Đất liền kề là gì? Cách chuyển đổi đất liền kề sang đất thổ cư

Thị trường bất động sản luôn là mảnh đất màu mỡ khiến nhiều nhà đầu tư quan tâm. Tuy nhiên, để thành công trong lĩnh vực này đòi hỏi nhà đầu tư cần phải hiểu rõ được các loại đất và những quy định, tiềm năng của mỗi loại đất này. Chính vì vậy, những thông tin về đất liền kề được nhiều người quan tâm trong lĩnh vực này. 

Khái niệm đất liền kề là gì?

Theo cách hiểu phổ biến nhất, đất liền kề chính là diện tích đất tiếp giáp với đất thổ cư trong thửa đất có nhiều loại đất khác nhau. Các khu đất này liền nhau và tiếp nối nhau với một thửa đất đã được xác định sẵn. 

Đất liền kề được hiểu là việc thay đổi mục đích sử dụng của các mảnh đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư (không phải đất công), nhằm chuyển thành đất ở. Việc chuyển đổi này chỉ áp dụng cho đất vườn, ao liền kề với đất ở trong cùng một thửa và đất nông nghiệp xen kẽ giữa các khu dân cư.

Mặc dù mảnh đất được hiểu và xác định rõ ràng nhưng loại đất liền kề vẫn chưa được quy định hay giải thích trong pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng. Loại đất này cũng không được nhận định thống nhất như đất thổ cư hay đất xen kẹt... Hơn nữa, đất liền kề cũng chưa có ranh giới cụ thể.

Đất liền kề được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp nhưng không phải nhà ở hay những loại đất khác như đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm... Những loại đất mà tiếp giáp với phần diện tích đất ở trong cùng 1 thửa đất.

Đặc điểm của đất liền kề 

Sau khi hiểu về khái niệm đất liền kề là gì, nhà đầu tư cũng cần nắm bắt chính xác về đặc điểm của loại đất này. Điều này giúp người dân dễ dàng phân biệt đất liền kề với các loại đất khác như đất thổ cư, đất xen kẹt... Dưới đây là những đặc điểm của đất liền kề như sau:

• Diện tích đất

Đất vườn và ao của hộ gia đình hoặc cá nhân liền kề với đất ở được công nhận là đất ở khi nằm trong cùng một thửa đất đã có nhà. Phần diện tích vườn, ao còn lại, sau khi xác định đất ở, sẽ thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư là những phần diện tích đất được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được quy định rõ là đất nông nghiệp.

• Đối tượng quản lý đất liền kề

Các cơ quan có thẩm quyền như Ủy ban Nhân dân cấp quận, huyện, xã, phường, thị trấn, các đơn vị quản lý về Tài nguyên và Môi trường, cùng với cá nhân sử dụng đất sẽ là đối tượng quản lý đất liền kề.

Loại đất này không áp dụng cho đất nông nghiệp thuộc quyền quản lý của UBND xã, phường, thị trấn hay hợp tác xã, và đất nông nghiệp được sử dụng cho mục đích công ích.

• Ranh giới

Ranh giới khu dân cư được xác định dựa trên quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nếu khu dân cư chưa có quy hoạch cụ thể, cơ quan chức năng sẽ căn cứ vào ranh giới thửa đất có nhà ở hợp pháp để xác định.

• Tính pháp lý

Đất liền kề có tính pháp lý tương tự như đất nền dự án, với quy hoạch rõ ràng theo từng lô, từng khu, và được cấp giấy phép xây dựng cũng như sổ đỏ cho người sử dụng đất.

• Đất liền kề trong các dự án quy hoạch

Đất liền kề trong các dự án quy hoạch do chủ đầu tư phát triển có một số đặc điểm như:

• • Chủ đầu tư thực hiện dự án và phân lô theo quy định pháp luật.

  • Thường được sử dụng cho việc xây dựng các khu dân cư, tòa nhà văn phòng, hoặc khu sinh thái.

  • Hạ tầng cơ bản đã được hoàn thiện, với đầy đủ tiện ích như đường giao thông, cây xanh, và hệ thống chiếu sáng.

Khi nào đất liền kề được chuyển thành đất thổ cư?

Căn cứ theo Điểm d và Điểm e tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 đã quy định như sau:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

….

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.”.

Như vậy, đất liền kề được chuyển đổi thành đất ở chỉ khi cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức nhận được quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở của cấp huyện (bao gồm huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương). Điều này đồng nghĩa với việc chủ sở hữu mảnh  đất được phép xây dựng nhà ở trên đất này.

Việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở phải dựa trên những căn cứ nhất định.  

Căn cứ tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định về việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được nêu rõ như sau:

“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”.

Do đó, Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ quyết định việc cho phép hộ gia đình hoặc cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận được đơn xin và đảm bảo rằng thửa đất đó nằm trong khu vực được phép chuyển đổi, theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm.

Nói một cách khác, Ủy ban nhân dân cấp huyện chỉ phê duyệt việc chuyển đổi đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp (không phải đất ở) sang đất ở khi đáp ứng hai điều kiện sau:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện có quy định về việc cho phép chuyển đổi sang đất ở (kế hoạch này được công khai, người dân có thể tự kiểm tra hoặc tham khảo ý kiến của công chức địa chính tại xã, phường, thị trấn).

• Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Làm thế nào để chuyển đổi đất liền kề sang đất thổ cư? 

Để chuyển đổi đất liền kề sang đất thổ cư, chủ sở hữu cần xin giấy chứng nhận chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khi đó, chủ sở hữu cần phải chấp hành đầy đủ các quy định của pháp luật đất đai tại chính địa phương nơi có đất. Đồng thời, chủ sở hữu đất cần có văn bản cam kết về những nội dung như sau: 

• Chấp hành quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về các phần diện tích đang thuộc phạm vi hành lang bảo vệ các công trình bao gồm: Công trình công cộng, đê, sông, kênh, mương, danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử - văn hóa, công trình an ninh, quốc phòng, quy hoạch thoát lũ.

• Bàn giao cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với phần diện tích đất thuộc phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch.

• Nộp đầy đủ tài chính khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất và những nghĩa vụ tài chính khác mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu. 

Hồ sơ, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất liền kề sang đất ở

Sau khi đã hiểu những thông tin chi tiết về điều kiện chuyển đổi mục đích đất liền kề là gì, chủ đất cần chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ, giấy tờ cần thiết. Bộ hồ sơ xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng bao gồm:

• Đơn xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất (Sổ đỏ, sổ hồng)

Ngoài ra, trường hợp  bộ hồ sơ cần bổ sung thêm giấy tờ để xét duyệt, cán bộ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ yêu cầu và hướng dẫn bổ sung.

Trình tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất liền kề sang đất ở

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất liền kề sang đất ở, bạn thực hiện theo các bước dưới đây:

Bước 1: Nộp và tiếp nhận hồ sơ

• Cách 1: Người dân có thể nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa, nơi sẽ chuyển hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường của địa phương có đất.

• Cách 2: Ở những nơi chưa có bộ phận một cửa, hồ sơ được nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Bước 2: Xử lý yêu cầu

Trong bước này, Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các quy trình theo quy định, đồng thời phối hợp với địa chính cấp xã, phường, thị trấn để kiểm tra thực tế và đánh giá nhu cầu sử dụng đất.

Người dân cần chú ý hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế trong giai đoạn này.

Bước 3: Nhận kết quả

Thời gian xử lý hồ sơ: Không quá 15 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ đầy đủ và hợp lệ; đối với các xã thuộc khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa hoặc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, thời gian xử lý là không quá 25 ngày làm việc.

Lưu ý: Thời gian trên không bao gồm thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Như vậy, với những thông tin về đất liền kề là gì và những thông tin quan trọng về loại đất này đã giúp người dân hiểu hơn về đất liền kề. Đừng quên theo dõi những bài viết tiếp theo về các loại đất và có kế hoạch mua bán, đầu tư đất phù hợp./.