Định giá bất động sản vừa túi tiền chủ đầu tư cần thực hiện chiến lược mới

Trong suốt một thập kỷ qua, phân khúc căn hộ chung cư đã có mức lợi nhuận gộp đều đặn trung bình khoảng 12,5%/năm, con số này vượt qua trội hơn hẳn so với việc gửi tiền tiết kiệm. Nếu như các nhà đầu tư lựa chọn được những căn hộ chung cư được triển khai bởi những chủ đầu tư uy tín trên thị trường thì có thể sẽ nhận được lợi nhuận siêu cao. Tuy nhiên, thực trạng hiện nay là thiếu các căn hộ chung cư vừa túi tiền nên chủ đầu tư đang tìm hướng đổi chiến lược đầu tư trong thời gian tới.

Căn hộ đón xu hướng thị trường mới được coi trọng

Sau thời gian đóng băng, thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu tích cực hơn vào thời điểm đầu năm 2024. Mức độ quan tâm và số lượng tìm kiếm đối với từng phân khúc có sự thay đổi tương đối khác nhau. Theo dữ liệu thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy, sau Tết Nguyên đán thì nhu cầu tìm kiếm bất động sản trên phạm vi toàn quốc đã tăng 66% so với tháng 1 cùng kỳ năm 2023. Trong đó, lượng tìm kiếm đối với căn hộ chung cư đều tăng mạnh ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 77% và 59% so với cùng kỳ.

Nguyên nhân chính là do tâm lý của người bán và người mua bất động sản đều đã có sự cải thiện không dè dặt như những năm trước. Đồng thời, chỉ số tâm lý của thị trường cũng tăng đáng kể do mức độ hài lòng, tin tưởng của người mua với tiềm năng giá bất động sản tăng, lãi suất cho vay mua nhà hạ thấp hay chính sách hỗ trợ và tình hình giao dịch đã khả quan hơn. Nếu những diễn biến tích cực này vẫn duy trì trong thời gian tới thì chỉ đến giữa năm thị trường sẽ hồi phục mạnh mẽ.

Các chuyên gia đã cùng đưa ra quan điểm căn hộ chung cư chính là loại hình có diễn biến rất tích cực so với những loại hình khác. Trong năm 2023, phân khúc này đã liên tục lập đỉnh giá mới trong khi phân khúc đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng liên tục phải giảm giá, cắt lỗ vẫn không có người mua thì phân khúc chung cư vẫn được nhiều người quan tâm. Bởi lẽ những phân khúc khác không đáp ứng được nhu cầu ở thực, tâm lý người mua chưa ổn định để đầu tư vì không chắc chắn về thời điểm hồi phục.

Phân khúc chung cư sẽ trở thành sản phẩm chủ lực

Một trong những nguyên nhân khiến cho căn hộ chung cư ngày càng hấp dẫn chính là tỷ suất sinh lời lớn, lợi nhuận đầu tư dài hạn ổn định vượt cả những loại hình bất động sản khác. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, căn hộ trung cấp thời gian qua đã có tỷ suất sinh lời dao động từ 6-8%/năm. Mức tỷ suất này cao hơn hẳn so với phân khúc hạng sang. Thị trường TP.HCM tỷ suất sinh lời thấp hơn so với thị trường Hà Nội.

Dưới góc nhìn tổng quát, trong giai đoạn từ năm 2015-2023, việc đầu tư vào căn hộ chung cư cũng mang lại tỷ suất cao hơn hẳn so với những sản phẩm khác như đất nền, gửi tiết kiệm, chứng khoán, tiền tệ. Trong giai đoạn này, mức độ lợi nhuận gộp trung bình của căn hộ chung cư là 12,5 %/năm (bao gồm dòng tiền cho thuê và giá tăng lên hàng năm). So với các loại hình khác thì căn hộ chung cư vẫn luôn đạt được hiệu quả cực lớn trong lĩnh vực đầu tư.

Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra rằng, giá bán sơ cấp của căn hộ chung cư đã tăng 19 quý liên tiếp. Nguyên nhân chính khiến cho thực trạng này diễn ra là vì nguồn cung trên thị trường hạn chế trong khi nguồn cầu tăng cao. Chính điều này đã khiến cho việc tìm những sản phẩm có giá vừa túi tiền trở nên khó khăn hơn khi thu nhập của người dân lại ở mức trung bình. Vì thế, lợi thế sẽ thuộc về những chủ đầu tư có những dự án vừa túi tiền, pháp lý minh bạch, công khai và đón đầu được xu hướng của thị trường.

Trong khi đó, các bộ Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản vừa được thông qua và áp dụng từ ngày 01/01/2025 sẽ tháo gỡ những vướng mắc đang tồn tại về pháp lý, rút gọn những thủ tục đất đai và tạo cơ hội tiếp cận đất một cách công bằng giữa những người mua. Đây cũng là cơ sở quan trọng để góp phần tăng quỹ đất xây dựng nhà ở giá bình dân, đưa phân khúc này trở lại với thị trường giúp nhiều người có cơ hội mua nhà hơn. 

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định, đây là ba bộ luật đã tạo lên một khung pháp lý quan trọng và có tác động mạnh đến thị trường, chủ đầu tư, doanh nghiệp và khách hàng. Đồng thời, sẽ hỗ trợ cho chiến lược phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ trong tương lai trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Việc định hình khung pháp lý rõ ràng sẽ là vấn đề quan trọng để khơi thông các điểm tắc nghẽn về pháp lý, hạ lãi suất cho vay thúc đẩy người mua nhà và khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà giá rẻ. Một hy vọng nữa là khi chính sách hỗ trợ thẩm thấu thì nguồn cung nhà ở vừa túi tiền sẽ thẩm thấu sâu hơn, nguồn cung cũng dồi dào hơn. 

Theo ghi nhận thực tế nhiều chủ đầu tư đã và đang thay đổi định hướng để thích nghi với tình hình mới của thị trường bằng việc ra mắt hàng loạt dự án nhà ở vừa túi tiền trong thời gian qua. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp ngoại cũng đã đánh giá đây là phân khúc có “cửa sáng” trên thị trường và họ sẵn sàng đầu tư vào phân khúc này để ra mắt những sản phẩm mới phù hợp với nhu cầu của đại đa số khách hàng./.