Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ đã sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 về cho phép các công trình lưu trú du lịch xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ được cấp sổ hồng theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ, nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh BĐS, những tín hiệu này giúp “cởi trói“ những nút thắt về pháp lý dự án cho doanh nghiệp BĐS.

Nghị định 10 chưa

Thanh khoản bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn ảm đạm trong quý III

Báo cáo thị trường BĐS nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận trong quý III/2023 của DKRA Group cũng chỉ ra, loại hình BĐS nghỉ dưỡng đón nhận tín hiệu tích cực về nguồn cung và lượng tiêu thụ so với quý II. Tuy nhiên, số liệu này vẫn ở mức thấp so với cùng kỳ năm 2022.

Cụ thể, ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung mới đón nhận 81 căn đến từ 3 dự án mở bán, tăng so với quý trước nhưng chỉ bằng 7% so với cùng kỳ năm 2022. Sức cầu thị trường thấp, lượng tiêu thụ bằng 2% so với cùng kỳ năm trước, tập trung ở phân khúc có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn.

Trong khi đó, phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận 128 căn nguồn cung mới đến từ 4 dự án mở bán. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 6% nguồn cung mới, tương đương 8 căn. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ năm trước và vẫn duy trì ở mức cao.

Còn với loại hình condotel, cả nước có 2 dự án mới và 4 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, tỷ lệ tiêu thụ đạt 31%. So với 2 loại hình BĐS nghỉ dưỡng trên thì nguồn cung mới condotel có sự khởi sắc rõ rệt hơn. Với 656 căn ra mắt thị trường trong quý III, tỷ lệ nguồn cung đã tăng mạnh so với quý II, song so với cùng kỳ năm 2022 thì vẫn còn ở mức thấp (tương đương 44%).

Theo khảo sát ở một số trang thương mại rao bán BĐS cho thấy, loại hình này vẫn đang được rao bán rầm rộ và cắt lỗ để thoát hàng.

Rao bán cắt lỗ do ngộp tiền của chủ các căn hộ Condotel
Rao bán cắt lỗ do ngộp tiền của chủ các căn hộ Condotel.

Mặc dù thị trường đã có tín hiệu khởi sắc nhẹ nhưng vẫn được rao bán rất nhiều trên thị trường với mức giá cắt lỗ phổ biến vài trăm triệu đồng mỗi căn. Thậm chí, có những căn rao bán cắt lỗ sâu đến 40-50%, khoảng 700 triệu đồng đến cả tỉ đồng so với giá hợp đồng lúc ký với chủ đầu tư.

Trước tình hình các condotel cắt lỗ sâu, nhiều nhà đầu tư đắn đo có nên mua lại các căn hộ dạng này khi khách du lịch dần đông trở lại. Một số chuyên gia bất động sản cho rằng, thời điểm này các nhà đầu tư sẵn tiền mặt có thể lựa chọn mua các sản phẩm căn hộ khách sạn bởi du lịch vẫn là một trong những mũi nhọn phát triển kinh tế trong năm tới. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần tỉnh táo để lựa chọn sản phẩm có đầy đủ pháp lý, có vị trí tốt và có thể vận hành khai thác ngay. Còn nếu mua ở những khu vực mà phải 3-5 năm tới mới có thể khai thác thì không nên.

Cả nước chỉ có Khánh Hòa vào cuộc với condotel

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) nhận định, Nghị định 10/2023/NĐ-CP là tin vui đối với thị trường BĐS nghỉ dưỡng, bởi rất nhiều doanh nghiệp phát triển ngành BĐS có sản phẩm căn hộ khách sạn (condotel), văn phòng khách sạn (officetel), biệt thự nghỉ dưỡng… ở nhiều tỉnh/thành lâu nay vấn đề pháp lý cho các loại hình sản phẩm nói trên chưa rõ ràng, cũng có địa phương chủ động gỡ nút thắt này, nhưng phải thu hồi ngay sau đó.

Do đó, Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ đã tạo hành lang pháp lý để người mua yên tâm về quyền sở hữu và giá trị tài sản của họ, còn doanh nghiệp BĐS rất phấn khởi bởi họ sẽ kích lại thanh khoản cho thị trường BĐS. Trong đó, các đoanh nghiệp kinh doanh BĐS đều thấy rằng, khi quyền lợi của nhà đầu tư được pháp luật bảo vệ thì giao dịch ở thị trường thứ cấp cũng được đơn giản hóa, thanh khoản của thị trường BĐS cũng sẽ nhanh chóng phục hồi.

Tuy nhiên, cho đến nay, khi Nghị định 10 đã được ban hành và có hiệu lực, các địa phương vùng biển chưa triển khai mạnh mẽ và đồng bộ để kéo thị trường nghỉ dưỡng phục hồi. Duy nhất, chỉ có tỉnh Khánh Hòa cấp sổ hồng cho loại hình condotel.

Quy trình số 1 về việc thẩm tra điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở, công trình xây dựng
Quy trình số 1 về việc thẩm tra điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở, công trình xây dựng.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, khi tham gia vào những dự án BĐS du lịch - nghỉ dưỡng, các nhà đầu tư thấy lợi ích của mình còn chưa được đảm bảo, rủi ro xuất hiện còn nhiều, do đó họ không thể nào hưởng ứng, chúng ta không thể kích thích đầu tư để phát triển phân khúc này.

Khi Nghị định 10 được ban hành, lẽ ra những địa phương lấy du lịch làm mũi nhọn phát triển kinh tế mà đang gặp phải các vướng mắc về đầu tư phân khúc này thì phải coi đây là cơ hội, là bảo bối để triển khai ngay lập tức. Song, nhiều địa phương còn vào cuộc chậm chạp. Thời gian qua, chỉ có Khánh Hòa là địa phương vào cuộc, song chưa thể gỡ vướng đồng loạt cho phân khúc nghỉ dưỡng mà mới giải quyết ở một số dự án nhất định.

“Bên cạnh đó, vẫn có địa phương còn có tâm lý sợ sai, bất kỳ văn bản, nghị định nào họ cũng đều e dè, muốn theo dõi, nghiên cứu kỹ lưỡng rồi mới xem có thực thi hay không. Đây là thực trạng đáng báo động”, ông Đính chia sẻ.

Ông Đính cũng cho rằng, "Nếu các địa phương không thay đổi quan điểm, không mạnh dạn tìm cách cởi trói điểm nghẽn, nhất là khi đã có tín hiệu từ Chính phủ thì sẽ mất đi cơ hội thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS nghỉ dưỡng".