“Sóng ngầm” của thị trường bất động sản Long An

Sóng ngầm ít người biết

Long An thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và cũng là cửa ngõ nối liền Đông Nam Bộ với Đồng bằng sông Cửu Long nhưng luôn cho thấy sự khiêm tốn với “anh em” như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu. Đó cũng là khu vực có lượng lớn các khu, cụm công nghiệp. Quỹ đất đối với sự phát triển nhà ở được xem là nhiều nhất phía Nam hiện nay. Tuy nhiên, nghịch lý là quỹ đất lớn, nhưng rất ít nguồn cung dự án được phát triển tại Long An, đặc biệt là các dự án quy hoạch bài bản.

Trở lại năm 2018-2020, thị trường bất động sản các tỉnh giáp ranh TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu đều có loạt dự án mới rầm rộ thì bất động sản Long An ghi nhận lượng dự án mở bán lại rất ít ỏi. Nhiều người nghĩ rằng Long An “phát triển bình tĩnh” tới mức ảm đạm và khó hiểu. Thậm chí, nơi đây vẫn chưa tỏ ra sôi động như các khu vực khác khi có các doanh nghiệp như Vingroup, Nam Long, Him Lam Land, Becamex, Cát Tường, Công ty TNHH Hoàng Cầu Việt Nam… về đầu tư.

Dẫu vậy, ít người biết rằng thực chất “sóng ngầm” của thị trường bất động sản Long An đã âm thầm kể từ năm 2016-2017. Giá bất động sản tại đây vào cuối năm 2017 liên tục gia tăng, đặc biệt là ở phân khúc nhà phố riêng lẻ, đất nền thuộc các huyện như Bến Lức, Đức Hòa, Cần Giuộc hay Cần Đước. Đất nông nghiệp khi đó tăng gấp 2-3 lần trong 1-2 năm. Kể từ năm 2017-2018, đất thổ cư tăng 50-100%, đất đai thậm chí có hiện tượng tăng giá mỗi ngày.

Sự tăng giá âm ỉ này nhờ các thông tin doanh nghiệp lớn đổ xô về đây tìm quỹ đất và đẩy mạnh đầu tư từ năm 2014-2015. Bên cạnh đó, lượng dự án và sản phẩm bất động sản bán ra ít hơn với nhu cầu thực tế của người dân đã tạo nên thanh khoản tốt cho bất động sản Long An. Năm 2017, số lượng dự án của cả thị trường này là khoảng 12.000 sản phẩm, năm 2018 là 11.000 sản phẩm và 2019 thì chỉ còn một nửa của năm 2018. Đa số nguồn cung là đất nền phân lô, chưa đa dạng loại hình.

Các môi giới cho biết nhà đầu tư cầm 2-3 tỷ đồng năm 2016-2018 khó mua được đất nền đẹp ở Long An. Khắp mọi nơi, người dân đổ về đây để săn đất diện tích lớn để làm nhà trọ cho thuê vì gần khu công nghiệp còn nhà đầu tư thì mua đi bán lại và có lời tốt. Khi đó, thị trường âm thầm diễn ra giao dịch và tăng trưởng. Đến cuối năm 2021, mức độ tăng giá trị bất động sản Long An vẫn tiếp diễn và chỉ thực sự chậm đi từ giữa năm 2022 đến hết năm 2023 do chịu tác động chung của thị trường.

Bất động sản nơi đây vào đầu năm 2023 lại âm thầm trỗi dậy khi nguồn cung bất động sản có tín hiệu tăng lên. Theo báo cáo mới nhất cho thấy, trong quý I/2024, nguồn cung mới bất động sản tại Long An tăng trưởng đáng kể theo từng tháng. Cụ thể, nguồn cung tháng 3 tăng gấp 3 lần so với tháng 1, trong đó đất nền tăng trưởng gấp đôi trong cùng giai đoạn. Giống như xu thế tăng trưởng của nguồn cung, nhu cầu quan tâm và mua nhà đất tại Long An tăng đáng kể. Số lượng xem tin nhà tại tỉnh Long An tăng gấp 8 lần nên so với nguồn cầu tháng 1/2024, còn số lượng xem tin đất tăng gấp 4 lần trong tháng 3/2024.

Với nguồn cầu và cung khởi sắc, giá nhà đất Long An cũng tăng mạnh khi trung bình giá bán tăng từ 19 triệu/m2 lên 23,5 triệu/m2; giá đất tăng từ 7,2 triệu/m2 lên 12 triệu/m2 vào tháng 1 và tháng 3/2024.

Loạt động thái mới “đánh bay” tin đồn bất động sản Long An “hụt hơi”

Năm 2010-2015, thị trường đã dấy lên nghi ngờ khi các doanh nghiệp lớn tìm quỹ đất Long An để phát triển dự án quy mô. Đó là việc doanh nghiệp có thể ôm quỹ đất lớn rồi ngủ đông, có rủi ro hình thành các khu đô thị “ma” khi động lực hạ tầng kém, vùng đất “lạ” với sản phẩm cao cấp hay cả thói quen tiêu dùng nghiêng về đất nền của người dân.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy Long An đã lặng lẽ chứng minh bằng các khu đô thị hiện hữu sau gần 10 năm trôi qua. Các dự án hàng trăm ha tại Đức Hòa, Bến Lức, và Cần Giuộc đã đi vào hoạt động. Tỷ lệ lấp đầy cư dân ở một số khu đô thị khá cao và mức độ tăng giá trị được ghi nhận trong nhiều năm qua.

Cụ thể, Khu Sân golf Long An (27 lỗ - 120,33 ha), khu đô thị như Waterpoint 355 ha của Nam Long, Cát Tường Phú Sinh (107 ha), Khu đô thị mới Hậu Nghĩa (197 ha), Khu dân cư sinh thái, năng lượng mặt trời (637 ha), Khu đô thị mới Đức Hòa (74 ha), Khu đô thị mới Hồng Phát (311 ha),... đã và đang lập chốn an cư và đầu tư sinh lời cho nhiều người. Không ít nhà đầu tư thậm chí còn lãi lớn trên thị trường bất động sản Long An nhờ giá trị sinh lời thứ cấp tăng mạnh theo cấp độ đầu tư hạ tầng, tiện ích nội khu của dự án khu đô thị.

Trong đó đáng chú ý có khu đô thị Waterpoint của Nam Long đã hiện hữu. Dự án đã hoàn thành và bàn giao các phân khu Rivera 1 và Aquaria 1,2 với nhiều căn biệt thự, nhà phố Valora cùng nhiều tiện ích cao cấp phục vụ cư dân tới sinh sống. Mặt khác, khu căn hộ EHome Southgate giá từ 1 tỷ đồng cũng ghi nhận doanh số tốt thời gian qua. Bên cạnh đó, các phân khu The Aqua mới với dòng sản phẩm biệt thự cỡ lớn Grand Villa trong khu compound biệt lập liền kề vịnh cảng nước ngọt 8,6 ha cùng công viên ven sông Aquaria 3,5 ha cũng được khách hàng quan tâm tích cực.

Từ vùng đất phần lớn là sản phẩm đất nền phân lô, Long An đã xuất hiện các dự án quy mô sau một thời gian. Loạt ông lớn gần đây lại tiếp tục chọn nơi này cho các dự án với vốn đầu tư hàng tỷ USD. Đó là động lực mới cho thị trường khu vực. Việc loạt dự án lớn được đầu tư bài bản hội tụ sẽ gia tăng nhu cầu đa dạng của thị trường, qua đó, tạo nên bức tranh bất động sản phát triển bền vững và quy củ.

Gần đây nhất, một số chủ đầu tư đã công khai thông tin dự án trên thị trường Long. Đó đều là các dự án có quy mô 100-200 ha, được đầu tư bài bản với cơ cấu sản phẩm đa dạng, kỳ vọng đón đầu tiềm năng tăng trưởng của nơi này.

Đại diện Prodezi Long An, chủ đầu tư khu đô thị LA Home, cho biết Long An vẫn là thị trường đầu tư nhiều tiềm năng trong dài hạn nhờ động lực hạ tầng đồng bộ và kết nối ngày càng tốt hơn với TP.HCM và khu vực lân cận. 

Các chuyên gia cho rằng, Long An cần kết nối được nhóm kinh tế đô thị bên cạnh quy hoạch dự án bài bản để có thể trở thành cầu nối giữa TP.HCM và đồng bằng sông Cửu Long.

Rõ ràng, Long An trước đây không được chú ý bằng các địa phương lân cận như Đồng Nai hay Bình Dương vì điểm nghẽn hạ tầng. Dù có chung đường ranh giới với TP.HCM bằng hệ thống các quốc lộ 1A, 50, 62, N1, N2, cao tốc TP.HCM - Trung Lương, cao tốc Bến Lức - Long Thành nhưng nơi này có hạ tầng vẫn chưa được đầu tư xứng tầm.

Loạt động thái mới về hạ tầng giao thông kết nối gần đây đã được đầu tư mạnh tại Long An. Tỉnh này đã xúc tiến đầu tư nâng cấp các tuyến đường tỉnh, quốc lộ quan trọng ngay đầu năm nay và dành nguồn lực để hoàn thiện  6 trục phát triển kinh tế bao gồm Vành đai 3 - Vành đai 4 TP.HCM; song hành quốc lộ 62; Mỹ Quý Tây - Lương Hòa - Bình Chánh; quốc lộ 50B; quốc lộ N1; Đức Hòa...

Tổng đầu tư của Quốc lộ 50B là 18.600 tỷ đồng, trực tiếp kết nối TP.HCM - Long An - Tiền Giang với đoạn qua Long An dài 35 km. Dọc tuyến đường là 3 cây cầu lớn bắc qua sông Cần Giuộc, Vàm Cỏ Tây và Vàm Cỏ Đông. Dự kiến, tuyến đường khởi công trong năm nay và hoàn thiện giai đoạn 1 vào năm 2025. Sau khi hoàn thiện, đây sẽ là trục động lực mới, giảm tải sức ép cho Quốc lộ 1.

Giới đầu tư cũng chú ý thông tin mở rộng đường Võ Văn Kiệt - một trong những đại lộ huyết mạch của TP.HCM với Long An. Dự kiến, đường nối dài hơn 12 km, rộng 60 m, có nút giao với Vành đai 3. Bất động sản này kỳ vọng được hưởng lợi lớn.

Bên cạnh đó, Sở Giao thông Vận tải TP.HCM cũng kiến nghị nhanh chóng thực hiện mở đường mới phía Tây Bắc, có chiều dài 8 km, rộng 40 m. 

Theo đó, bất động sản Long An có thể kỳ vọng nhu cầu thay đổi và giá trị gia tăng nhờ hàng loạt tuyến đường liên tỉnh hình thành trong tương lai.

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển chia sẻ về triển vọng hạ tầng Long An, hai khu vực Bến Lức và Cần Giuộc - Cần Đước có cơ hội để phát triển rõ ràng nhất. Còn Cần Giuộc - Cần Đước nằm liền kề với cảng Hiệp Phước (TP.HCM). Do đó, cảng biển này có thể đón được từ 5.000-10.000 tấn, bất động sản khu vực này giữ được tiềm năng phát triển nếu làm tốt các đường sông kết nối Sài Gòn.

Trong khi đó, Bến Lực là nơi có nhiều dự án đô thị lớn, mặt đất bằng phẳng. Nơi đây đặc biệt phù hợp với khu công nghiệp đặc thù 4.0. Long An có thể đáp ứng được tốt, trong khi TP.HCM không còn quỹ đất để làm.

Ông Hiển cho rằng, Bến Lức - Long An có thể lên thành phố với hai hướng là khu đô thị dân cư liền kề TP.HCM và có triển vọng phát triển bất động sản công nghiệp nhẹ, công nghiệp 4.0 nhờ sự kết nối của hạ tầng được đầu tư mạnh./.