PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Nền tảng pháp lý là động lực chuyển mình của thị trường bất động sản

Đó là chia sẻ của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội khi chia sẻ về những kỳ vọng chuyển mình của thị trường bất động sản từ góc độ nền tảng pháp lý.

Theo PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, thị trường bất động sản vừa qua gặp rất nhiều khó khăn. Trong đó có hai rào cản, một là vấn đề về mặt pháp lý và hai là vấn đề tiếp cận nguồn vốn. Chính phủ cùng các bộ ngành đã và đang nỗ lực để từng bước tháo gỡ điểm nghẽn về mặt pháp lý. Minh chứng là sau 10 năm, chúng ta có ba đạo luật điều chỉnh trực tiếp đến thị trường bất động sản đồng thời được sửa và cùng có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025.

Đánh giá về những điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến nhìn nhận, sẽ có nhiều tác động tới thị trường bất động sản. 

"Điểm mới đầu tiên là các thể chế liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai. Trong lần sửa đổi này, Luật đã nêu rất rõ vấn đề về hợp đồng đặt cọc khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, số tiền tối đa của hợp đồng này không được quá 5% giá trị của bất động sản hình thành trong tương lai đó và giá trị của bất động sản đó phải được ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc này", PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho biết.

Bên cạnh đó, theo Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai cũng có điều chỉnh, khách hàng chỉ phải thanh toán tối đa không quá 30% giá trị của hợp đồng mua bất động sản đó bao gồm cả phần đặt cọc và tổng số tiền khách hàng phải thanh toán không quá 50% giá trị hợp đồng. Theo Luật cũ khách hàng phải thanh toán không quá 70%.

"Đối với doanh nghiệp đầu tư kinh doanh dịch vụ bất động sản, một trong những điều kiện là doanh nghiệp chỉ cần một người có chứng chỉ môi giới bất động sản (theo Luật cũ là 2 người). Tiền phí môi giới do cá nhân môi giới bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thỏa thuận. Mức thù lao môi giới bất động sản không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới bất động sản", PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến cho biết.

Luật Kinh doanh bất động sản mới cũng yêu cầu phải ghi đúng giá trị mua bán thực tế trên hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế. Điều này nhằm tránh tình trạng mua bán bất đống sản hai giá làm thất thu thuế cho Nhà nước.

Đánh giá về Luật Nhà ở 2023, ông Tuyến cho biết có 8 điểm mới. Trong đó, đã chính thức thừa nhận loại hình bất động sản chung cư mini. Ngoài ra, đối với loại hình nhà chung cư, Luật Nhà ở 2023 đã bỏ quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

"Luật Nhà ở cũng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Theo đó, đối với các doanh nghiệp xây dựng các dự án nhà ở xã hội sẽ được dành ra 20% diện tích xây dựng nhà ở thương mại. Đồng thời, Luật Nhà ở 2023 cũng đã chú trọng hơn đối với việc mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội. Luật Nhà ở 2023 cũng cho phép Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam tham gia vào xây dựng nhà ở xã hội", PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến nói. 

Nói về Luật Đất đai được thông qua, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội đánh giá sẽ tạo “luồng sinh khí mới” cho doanh nghiệp bất động sản nói riêng và thị trường nói chung. Trong đó, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng khả năng tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp được dễ dàng hơn. Điều này được thể hiện qua việc, đối với người Việt Nam ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ như cá nhân người Việt Nam ở trong nước. Điều này góp phần tạo ra một kênh huy động vốn mới và làm tăng nguồn cầu đối với thị trường bất động sản trong nước.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng loại bỏ nhiều thủ tục hành chính. Điều này giúp các doanh nghiệp tiếp cận đất đai được thông thoáng, dễ dàng hơn. Một điểm nhấn quan trọng của Luật Đất đai 2024 là đã bỏ khung giá đất. Điều này giúp việc xác định giá đất tiếp cận tốt hơn với các nguyên tắc của thị trường, giúp giá đất sát với giá thị trường hơn.

Một trong những điểm dư luận hết sức quan tâm đó là, những trường hợp sử dụng nhà ở từ tháng 18/12/1980 đến trước 1/7/2014 mà không có giấy tờ nhưng đi kèm với điều kiện không có tranh chấp được chính quyền địa phương xác nhận sẽ được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này thể hiện sự quan tâm của Nhà nước đối với vấn đề đất đai thông qua Luật Đất đai 2024.

Chia sẻ về kỳ vọng gì vào sự phục hồi của thị trường bất động sản khi 3 luật chính thức có hiệu lực, ông Tuyến cho biết, những đổi mới của các bộ Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai lần này là kết quả của sự nỗ lực, là thành quả chung của chúng ta trong suốt hơn hai năm qua, cùng đồng hành và góp ý. "Về thể chế đã được xác định rồi, hiện nay khâu quan trọng nhất là thực hiện. Quá trình thực hiện sẽ cho thấy những tháo gỡ đó sẽ phát huy kết quả đến đâu", ông Tuyến nói.

Bên cạnh đó, cũng theo ông Tuyến, từ nay đến 1/1/2025, các bộ ngành sẽ tiếp tục ban hành các Nghị định hướng dẫn thi hành và các định hướng tiếp theo. Riêng Luật Đất đai 2024, một số điều trong Luật này không phải đến 1/1/2025 mới áp dụng mà ngay từ 1/4/2024 đã được bắt đầu áp dụng.

"Hy vọng những tháo gỡ về mặt pháp lý sẽ phát huy tác dụng và giúp cho hoạt động sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản trong năm 2024 và những năm tiếp theo sẽ khởi sắc và đem lại hiệu quả cũng như lợi ích thiết thực không chỉ cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà còn đem lại lợi ích cho quốc gia, cho người dân từ những chính sách này", PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến kỳ vọng.​/.