Phương pháp công ty bất động sản sử dụng để khơi thông nguồn vốn

Tìm cách huy động khơi thông nguồn vốn

Mới đây, Công ty CP Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) đã lên kế hoạch để huy động tổng cộng 10.000 tỷ đồng tiền vốn thông qua những đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong thời gian sắp tới. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và cũng không có tài sản đảm bảo. Dự kiến thời gian phát hành muộn nhất là vào quý III năm nay.

Lô trái phiếu này sẽ có kỳ hạn tối đa từ 2-3 năm tính từ ngày phát hành của đợt chào bán. Tuy nhiên, Vinhomes vẫn chưa công bố thông tin chi tiết đối với mức lãi suất, hình thức phát hành hay mục đích phát hành cho những lô trái phiếu sắp tới.

Ngày 31/12/2023, Vinhomes đã có số lượng trái phiếu dư là 15.365 tỷ đồng, tăng 57% so với cuối năm 2022. Tất cả số trái phiếu này đều do Chứng khoán Kỹ thương là công ty con của Techcombank thực hiện tư vấn phát hành. Trong số này có hơn 4.400 tỷ đồng trái phiếu sẽ đến đợt phải trả trong năm nay.

Tính đến thời điểm cuối năm ngoái, hơn 70% trái phiếu của Vinhomes có tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất, những tài sản gắn liền với đất tại các dự án của công ty. Chỉ những khoản trái phiếu đến hạn thanh toán trong năm nay là không có tài sản đảm bảo.

Một trường hợp khác là công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) cũng đã đưa ra kế hoạch dự kiến chào bán khoảng 134 triệu cổ phiếu với tỷ lệ là 1:5,5. Điều này có nghĩa là mỗi cổ đông nắm giữ 5,5 cổ phiếu được mua 1 cổ phiếu mới. Lô cổ phiếu này có giá chào bán ra thị trường là 10.000 đồng/cổ phiếu, mức giá này so với mức giá hiện hành trên thị trường là khá thấp. 

Dự kiến số tiền thu được từ việc phát hành cổ phiếu khoảng 1.343 tỷ đồng, số tiền này được dùng để triển khai xây dựng loạt dự án của Phát Đạt đang thực hiện như Khu dân cư Bắc Hà Thanh, Khu đô thị sinh thái Nhơn Hội, Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1, 2…

Tương tự, Tập đoàn Novaland (mã chứng khoán: NVL) cũng sẽ chào bán ra thị trường tối đa 200 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, cho tối đa 5 nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp. Bên cạnh đó, Novaland cũng phát hành thêm tối đa 1,17 tỷ cổ phiếu có mức giá khởi điểm không thấp hơn 10.000 đồng/cổ phiếu, tỷ lệ phát hành 60%. Đối với phương án phát hành ESOP trên thị trường trong năm 2022 và 2023, Novaland đã phát hành tối đa 1,5% số cổ phần đang lưu hành.

Số tiền thu được sau khi phát hành những đợt cổ phiếu sẽ được Novaland góp thêm vốn vào các công ty thành viên nhằm thực hiện quá trình tái cơ cấu, thanh toán những khoản nợ đến hạn và thực hiện thanh toán lương cho cán bộ nhân viên. Nếu như phát hành thành công dự kiến Novaland có thể thu về khoảng 500 triệu USD.

Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG) cũng đã hoàn thành việc chào bán hơn 101 triệu cổ phiếu cho những cổ đông hiện hữu với mức giá bán khởi điểm là 12.000 đồng/cổ phiếu, tương đương với việc thu về số tiền huy động vốn từ phát hành cổ phiếu là hơn 1.220 tỷ đồng. Nhờ đó, đã tăng mức vốn điều lệ của công ty từ hơn 6.207 tỷ đồng lên hơn 7.224 tỷ đồng.

Đối với số tiền huy động được, Đất Xanh đã bổ sung vốn cho Công ty CP Hội An Invest để thanh toán khoản nợ trái phiếu 210,5 tỷ đồng, bổ sung vốn cho Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Dịch vụ Hà Thuận Hùng 688 tỷ đồng để thanh toán nợ vay tổ chức tín dụng, thanh toán thuế và các khoản phải nộp Nhà nước của Công ty Bất động sản Hà An là 220 tỷ đồng. Với số tiền còn lại khoảng 102 tỷ đồng, Đất Xanh đã dùng để thanh toán những chi phí phát sinh của tập đoàn và nộp thuế cho Nhà nước.

Những phương án giúp hai bên cùng có lợi

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2024 tổng giá trị đáo hạn trái phiếu của nhóm ngành bất động sản là 121.100 tỷ đồng - cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Báo cáo của VIS Rating cũng cho thấy, trong năm 2024, giá trị trái phiếu có rủi ro cao chậm trả gốc, lãi là 40.000 tỷ đồng, chiếm 19% tổng lượng trái phiếu đến kỳ đáo hạn và cũng thấp hơn rất nhiều so với năm 2023 là 147.000 tỷ đồng

Về phía doanh nghiệp, ông Bùi Quang Anh Vũ - Tổng Giám đốc Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt cho biết, thời gian qua thị trường trái phiếu đã gặp nhiều khó khăn nhưng vẫn là một kênh huy động nguồn vốn trung và dài hạn hiệu quả đối với doanh nghiệp bên cạnh nguồn vốn tín dụng. Tuy nhiên, vẫn phải điều tiết một cách hợp lý để quá trình phát triển lành mạnh giúp cho hai bên cùng có lợi.

Ông Vũ cho biết với những yêu cầu mới từ khung pháp lý những nhà phát triển hay chủ đầu tư sẽ phải có chiến lược phát triển dài hơi, thích nghi với thị trường và quan trọng là năng lực tài chính vững chắc. Trong thời gian tới các công ty bất động sản đáng cố gắng để tập trung phát triển những dự án bất động sản vừa túi tiền cũng là một cách để khơi thông nguồn vốn trên thị trường.

Các công ty bất động sản đang trải qua giai đoạn “chuyển mình” nên việc khơi thông nguồn vốn hết sức quan trọng, đây là yếu tố để họ duy trì và phát triển dự án sau một thời gian dài đã phải “gồng mình” chống chọi với những khó khăn trên thị trường. Do đó, việc tìm ra những giải pháp để khơi thông nguồn vốn sẽ trở thành nhiệm vụ trọng tâm của doanh nghiệp./.