Ông Lê Hoàng Châu: Chính phủ đã rất dũng cảm, giúp thị trường trái phiếu “hạ cánh mềm”

Chính phủ đã rất “dũng cảm”

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá rất cao việc Thủ tướng đã thành lập tổ công tác để tháo gỡ vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản. Đặc biệt, thời điểm năm 2020-2021, nhiều cơn gió ngược bất ngờ và khốc liệt tác động rất nghiêm trọng đến nền kinh tế”, ông Châu nói.

Theo ông Châu, thị trường bất động sản bắt đầu rơi vào giai đoạn khó khăn nhất kể từ đầu quý III/2022 đến hết năm 2023. Trong đó, vấn đề pháp lý được xem là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70%.

Sau khi Thủ tướng thành lập tổ công tác và nhiều tỉnh, thành phố thành lập “tổ công tác của địa phương”, nhiều vướng mắc của hàng trăm dự án đã được phân nhóm, giao cụ thể cho từng cơ quan xem xét, xử lý.

Ví dụ, tại TP.HCM, nhóm vướng mắc về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chuyển nhượng dự án, cổ phần hóa thuộc trách nhiệm của Sở KH-ĐT; nhóm vướng mắc về quy hoạch xây dựng thuộc trách nhiệm của Sở QH-KT; nhóm vướng mắc về giao, thuê đất, định giá đất, cấp Giấy chứng nhận” thuộc trách nhiệm của Sở TN-MT…

Giữa năm 2023, Bộ Xây dựng cho biết trong cả nước đã có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng mắc, chủ yếu là pháp lý. Trong đó TP.HCM có hơn 148 dự án không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng.

“Nhưng nhờ có hoạt động tích cực của tổ công tác của Chính phủ, đến nay có hơn 100 dự án được gỡ vướng, riêng TP.HCM đã tháo gỡ khó khăn cho khoảng 30% trong tổng số 148 dự án bị vướng mắc”, ông Châu nói.

Ông Châu cũng đánh giá cao việc ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP liên quan đến chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ.

“Chính phủ đã rất dũng cảm khi sửa đổi Nghị định số 65 sau 5 tháng ban hành, giúp cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ “hạ cánh mềm”, không bị “đổ vỡ””, ông Châu nêu.

Thêm nữa, đại diện HOREA cũng hoan nghênh Nghị định 10/2023/NĐ-CP bước đầu tạo điều kiện để cấp “sổ hồng” cho khoảng 100.000 căn hộ du lịch (condotel); hoặc Nghị định số 12/2023/NĐ-CP về cơ bản tháo gỡ được “vướng mắc” trong công tác định giá đất; hoặc Thông tư 02/2023/TT-NHNN cơ cấu lại nợ, gia hạn thời gian trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ…

Đặc biệt, Thủ tướng đã chỉ đạo ngưng một số quy định của Thông tư số 06/2023 của Ngân hàng Nhà nước trước khi có hiệu lực. Điều này đã hỗ trợ thiết thực cho rất nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân vượt qua khó khăn…

Vẫn nhiều vướng mắc khiến dự án ách tắc

Tuy vậy, ông Lê Hoàng Châu cũng chỉ ra, một số quy định tại các luật vẫn gây vướng mắc cho các dự án bất động sản. Ví dụ quy định doanh nghiệp chỉ được “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở”, hoặc “đang có quyền sử dụng đất ở” hoặc “đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác” để thực hiện dự án nhà ở thương mại tại Luật Đất đai.

Điều này dẫn đến hệ quả là trong giai đoạn 2015-2020, cả nước có đến hàng trăm dự án nhà ở thương mại ách tắc, dậm chân tại chỗ. Việc này vừa gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án, dẫn đến nhà tăng liên tục trong các năm qua.

“Tình trạng này cũng góp phần tạo ra tình trạng “lệch pha” phân khúc thị trường, nhà ở cao cấp liên tục chiếm tỷ trọng áp đảo. Điều này cũng gây thiệt hại cho các doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất này bị “chôn vốn” nhiều năm do không triển khai được dự án”, ông Châu nêu.

Như vậy, kể từ ngày 1/1/2025 (ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) sẽ vẫn còn khoảng 15% trong tổng số các dự án nhà ở thương mại chỉ có “đất khác không phải là đất ở”.

“Hầu hết là các dự án có quy mô diện tích lớn hoặc rất lớn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhưng lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại”, ông Châu nêu.

Ví dụ, tỉnh Bình Định được phép điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đối với 01 khu công nghiệp có quy mô diện tích khoảng 3.000 ha, được điều chỉnh giảm hơn 1.000 ha chuyển thành khu đô thị dịch vụ bao gồm nhà ở thương mại. Đã có 3 nhà đầu tư nhận chuyển nhượng hơn 1.000 ha đất này để thực hiện dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Tuy nhiên, cả 3 nhà đầu tư đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, vì đang có đất khác, không phải là đất ở.

Ví dụ tiếp theo, Công ty bất động sản V mua đấu giá tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu tại Ngân hàng thương mại Q là khu đất nhà xưởng tại huyện Bình Chánh có diện tích 3.219 m2. Đất này thuộc khu vực được quy hoạch phát triển nhà cao tầng theo phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

“Nhưng vấn đề là Công ty V không có nhu cầu (và không thể) đầu tư sản xuất công nghiệp vì không phù hợp với quy hoạch . Tuy nhiên, Công ty V cũng không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại do công ty này đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở” theo hiện trạng sử dụng đất”, ông Châu nói.

Do vậy, theo ông Châu, việc cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của luật” là rất cần thiết. Điều này sẽ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự cho các địa phương, doanh nghiệp sau khi các luật mới được ban hành./.