"Cửa sáng" cho chủ đầu tư nhà ở thương mại

Cơ chế của việc sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác là sự chuyển dịch đất đai tự nguyện, giúp cho việc rút ngắn thời gian bàn giao và bảo đảm sự chia sẻ quyền lợi thỏa đáng giữa nhà đầu tư, người sử dụng đất và lợi ích do Nhà nước làm đại diện.

“Tia hy vọng” mới

Thực tế đang tồn tại hàng trăm dự án nhà ở thương mại không có đất ở rơi vào bế tắc. Doanh nghiệp đã nhiều lần đề xuất đưa đất phi nông nghiệp không phải đất ở (đã hoàn thành nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất) được phát triển dự án nhà ở thương mại song không được đưa vào Luật Đất đai (sửa đổi). Nhưng với sự ra đời của Dự thảo “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác” do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì soạn thảo xem là một điểm sáng, là “tia hy vọng” mới trong việc tháo gỡ các chính sách pháp luật liên quan đến đất đai. Qua đó, giúp nhà đầu tư và doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản kỳ vọng vào thị trường.

Số liệu thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho thấy, tại TP.HCM từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, có 170 dự án nhà ở thương mại thì chỉ có 44 dự án đã được công nhận chủ đầu tư theo các quy định của pháp luật, còn lại 126 dự án nhà ở thương mại không có 100% đất ở. Trong khi đó, tại Hà Nội có khoảng 82 dự án bị ách tắc. Năm 2023, tại TP.HCM có tới 62 dự án với tổng mức đầu tư ước tính hơn 100.000 tỷ đồng được đưa vào danh sách không được chấp thuận chủ trương đầu tư với lý do dự án không có đất ở hoặc không nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở.

Chỉ con số này đã cho thấy những vướng mắc về pháp lý cho dự án nhà ở thương mại đã làm cản trở nguồn cung trên thị trường. Với các doanh nghiệp bất động sản, khó khăn về nguồn vốn là tiên quyết song việc tiếp cận không dễ. Để được chấp thuận vay vốn dự án phải đáp ứng điều kiện là có đất ở song đa phần hiện nay doanh nghiệp đi mua đất nông nghiệp của dân nên việc có đất ở được chấp thuận là rất khó.

Hiện có khoảng hơn 200 dự án nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc do không có đất ở mà không thể triển khai thực hiện được dự án.

Tại Tờ trình số 573/TTr-CP, theo phản ánh của các địa phương, hiệp hội với Chính phủ, hiện có khoảng hơn 200 dự án nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc do không có đất ở mà không thể triển khai thực hiện được dự án. Các chuyên gia nhận định với quy định trong dự thảo không chỉ tháo gỡ cho hàng trăm dự án bất động sản đang bế tắc mà còn là cơ sở để tăng nguồn cung nhà ở thu hẹp khoảng cách cung - cầu nhà ở trên thị trường hiện nay, qua đó kéo giảm giá nhà đang leo thang thời gian qua.

Ngăn chặn rủi ro gây thất thu ngân sách

Trên thực tế, việc đề xuất cho phép mở rộng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận không phải đưa ra bàn lần đầu tiên mà đã được đưa ra tại kỳ họp bất thường lần thứ nhất (tháng 1/2022). Thế nhưng, khi thảo luận thì vẫn có những ý kiến trái chiều. Do đó, quy định này sau đó không được đưa vào Luật Đất đai mới. Mà theo quy định tại Luật Đất đai 2024 có nội dung chỉ cho phép thu hồi đất cho các dự án khu đô thị có công năng hỗn hợp, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Chuyên gia đánh giá quy định này tiềm ẩn vướng mắc cho địa phương có tốc độ đô thị hóa chậm, mặt bằng dân cư còn thấp.

Việc bị ách tắc lại không triển khai được vô hình trung gây tác động xấu tới quy hoạch treo, dự án treo và đặc biệt là gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp, làm tăng giá bất động sản.

Một chuyên gia pháp lý bất động sản nhìn nhận, thời gian qua pháp luật hiện hành cũng như trong Luật Đất đai 2024 không cho phép nhà đầu tư sử dụng loại đất khác để chuyển mục đích làm nhà ở thương mại mà phải thực hiện thông qua cơ chế đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Theo vị chuyên gia này, đây là vướng mắc lớn do nhà đầu tư đã mua gom đất không có diện tích đất ở nên không thể thực hiện dự án dẫn đến việc có hàng trăm dự án bị tắc lại. Việc bị ách tắc lại không triển khai được vô hình trung gây tác động xấu tới quy hoạch treo, dự án treo và đặc biệt là gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp, làm tăng giá bất động sản.

Bình luận về dự thảo này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá dự thảo này hết sức cần thiết. Vấn đề quan trọng theo ông Châu là phải ngăn chặn rủi ro gây thất thu ngân sách nhà nước khi thực hiện cơ chế tự thoả thuận trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện các dự án nhà ở thương mại.

Đồng quan điểm, ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty SeaHoldings cho rằng, vấn đề quy hoạch phát triển và sử dụng đất của địa phương cần phải phù hợp. Ông Phương dẫn giải nếu người sử dụng đang có đất phù hợp với quy hoạch và họ sẵn sàng thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tức là phát triển dự án nhà ở thương mại thì sẽ đảm bảo được yếu tố gây thất thu ngân sách.

Nhìn về thực trạng thị trường bất động sản thời gian qua cho thấy, TS. Trần Minh Sơn (Bộ Tư pháp) nhận định việc giá chung cư tăng mạnh trong thời gian gần đây có nhiều nguyên nhân như nguồn cung khan hiếm, sự thiếu hụt của căn hộ giá rẻ, bình dân, chi phí đầu vào tăng trong khi nhu cầu về nhà ở của người dân ở các đô thị lớn tăng cao. Đặc biệt những vướng mắc pháp lý trong triển khai thực hiện dự án còn nhiều. Theo TS. Trần Minh Sơn, cần có các giải pháp căn cơ để giải quyết tình trạng này trong thời gian tới. Với việc giải quyết vướng mắc tăng cường nguồn cung cho thị trường, thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận được xem là “điểm sáng” kỳ vọng cho các nhà đầu tư nhà ở thương mại./.