Cần nhiều xúc tác để thị trường bất động sản ấm lên

Cụ thể, khả năng tiếp cận vốn sẽ cho phép doanh nghiệp khởi động dự án xây dựng, điều này ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng cạnh tranh và phát triển của doanh nghiệp. Ngoài ra, vốn cũng là động lực cơ bản thúc đẩy đổi mới công nghệ và việc áp dụng khoa học kỹ thuật xây dựng hiện đại trong các công trình, từ đó nâng cao hiệu quả cũng như thu hút người tiêu dùng xanh, những người có ý thức về môi trường. 

Tuy nhiên, trong vài năm trở lại đây, do bất động sản đang được coi là lĩnh vực có rủi ro cao, việc tiếp cận các kênh dẫn vốn đối với doanh nghiệp bất động sản có thể nói không dễ dàng.

Để ứng phó với thực trạng thiếu hụt dòng tiền, 52,8% doanh nghiệp lựa chọn phương án đi vay từ các ngân hàng thương mại. Trong khi đó, kênh phát hành trái phiếu - vốn chứng kiến sự sụt giảm đáng kể sau những vụ việc đơn lẻ như Tân Hoàng Minh… cũng đang dần ấm lên trong thời gian qua, thể hiện qua số lượng các đợt phát hành trái phiếu thành công do HNX công bố. 

Ngoài ra, một số giải pháp giảm thiểu chi phí hoạt động như tối ưu hóa hóa vận hành, tinh gọn tiết giảm bộ máy nhân sự, cơ cấu lại mức lương cũng được nhiều doanh nghiệp áp dụng. Báo cáo tài chính của nhiều doanh nghiệp những quý vừa qua cũng cho thấy chi phí hoạt động, đặc biệt chi phí lương giảm đi đáng kể.

Về yếu tố thứ hai là vấn đề quỹ đất, đây là cơ sở để hình thành các dự án bất động sản. Tuy nhiên hiện nay, một trong những điểm nghẽn mà doanh nghiệp bất động sản gặp phải là quy định dự án phải có đất ở. Theo các chuyên gia, quy định này đang phần nào làm hạn chế sự hình thành các dự án có quy mô lớn, dẫn đến nguồn cung khan hiếm.

Gần đây, Quốc hội đã cho phép Chính phủ xây dựng Đề án liên quan đến thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác. Cụ thể, Nghị quyết này nếu được Quốc hội thông qua sẽ cho phép nhà đầu tư “được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở”, cũng như sẽ gỡ vướng cho nhà đầu tư “đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở”, qua đó thúc đẩy tiến độ triển khai dự án.

Yếu tố thứ ba là vấn đề chính sách, vốn được xem là “khuôn khổ” định hình thị trường bất động sản nói chung. Quốc hội và Chính phủ đang nỗ lực cải cách chính sách, làm thông thoáng hành lang pháp lý để gỡ vướng cho các dự án bất động sản. Đây được xem là tín hiệu đáng mừng trong bối cảnh thị trường chung trầm lắng suốt hơn một năm qua và chờ đợi xung lực phục hồi.

Đáng chú ý, Điều 159 Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua ngày 18/1/2024 đã quyết định bỏ “khung giá đất” và quy định “bảng giá đất”. Theo nhiều nhận định, quy định này sẽ giúp đẩy nhanh quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng nhờ việc tính toán giá trị bồi thường dựa trên cơ chế thị trường. Cùng đó, nguồn thu ngân sách sẽ được hưởng lợi do việc các giao dịch chuyển nhượng đất được tính thuế dựa trên bảng giá đất mới.

Một số bộ Luật khác cũng được Quốc hội thông qua sửa đổi như Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi (thông qua tháng 11/2023), Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi (thông qua tháng 1/2024) cũng bước đầu tác động tích cực tới tâm lý doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng như các chủ thể trên thị trường. 

Giới chuyên gia kỳ vọng một khi các luật sửa đổi chính thức có hiệu lực, thị trường bất động sản sẽ có thêm động lực phục hồi cũng như bước vào một chu kỳ phát triển mới theo hướng lành mạnh, bền vững hơn. Đặc biệt, những quy định liên quan đến việc gỡ vướng cho cả chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội (NƠXH) trong các luật mới trong tương lai sẽ kích thích thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH, từ đó thúc đẩy nguồn cung nhà giá rẻ, giúp cân đối các phân khúc trên thị trường.

Dự báo các phân khúc vẫn có sự phân hóa trong 2024

Theo Vietnam Report, thị trường bất động sản năm 2024 được dự báo sẽ đón nhiều tín hiệu sáng hơn về sự phục hồi, nhưng phân hóa giữa các phân khúc thị trường vẫn sẽ rõ nét.

Theo đó, dự báo các phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu phát triển công nghiệp như bất động sản Khu công nghiệp, hay phục vụ nhu cầu ở thực, với mức giá phù hợp điều kiện tài chính của người dân như nhà ở xã hội, nhà thuộc phân khúc giá rẻ hoặc tầm trung… sẽ phục hồi trước. Ngược lại, các phân khúc nhà riêng, chung cư cao cấp hay bất động sản nghỉ dưỡng có thể sẽ phục hồi chậm hơn do lượng cung đang dư thừa sau thời kỳ tăng nóng.

Hiện nay trên thị trường bất động sản nhà ở, hiện tượng cầu vượt cung vẫn đang hiện hữu ở phân khúc chung cư giá rẻ và tầm trung, một nguyên nhân lớn là do nguồn cung gia tăng chậm. Nếu được gỡ vướng, việc tăng nguồn cung chắc chắn sẽ góp phần đưa thị trường chung nhộn nhịp trở lại.

Mảng văn phòng cho thuê hay bất động sản khu công nghiệp được dự báo sẽ hấp dẫn trở lại trong bối cảnh vốn FDI vẫn đổ vào Việt Nam và đầu tư công rót vào cơ sở hạ tầng mạnh mẽ. 34,5% doanh nghiệp trong khảo sát kỳ vọng phân khúc bất động sản khu công nghiệp sẽ ghi nhận nhiều tín hiệu sáng lên trong nửa đầu năm 2024.

Nhìn chung, việc thị trường bất động sản hiện vẫn phát triển mất cân đối giữa các phân khúc, thiếu hụt trầm trọng sản phẩm nhà ở giá rẻ, bình dân hoặc tầm trung vẫn là một trong những yếu tố rủi ro mà các chuyên gia lo ngại sẽ khiến cho cơ cấu thị trường mất bền vững.

Do đó, giải pháp quan trọng để thị trường ấm lên và lành mạnh hơn là đa dạng hóa sản phẩm và tái cân bằng các phân khúc theo nhu cầu thay vì tập trung phát triển nhà ở cao cấp dẫn đến dư cung như thời gian qua. Để làm được điều này, việc gỡ vướng pháp lý đóng vai trò quan trọng./.