Om quỹ bảo trì: Chủ đầu tư coi thường khách hàng lẫn uy tín của chính mình

Thời gian qua, nhiều chủ đầu tư cố tình chây ì việc bàn giao quỹ bảo trì chung cư khiến nhiều cư dân bức xúc. Đáng nói, dù đã có hành lang pháp lý nhưng tình trạng này vẫn không có dấu hiệu giảm xuống.

Quỹ bảo trì nhà chung cư là phần kinh phí do các chủ sở hữu căn hộ chung cư đóng góp để thực hiện các công việc bảo trì chung cư. Theo pháp luật, trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải bàn giao phí bảo trì cho Ban quản trị.  Tuy nhiên, thời gian qua, nhiều chủ đầu tư cố tình chây ì việc bàn giao quỹ bảo trì chung cư khiến nhiều cư dân bức xúc.

Theo một báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, có đến hơn 200 chung cư trên địa bàn chưa bàn giao kinh phí. Trong số đó, có gần 50 chung cư đang tranh chấp khoản kinh phí này vì chủ đầu tư không chịu bàn giao, hoặc bàn giao không đầy đủ.

Phóng viên đã có cuộc trao đổi với TS.LS Đặng Văn Cường - Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp xoay quanh vấn đề này.

PV: Xin ông cho biết quan điểm của mình về việc các chủ đầu tư chây ì trong việc bàn giao quỹ bảo trì chung cư thời gian qua?

TS.LS Đặng Văn Cường: Việc chủ đầu tư không chịu bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho Ban quản trị xảy ra khá phổ biến trong thời gian qua. Đó là một trong những lý do tranh chấp liên quan đến nhà chung cư kéo dài, gây mất an ninh trật tự ở nhiều dự án.

Pháp luật đã có quy định cụ thể quy định trách nhiệm của chủ đầu tư đối với việc thu, quản lý và bàn giao quỹ bảo trì, quy định về trách nhiệm pháp lý nếu chậm bàn giao hoặc sử dụng quỹ bảo trì trái phép. Tuy nhiên tình trạng này vẫn diễn ra ở nhiều dự án với nhiều lý do khác nhau, trong đó có thể kể đến lý do là chủ đầu tư có ý thức coi thường pháp luật, coi thường quyền lợi của khách hàng và không coi trọng uy tín của mình trên thương trường.

Bởi vậy, cần phải có những thống kê, cảnh báo và xử lý kịp thời đối với những chủ đầu tư vi phạm về thời hạn bàn giao quỹ bảo trì hoặc sử dụng quỹ bảo trì không đúng quy định gây thất thoát tài sản của cư dân, làm giảm sút giá trị công trình. Thậm chí có thể gây nguy hiểm cho cư dân khi không bảo trì thường xuyên hệ thống phòng cháy chữa cháy.

PV: Bị om quỹ bảo trì, theo ông cư dân sẽ ảnh hưởng thế nào? Thưa ông?

TS.LS Đặng Văn Cường: Khi các tòa nhà chung cư đã có Ban quản lý tòa nhà được bầu hợp lệ, có nội quy, quy chế đầy đủ thì quỹ bảo trì để duy trì hoạt động phải thực hiện các chức năng của Ban quản lý tòa nhà là rất cần thiết.

Trong trường hợp Ban quản trị tòa nhà không thể có kinh phí để hoạt động, việc bảo trì tòa nhà không thực hiện được có nguy cơ gây xuống cấp, hư hỏng, thậm chí nguy hiểm đối với hệ thống thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy thì cư dân (đại diện là Ban quản trị) có quyền trình báo sự việc với cơ quan chức năng để xem xét trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư. Trong đó có thể tố cáo tố giác tội phạm nếu xác định hành vi có dấu hiệu chiếm giữ trái phép tài sản hoặc sử dụng trái phép tài sản gây ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân.

Trường hợp sự việc không có dấu hiệu tội phạm thì có thể khởi kiện đến tòa án để được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự, tất cả những chi phí tổn thất phát sinh thì đều có quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường theo quy định của pháp luật.

PV: Mặc dù pháp luật đã có quy định về cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì (Nghị định 30/2021/NĐ-CP), Tuy nhiên việc thực thi thời gian qua chưa thực sự hiệu quả. Theo ông đâu là giải pháp để quy định trên đi vào cuộc sống?

TS.LS Đặng Văn Cường: Mặc dù nghị định 30 của chính phủ đã có quyết định cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư, tuy nhiên quy định này rất ít khi được thực hiện trên thực tế bởi cơ chế để tổ chức thực hiện quy định này vẫn còn có những cách hiểu khác nhau. Hơn nữa nếu cơ quan chức năng không cưỡng chế thì cũng chưa có cơ chế gì để xử lý hành vi không cưỡng chế bàn giao việc bảo trì.

Ngoài ra, trách nhiệm của cơ quan chức năng trong việc xác minh tài sản trong quỹ bảo trì tại ngân hàng cũng chưa có sự phối hợp của ngân hàng, của các cơ quan chức năng trong việc tổ chức thực hiện việc cưỡng chế. Ngoài ra chưa có chỉ đạo thống nhất, nhất quán để quyết liệt trong việc tổ chức cưỡng chế.

PV: Theo ông, cần thêm giải pháp gì để giải quyết tình trạng chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì?

TS.LS Đặng Văn Cường: Để giải quyết đối với các vấn đề tranh chấp nhà chung cư, trong đó có việc chậm trễ, không tuân thủ quy định pháp luật về bàn giao quỹ bảo trì thì cần phải thực hiện rất nhiều các giải pháp. Trong đó giải pháp hoàn thiện cơ chế chính sách pháp luật về nhà ở chung cư là vấn đề hàng đầu.

Theo đó, phải có cơ chế để đảm bảo cho các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến lĩnh vực này được thực hiện trên thực tế. Vấn đề tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu ra Ban quản trị cũng cần phải được tổ chức thực hiện theo thời gian thời hạn; nâng cao vai trò trách nhiệm của cơ quan chức năng, chính quyền địa phương trong việc tổ chức ra Ban quản trị tòa nhà.

Thêm nữa, cần có cơ chế giám sát, kiểm tra, phát hiện sai phạm và xử lý đối với trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ quy định pháp luật về thu, quản lý, sử dụng, bàn giao quỹ bảo trì chung cư theo quy định của pháp luật.

Cần tăng các biện pháp chế tài đối với chủ đầu tư khi vi phạm nghĩa vụ của mình đối với dự án, trong đó có nghĩa vụ về bàn giao quỹ bảo trì. Ngoài ra, cũng cần có những biện pháp khác, trong đó có hạn chế đầu tư, dừng việc bàn giao dự án, triển khai dự án đối với các chủ đầu tư không có uy tín, không coi trọng quyền lợi của khách hàng và coi thường pháp luật.

Cần có quy định về đánh giá chỉ số uy tín của chủ đầu tư đối với từng dự án, theo đó chủ đầu tư nào vi phạm quyền lợi của khách hàng trong đó có việc chậm bàn giao quỹ bảo trì thì có thể đưa vào danh sách đen, sẽ không bàn giao dự án mới...

PV: Xin cảm ơn ông!