căn hộ tiếp tục tăng cao.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, nếu không sớm cải thiện nguồn cung thì giá nhà chung cư tại các đô thị lớn sẽ còn tiếp tục tăng trong năm 2024. Việc sở hữu căn hộ sẽ càng khó khăn hơn đối với những người có thu nhập hạn chế, các gia đình trẻ, gia đình từ vùng nông thôn về thành phố, không chỉ riêng năm nay mà còn kéo dài qua cả các năm 2025-2026.

Trong bối cảnh giá căn hộ neo cao khiến việc sở hữu nhà ở ngày càng trở nên khó khăn hơn với đại đa số người dân, việc thuê nhà sẽ được nhiều gia đình lựa chọn. Thực tế, nhu cầu thuê vẫn đang trong xu hướng tăng khi nguồn cung sẵn có thiếu hụt do nguồn cung nhà ở, đặc biệt là căn hộ liên tục sụt giảm.

Giá mua bán và cho thuê căn hộ không ngừng tăng trong thời gian qua cũng đã phá bỏ định kiến đầu tư căn hộ là “tiêu sản”. Có thể thấy, việc đầu tư căn hộ rồi cho thuê lại hiện đang trở thành xu hướng phổ biến tại các thành phố lớn khi vừa thu được dòng tiền đều đặn hàng tháng từ việc cho thuê lại vừa được hưởng lợi từ khả năng tăng giá nhà.

Theo dự báo của VARS, mức giá cho thuê sẽ tiếp tục tăng nhưng với tốc độ chậm lại. Triển vọng của thị trường căn hộ đang trở nên rõ ràng hơn khi các hoạt động sản xuất kinh doanh dần phục hồi, kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị lớn. Trước thách thức của việc giá thuê căn hộ leo thang, người có ý định thuê ở dài hạn cần đưa ra quyết định phù hợp.

Với thế hệ trẻ có mức thu nhập ổn định có thể lựa chọn mua căn hộ với những chính sách trả góp an toàn và hợp lý. Đặc biệt trong bối cảnh hiện nay, một số chủ đầu tư lớn trên thị trường đã bắt đầu tung ra các chính sách giúp người trẻ sở hữu nhà ở với chi phí trả góp chỉ tương đương với tiền đi thuê. Đồng thời cam kết mức trần lãi suất tối đa, người mua sẽ tránh được những “rủi ro” liên quan đến lãi suất thả nổi./.