Khả năng hút vốn của bất động sản, chứng khoán

Dòng tiền đang đổ vào đâu?

Nền kinh tế năm 2024 có dấu hiệu hồi phục đã kích thích nhu cầu về đầu tư tăng lên. Như vậy, các loại tài sản như chứng khoán, bất động sản, vàng… cũng được chú ý nhiều hơn, thay vì phần lớn gửi tiết kiệm để bảo toàn dòng vốn như năm 2023.

Trên các diễn đàn, hội nhóm đầu tư, điểm dễ nhận thấy là câu chuyện vàng liên tiếp lập kỷ lục, nhà đất thấy “ánh sáng cuối đường hầm” hay chứng khoán đang vào phom rất hút khách. Thực tế cho thấy, giá vàng trong nước đã liên tục lập đỉnh mới, từ mức 71 triệu đồng/ lượng tăng lên 75 triệu đồng/lượng, rồi 79 triệu đồng/lượng và hiện đã vượt 82 triệu đồng/ lượng, mức cao nhất trong lịch sử.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết, các yếu tố như bất ổn địa chính trị lan rộng hay một số nền kinh tế lớn vẫn tiềm ẩn nguy cơ suy thoái… khiến vàng trở thành kênh trú ẩn an toàn. Nguồn cung hạn hẹp tại Việt Nam cùng chính sách kiểm soát chặt chẽ vàng nguyên liệu khiến giá vàng SJC liên tiếp phá kỷ lục trong thời gian vừa qua. Ngoài ra, yếu tố đầu cơ cũng khiến giá vàng gia tăng.

Trong khi, ông Nguyễn Minh Tuấn - Giám đốc điều hành AFA Capital nhận định, tuy vàng hấp dẫn nhưng cũng là kênh kén khách, do đó số lượng nhà đầu tư tham gia không nhiều mà hầu hết chỉ có mục đích tích trữ, bởi vậy lượng vốn chảy vào kênh này không quá nhiều.

Mặt khác, nhiều tư vấn cá nhân đang quản lý tệp khách hàng lớn cho hay, danh mục được khuyến nghị chủ yếu tập trung ở kênh chứng khoán và bắt đầu mở dần với bất động sản.

Theo ông Huỳnh Hoàng Phương - Giám đốc Phân tích Công ty cổ phần FIDT, đơn vị chuyên tư vấn đầu tư và quản lý tài sản dự báo, nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng tích cực trong năm nay và dữ liệu kinh tế xã hội 2 tháng đầu năm đã phần nào cho thấy điều đó. Do vậy, thị trường chứng khoán với vai trò là “hàn thử biểu” của nền kinh tế được cho là sẽ diễn biến khả quan.

Thực tế cho thấy, thị trường chứng khoán vài tuần qua không chỉ khả quan về điểm số, mà thanh khoản cũng tăng đáng kể với nhiều giao dịch giá trị 20.000 tỷ đồng và thậm chí lên tới 30.000 tỷ đồng. Trong đó, cổ phiếu bất động sản cùng nhóm tài chính ngân hàng cũng hút mạnh dòng tiền. Có thể kể tới các cổ phiếu nổi bật như DIG (DIC Corp), NVL (Novaland), KDH (Khang Điền), TCH (Tài chính Hoàng Huy), HQC (Hoàng Quân), TIG (Đầu tư Thăng Long), EVG (Everland), DXG (Đất Xanh), SCR (TTC Land)... Đó cũng là các doanh nghiệp có nhiều thông tin về tái cơ cấu tài chính và triển khai dự án mới thời gian qua…

Theo ghi nhận, nhiều dự án thời gian gần đây bắt đầu có lượng giao dịch là những gia đình trẻ, người muốn mua thêm nhà để tích sản khi lãi vay giảm và tận dụng những chính sách ưu đãi bán hàng đang được áp dụng bởi nhiều chủ đầu tư. Nhiều dự án tại thị trường Hà Nội và TP.HCM ghi nhận tỷ lệ đặt mua sản phẩm tăng mạnh, chủ yếu tập trung vào dòng chung cư và thậm chí có dự án đã “cháy hàng” ngay trong ngày mở bán đầu tiên.

Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn xúc tiến đầu tư, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong những năm gần đây, giá chung cư tăng bình quân 2 con số mỗi năm. Chỉ số giá chung cư Hà Nội năm 2023 tăng 16% khiến phân khúc này hấp dẫn nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, việc giá chung cư tăng cũng kéo theo giá thuê tăng lên. VARS cho biết, giá thuê tại nhiều dự án chung cư hiện tăng tới 40% so với thời dịch bệnh và 20% so với giữa năm 2022. Trong đó, căn hộ 1 phòng ngủ có giá thuê tăng mạnh nhất với tỷ suất lợi nhuận cao gấp đôi so với các căn có diện tích lớn.

Chẳng hạn khảo sát của VARs tại một số dự án ở quận Long Biên cho thấy, giá thuê căn hộ 1 phòng ngủ đang là 7-8 triệu đồng/tháng, tăng 10-15% so với cùng kỳ năm trước; căn hộ 2 phòng ngủ có đủ nội thất tăng 10% đạt mức 10-11 triệu đồng/tháng. Chung cư 1 phòng ngủ tại một số khu đô thị trên địa bàn quận Nam Từ Liêm đang ghi nhận giá cho thuê là 10 triệu đồng/ tháng, có đủ nội thất, trong khi căn 2 phòng ngủ dao động 14-16 triệu đồng, tăng 15%.

Giá thuê chung cư 1 phòng ngủ tại dự án mặt đường Tôn Đức Thắng, phường Bến Nghé, quận 1, TP.HCM tăng từ 15 triệu đồng/tháng lên 20 triệu đồng/tháng khi hợp đồng cũ hết hạn, trong khi giá hồi đầu năm 2023 giữ nguyên hoặc giảm nhẹ ở một số căn có diện tích lớn. Một số chung cư ở xa hơn là quận 7 hay Nhà Bè có giá thuê tăng nhưng không nhiều.

Giới đầu tư cần lên kế hoạch chi tiết

Chuyên gia tài chính - ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết, năm 2023 là năm khó khăn với mọi kênh đầu tư, từ chứng khoán đến vàng, bất động sản, hay tiền gửi, ngoại hối. Thế nhưng, những diễn biến tích cực hơn của kinh tế Việt Nam năm 2024 sẽ đem đến nhiều triển vọng hơn cho các hoạt động đầu tư.

Theo ông Hiếu, kênh đầu tư vàng có thể vẫn được nhà đầu tư quan tâm trong nửa đầu năm khi tình hình kinh tế chưa rõ ràng, nhưng khi nền kinh tế ổn định và rõ ràng hơn vào nửa cuối năm thì nhiều khả năng giá vàng có xu hướng đi ngang hoặc giảm. Các kênh đầu tư khác như bất động sản hay chứng khoán khi đó sẽ tích cực hơn. Trong đó, bất động sản vẫn cần thêm hiệu ứng về chính sách.

Trong khi, theo ông Mai Viết Vĩnh - Chủ tịch Mai Việt Land, vùng đáy của bất động sản rơi vào năm 2023 và thị trường năm 2024 bắt đầu bước vào chu kỳ hồi phục. Dòng tiền vào thị trường giai đoạn này sẽ dần cải thiện với hoạt động đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cũng được chú trọng. Tuy nhiên, thị trường khó bứt phá vì tâm lý người mua còn bị ảnh hưởng.

Theo ông Ngô Thành Huấn - Giám đốc điều hành FIDT, nhà đầu tư trong nước và Việt kiều đang trong tình trạng không thể để tiền nhàn rỗi thêm vì lãi suất đã xuống quá thấp. Thế nhưng, bất động sản khó có “cửa” trong tương lai gần nếu chứng khoán không tiếp tục tăng.

Thị trường bất động sản năm 2024 nhìn chung sẽ còn đối mặt với những yếu tố bất lợi như niềm tin người tiêu dùng chưa hồi phục hoàn toàn, khả năng tiếp cận vốn tín dụng còn hạn chế và tình trạng cung cầu lệch pha lớn. Tuy vậy, thị trường cũng có ảnh hưởng tích cực từ tốc độ hồi phục nhanh của nền kinh tế nếu nhìn vào góc độ vĩ mô. Bên cạnh đó, các nhà phát triển bất động sản và người tiêu dùng cũng có cơ hội khi hành lang pháp lý thông thoáng hơn và mặt bằng lãi vay trong xu hướng giảm.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong khuyến nghị, nhà đầu tư ít kinh nghiệm và có vốn mỏng thì nên phân tán các khoản và cơ cấu các kênh đầu tư rủi ro cao và gửi tiết kiệm ngân hàng hợp lý hoặc có thể dự trữ bằng cách mua vàng. Trong khi, nhà đầu tư chuyên nghiệp có tài chính tốt có thể đầu tư vào bất động sản, ngoài chứng khoán, nhất là phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực, bất động sản nghỉ dưỡng ven biển hoặc bất động sản công nghiệp.

Theo ông Phong, quyết định đầu tư vào kênh nào phụ thuộc vào kiến thức, kinh nghiệm, khả năng tài chính và khẩu vị rủi ro của từng người, tất nhiên không nên “bỏ hết trứng vào một giỏ”./.