Phân khúc bán lẻ sẽ được hưởng lợi nhờ tăng trưởng của khu vực dịch vụ
Colliers Việt Nam mới đây đã công bố Báo cáo Thị trường Bất động sản Việt Nam quý 1/2023. Báo cáo phân tích các diễn biến chính, xu hướng nổi bật và dự báo triển vọng phát triển của thị trường bất động sản Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh (TP.HCM) và Đà Nẵng, bao gồm các phân khúc bất động sản văn phòng, bán lẻ, căn hộ dịch vụ, chung cư, biệt thự và nhà phố, khu công nghiệp.
Tại báo cáo trên, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận một vài tín hiệu tích cực trong ba tháng đầu năm 2023 khi tình hình lãi suất dần ổn định nhờ nỗ lực của Chính phủ. Điều này cải thiện tâm lý thị trường, đặc biệt với nhà đầu tư trong và ngoài nước có vốn mạnh tận dụng lúc “giao thời” này để đẩy nhanh quá trình thẩm định, đàm phán và giao dịch.
Dự báo trong vài quý tới, thị trường kỳ vọng sẽ chứng kiến các thương vụ đầu tư quy mô lớn. Do đó, các phân khúc bất động sản cũng sẽ hồi phục theo. Các phân khúc hồi phục tốt nhất là nhà ở, công nghiệp và bán lẻ, nhờ duy trì sức cầu và tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn.
 |
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam.
Theo ông Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, đối với phân khúc bán lẻ sẽ được hưởng lợi nhờ tăng trưởng của khu vực dịch vụ. Bởi sau giai đoạn nghiên cứu, các chủ đầu tư bất động sản bán lẻ trong và ngoài nước bắt đầu đẩy mạnh mở rộng thị phần bằng những kế hoạch đầy tham vọng trong năm 2023. Giá thuê khu vực CBD tại TP.HCM duy trì mức tăng 3% so với quý trước, trong khi Hà Nội ghi nhận kỷ lục giá thuê mới ở mức 132 USD/m2/tháng.
Trong ba tháng đầu năm, nhiều dự án trung tâm thương mại (TTTM) tái khởi động ở thị trường TP.HCM, trong đó, dự án Vincom Mega Mall Grand Park thu hút sự chú ý về thị trường khu Đông với tổng diện tích sàn lên đến 48.000 m2. Trong khi đó, Hà Nội với tiềm lực phát triển kinh tế lớn là điểm đến đầu tư hấp dẫn với nhà bán lẻ nước ngoài, như Aeon với 3-4 dự án TTTM mới từ nay đến 2025.
Đáng chú ý, thời gian qua, nhiều thương hiệu nhanh chóng gia nhập hoặc tăng số lượng cửa hàng nhằm đón đầu xu hướng tăng trưởng tiêu dùng ở các đô thị lớn. Chẳng hạn như Uniqlo, Muji, Haidilao, Beauty in the pot, Arabica… Điều này khiến tỷ lệ lấp đầy ở các TTTM khu vực CBD duy trì cao ở mức 95-97% tại TP.HCM.
“Nhìn chung các dự án TTTM đóng góp đáng kể vào sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, do đó được ‘bật đèn xanh’ nhằm khuyến khích nhà đầu tư. Chẳng hạn, trong quý vừa qua, Aeon Group đã được trao chủ trương đầu tư với dự án AEON Hoàng Mai, Giáp Bát (Hà Nội) và Hóc Môn (TP.HCM). Điều này vừa thúc đẩy thị trường bất động sản bán lẻ phát triển, nhưng cũng thách thức các mô hình bán lẻ truyền thống phải nâng cấp để thu hút và giữ chân các thương hiệu”, ông David Jackson, Tổng Giám Đốc Colliers (Việt Nam) nói.
Khách quốc tế kích hoạt "cuộc đua mới" giữa thương hiệu thời trang nội - ngoại
Báo cáo MarketBeat quý 1/2023 của Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho thấy, quý 1/2023, TP.HCM không có nguồn cung mới, với tổng nguồn cung duy trì 1,05 triệu m2 sàn bán lẻ đang hoạt động. Xu hướng cải tạo và tái cơ cấu mặt bằng vẫn còn tiếp diễn tại nhiều trung tâm thương mại với mong muốn nâng cao hiệu suất thuê và cải thiện khách thuê, qua đó nâng cấp và tái định vị trung tâm thương mại.
Chính vì vậy, tỷ lệ lấp đầy tăng nhẹ so với quý trước đạt 90% nhưng vẫn thấp so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân là do nguồn cung mới tòa nhà Thiso Mall vẫn đang trong quá trình được lấp đầy, nhiều mặt bằng bán lẻ tạm ngưng hoạt động do khách thuê đang vào hoặc đang cải tạo, và một số trung tâm thương mại đang trong quá trình nâng cấp và bố trí lại.
Giá thuê vẫn tăng trưởng nhờ các không gian bán lẻ được nâng cấp, đi cùng với sự cải thiện chung của thị trường bán lẻ, đạt 50,5 USD/m2/tháng, tăng 2,4% so với quý trước và tăng 7,1% so với cùng kỳ năm trước.
Đáng chú ý, báo cáo dẫn số liệu của Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam trong quý 1/2023 đạt khoảng 2,7 triệu lượt, cao hơn 29,7 lần so với quý 1/2022 và đạt khoảng 60% so với quý 1/2019. Theo ghi nhận của Cushman & Wakefield, sự trở lại của khách du lịch quốc tế là yếu tố chính thúc đẩy đợt sóng mở rộng của ngành thời trang sau một quãng thời gian hạ nhiệt và tạo ra cuộc đua thị phần giữa các “ông lớn” nội địa và quốc tế.
Trao đổi với chúng tôi về vấn đề này, bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, thị trường đang ghi nhận đợt sóng mở rộng của ngành thời trang sau một thời gian chậm nhiệt. Hiện nhiều thương hiệu đang lên kế hoạch mở rộng chuỗi cửa hàng điển hình là cửa hàng MUJI thứ 5 (2.000 m2) khai trương tại Vincom Mega Mall Thảo Điền và ít nhất 2 cửa hàng mới đã được lên kế hoạch trong thời gian tới. Trong khi đó cửa hàng UNIQLO thứ 16 (1.700 m2) khai trương tại Thiso Mall vào ngày 30/3. Cửa hàng thứ 17 sẽ được mở tại AEON Mall Tân Phú Celadon (1.600 m2).
 |
Bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam.
“Ngoài ra, chúng tôi cũng ghi nhận được cuộc đua thị phần giữa các “ông lớn” nội địa và quốc tế. Central Retail đã công bố đầu tư 1,45 tỷ USD trong giai đoạn 2023-2027, đặt mục tiêu 600 cửa hàng trong năm 2027, tuân thủ các chuẩn mực môi trường và bền vững.
AEON Malls có kế hoạch mở rộng 30 AEON Malls vào năm 2030, 100 AEON MaxValu Supermarket tại Hà Nội vào năm 2025 và mở rộng sang thời trang nhanh với thương hiệu My Closet (tháng 9/2022). Mega Market cũng mở 3 kho cung ứng mới trong vòng 12 tháng gần đây tại Sa Pa (tháng 5/2022), Bình Thuận (tháng 7/2022) và Thanh Hóa (tháng 3/2023)”, Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam thông tin.
Trong khi đó, WinCommerce dự kiến mở thêm 1.000 cửa hàng và đạt doanh thu cấp cửa hàng tăng 25% năm nay, đồng thời chuyển hướng sang mô hình nhỏ (cửa hàng đa tiện ích, siêu thị mini) ở cả thành thị và nông thôn. Saigon Coop đặt mục tiêu số 1 về mảng bán lẻ siêu thị bằng việc đẩy mạnh số hóa và thương mại điện tử, tích hợp công nghệ AI nhằm tìm hiểu khách hàng và nâng cao trải nghiệm.
Theo thống kê của Cushman & Wakefield, đa phần các nhãn hàng thời trang trong các TTTM đều là thương hiệu ngoại lớn, là đối tượng khách thuê chủ chốt được săn đón và dành được nhiều ưu đãi từ chủ nhà, nên ở phân khúc cao cấp và xa xỉ trong TTTM, thương hiệu ngoại đang có phần nổi trội hơn.
“Các nhãn hàng thời trang ngoại đua nhau mở rộng trong các TTTM, do họ cảm thấy khách hàng bắt đầu sẵn sàng chi tiêu nhiều hơn vào nhu cầu thể hiện cá tính và làm đẹp. Tuy nhiên, xét trên diện rộng, các nhà bán lẻ nội địa vẫn có rất nhiều cơ hội trong cuộc đua này, bởi họ có lợi thế là am hiểu về thị trường và người tiêu dùng trong nước hơn, cũng như có nguồn nguyên liệu dồi dào và nhân công tay nghề tốt ở địa phương”, bà Trang Bùi nhận định.
