Phát triển nhà ở thương mại giá thấp để đáp ứng nhu cầu người dân

Ảnh minh họa.

Giá nhà bao gồm những chi phí nào?

Cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại, bao gồm: Chi phí tạo lập quỹ đất; Chi phí xây dựng; Chi phí tài chính; Chi phí quản lý.

Chi phí tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại bao gồm: Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường, để tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại; Chi phí nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai. Trên thực tế, khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường chỉ được khấu trừ khoảng trên dưới 25% chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra. Do vậy, gần như chủ đầu tư phải “mua lại” quyền sử dụng đất lần thứ 2.

Tại thành phố Hồ Chí Minh, chi phí “nộp tiền bảo vệ đất lúa” được tính bằng 80% giá đất lúa theo Bảng giá đất (quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 3 Quyết định số 35/2016/QĐ-UBND). Mức thu 80% của thành phố Hồ Chí Minh là mức thu cao nhất cả nước; Chi phí tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại thường chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư (tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng); trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố; trên dưới 50% giá thành đối với dự án biệt thự và cũng thường chiếm trên dưới 20% giá thành đối với các dự án nhà ở hỗn hợp (gồm nhà chung cư, nhà phố, biệt thự), tùy theo cơ cấu sản phẩm nhà ở của dự án.

Chi phí xây dựng thường chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư (tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng); trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố; trên dưới 20% giá thành đối với dự án biệt thự và cũng thường chiếm trên dưới 40% giá thành đối với các dự án nhà ở hỗn hợp (gồm nhà chung cư, nhà phố, biệt thự), tùy theo cơ cấu sản phẩm nhà ở của dự án.

Chi phí tài chính bao gồm chi phí trả lãi vay trên nguồn vốn vay để đầu tư thực hiện dự án. Nếu dự án nhà ở thương mại được triển khai thực hiện suôn sẻ trong 03 năm, thì chi phí tài chính thường chiếm khoảng trên dưới 10%/giá thành.

Nếu dự án nhà ở thương mại được triển khai thực hiện suôn sẻ trong 03 năm, thì chi phí quản lý doanh nghiệp thường chiếm khoảng 5%/giá thành.

Các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đều phải tính đến các chi phí “không tên” trong khoản “chi phí dự phòng”. Giá trị các khoản chi phí này không hề nhỏ, nhưng do không đảm bảo “tính hợp pháp, hợp lệ, hợp lý” của khoản chi, nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án, nhưng cuối cùng sẽ tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.

Giá cả nhà ở còn phụ thuộc rất lớn vào tâm thế thị trường và tâm thế các bên tại thời điểm giao dịch; phụ thuộc vào nhu cầu và mức độ “cần bán”, hoặc “cần mua”. Mặt tích cực là trong những năm gần đây, đã có nhiều Tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn có chiến lược xây dựng uy tín thương hiệu, triết lý kinh doanh và tinh thần doanh nghiệp, theo hướng chia sẻ lợi ích cho khách hàng và cộng đồng, không tìm kiếm siêu lợi nhuận mà chỉ xác định lợi nhuận định mức khoảng 10%/năm, nên đã đưa ra mức giá bán nhà hợp lý.

Các giải pháp góp phần kéo giảm giá nhà

Theo HoREA, để có thể kéo giảm giá nhà cần thực hiện một loạt các giải pháp. Hiệp hội này đề nghị thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong Bảng giá đất.

Cùng với đó, Chính phủ xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” tối thiểu 50% Bảng giá đất, theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định 35/2015/NĐ-CP, nhất là trong trường hợp Bảng giá đất phù hợp giá thị trường. Đồng thời, đề nghị Hội đồng nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và Ủy ban nhân dân thành phố xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” bằng 80% Bảng giá đất hiện nay.

Về quy trình xây dựng, HoREA kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng gồm 04 bước, đối với dự án nhà ở thương mại, để xác định thời gian thực hiện từng thủ tục hành chính, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện toàn bộ các thủ tục hành chính, như sau:

Bước 1: Lập thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư (Ghi chú: Từ ngày 01/01/2021, gọi là thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư”).

Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị.

Bước 3: Thực hiện song song và nối tiếp liên tục các thủ tục hành chính sau đây: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; Thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình, theo quy định tại Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ; Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất (Ghi chú: Từ ngày 01/01/2021, bỏ thủ tục thẩm định thiết kế kỹ thuật, mà lồng ghép trong thủ tục cấp Giấy phép xây dựng).

Bước 4: Lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đề nghị Chính phủ sớm sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2015/NĐ-CP để hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội, thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia và sử dụng hiệu quả các quỹ đất được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội.

Đề nghị Chính phủ sớm triển khai “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp” với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m² ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m² ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt.

Trước hết, đề nghị Quốc hội và Chính phủ coi trọng giải quyết “điểm nghẽn về thể chế pháp luật”, tiếp tục xây dựng, hoàn thiện các Văn bản Luật, Văn bản dưới Luật có liên quan hoạt động đầu tư kinh doanh, đảm bảo tính hệ thống, đồng bộ, liên thông, để làm cơ sở xây dựng, kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, tiếp tục thực hiện công tác cải cách thủ tục hành chính và đấu tranh phòng chống tham nhũng, tiêu cực, nhũng nhiễu.

Cuối cùng, HoREA kêu gọi các doanh nghiệp bất động sản luôn luôn coi trọng xây dựng uy tín thương hiệu, tôn trọng và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, với tinh thần thượng tôn pháp luật, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật. Đồng thời, nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, năng suất lao động, sử dụng hiệu quả và tiết kiệm các nguồn lực cũng như chi phí quản lý để làm giảm giá thành nhà ở.

QUỲNH ANH