Giá nhà đất ở miền Bắc đã tăng gần gấp đôi trong 4 năm

Số liệu được trang Batdongsan.com.vn đưa ra tại sự kiện công bố “Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam 2024 và Tiêu điểm Bình Dương” diễn ra ngày hôm qua.

Tại sự kiện trên, đơn vị tổ chức cho biết, từ cuối năm 2022, công ty đã đưa ra dự báo thị trường sẽ đảo chiều vào khoảng quý 2 đến quý 4 năm nay. Hiện tại, dữ liệu cho thấy thị trường đã xuất hiện điểm đảo chiều khi thanh khoản có cải thiện, mức độ quan tâm nhiều phân khúc phục hồi.

Cụ thể, lượt tìm mua đất trên cả nước trong quý 3 ghi nhận tăng 49%, nhà riêng tăng 25%, chung cư, biệt thự lần lượt tăng 24% và 22% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, nếu so với quý 1/2022, đà phục hồi của các phân khúc mới khoảng 60%, duy nhất chung cư có tăng hơn 17% so với 3 năm trước.

Đáng chú ý, thời gian qua, nhiều dự án chung cư mở bán mới tại Hà Nội và TP.HCM đều có mức giá khá cao. Trong đó, tại Hà Nội, mức giá trung bình dao động từ 45-90 triệu đồng/m2. Còn tại TP.HCM, mức giá trung bình dao động từ 45-130 triệu đồng/m2.

Tương tự, thị trường nhà riêng và đất nền cũng ghi nhận tín hiệu khởi sắc​. Theo dữ liệu thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2024, hai loại hình nhà riêng và đất nền nhìn chung có cải thiện về mức độ quan tâm và giao dịch. Mặc dù vậy, đây vẫn chỉ là sự cải thiện cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Bắc.

Trong khi đó, theo công cụ lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, tại miền Bắc, giá nhà riêng tăng lên mức 173 triệu đồng/m2 vào quý 3/2024 so với mức 95 triệu đồng/m2 vào quý 1/2021. Tương tự, giá đất nền tại khu vực này tăng lên mức 46 triệu đồng/m2 so với mức 27 triệu đồng/m2.

Còn tại khu vực miền Nam, biến động giá đất nền và nhà riêng không quá lớn. Cụ thể, giá nhà riêng tăng lên mức 106 triệu đồng/m2 vào quý 3/2024 so với mức 94 triệu đồng/m2 vào quý 1/2021 và giá đất nền tăng nhẹ lên mức 17 triệu đồng/m2 so với mức 13 triệu đồng/m2.

Chung cư vẫn là loại hình duy nhất dẫn sóng giao dịch từ nay đến cuối năm

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam) cho biết, giá bất động sản đang liên tục thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại đa số người dân.

Cụ thể, chỉ số giá bất động sản căn hộ chung cư trong quý 2/2024 tại Hà Nội, TP.HCM đã tăng lần lượt 58%; 27% so với quý 2/2019. Các dự án căn hộ thương mại bình dân đã hoàn toàn vắng bóng tại các đô thị. Thậm chí, loại hình căn hộ trung cấp ngày càng khan hiếm, dần bị “chiếm sóng” bởi phân khúc cao cấp, hạng sang khi hơn 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP.HCM trong năm 2024 có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Nhiều dự án chung cư mới ra mắt có mức giá hàng chục nghìn USD trên 1m2.

Mức giá bất động sản sơ cấp căn hộ neo cao kéo theo giá chung cư cũ “tăng vọt", nhiều căn hộ đã sử dụng hàng thập kỷ được giao dịch với mức giá cao gấp đôi, gấp ba so với lúc bàn giao.

Cũng theo bà Miền, “ăn theo” cơn sốt giá chung cư, giá bán nhà ở gắn liền với đất, bao gồm biệt thự, liền kề cũng "được đà" tăng cao, trong đó bao gồm cả một số dự án tại các quận/huyện xa trung tâm Hà Nội khi nguồn cung nội đô ngày càng khan hiếm. Nếu như trước đây, đơn giá hàng trăm triệu trên 1m2 đối với biệt thự được cho là cao, thì giờ đây có những căn biệt thự được rao bán với mức giá lên tới 1 tỷ đồng trên 1m2 vẫn được coi là bình thường.

Giá bán đất nền cũng liên tục tăng cao. Nhiều tỉnh, thành ghi nhận hiện tượng đất nền pháp lý sạch “sốt nóng" cục bộ do hoạt động đầu tư trở lại hay do một số nhóm nhà đầu tư tạo cung, cẩu giả để đẩy giá. Một số tỉnh thành như Hải Dương, mức giá, đã vượt “đỉnh sốt" năm 2022.

Bà Miền cho rằng, trong ngắn hạn, giá bất động sản sơ cấp sẽ khó giảm, nhất là phân khúc căn hộ - loại hình đáp ứng nhu cầu nhà ở chủ yếu tại các đô thị. Bởi trong bối cảnh cầu về nhà đất, nhất là nhu cầu đầu tư không ngừng tăng, chủ đầu tư sẽ ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí xây dựng tăng cao cùng với hạ tầng, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng.

Thêm nữa, hành lang pháp lý mới đã loại bỏ các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, buộc các chủ đầu tư còn lại trong “sân chơi” phải phát triển các đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích, có sức lan tỏa lớn, đồng nghĩa với việc chi phí tăng cao, cũng khiến giá bất động sản khó hạ.

“Việc thị trường chỉ còn lại các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, năng lực mạnh sẵn có hay có lợi thế tạo lập quỹ đất sẽ tiếp tục duy trì hiện tượng độc quyền nguồn cung, các chủ đầu tư lớn sẽ tiếp tục quyết định mức giá của thị trường, theo hướng cao hơn để tối đa hóa lợi nhuận”, bà Miền nhận định.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, ba bộ luật sửa đổi liên quan đến bất động sản đang được đón nhận tích cực bởi người mua, môi giới, sàn giao dịch và chủ đầu tư bất động sản. Thị trường bất động sản năm 2024 dự kiến sẽ tăng tính minh bạch nhờ những thay đổi về luật. Nguồn cung NƠXH cũng có khả năng được cải thiện với chính sách ưu đãi, hỗ trợ mới.

Tuy nhiên, tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) khi thị trường bước vào giai đoạn nhạy cảm với những thay đổi về luật đã thúc đẩy nhà đầu tư săn đất. Sự tham gia thổi giá của các nhóm lợi ích và thiếu hụt nguồn hàng sơ cấp (chủ đầu tư mở bán lần đầu) tại Hà Nội những năm qua cũng góp phần tạo sóng ảo cho giá đất các huyện ngoại thành này.

"Từ nay đến cuối năm, chung cư vẫn sẽ là loại hình duy nhất dẫn sóng giao dịch. Còn với đất nền, biệt thự và nhà phố, sớm nhất phải đợi đến giữa năm 2025-2026 mới thấy điểm sáng", ông Phó tổng Giám đốc nhận định./.