Các công ty bất động sản “căng mình” tìm nguồn vốn

Áp lực nợ vẫn lớn

Thị trường bất động sản đã đi qua vùng đáy nhưng câu chuyện các doanh nghiệp có dự án vướng mắc pháp lý vẫn chưa thể triển khai đang là bài toán khó chưa thể giải. Trong báo cáo tài chính năm 2023 của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường dễ dàng nhận thấy nhiều doanh nghiệp báo lãi, nhưng doanh thu và lợi nhuận không đến từ việc bán sản phẩm hay hoạt động kinh doanh mà chủ yếu đến từ những hoạt động khác như ký hợp đồng hợp tác đầu tư, đánh giá chênh lệch tài sản… Trong khi đó nguồn hàng tồn kho vẫn còn rất nhiều và dòng tiền kinh doanh âm khá lớn…

Điểm đáng chú ý là trong bối cảnh này việc giải bài toán nguồn thu và đáo hạn trái phiếu đã trở thành gánh nặng lớn với các doanh nghiệp bất động sản. Mới đây, trong báo cáo Triển vọng thị trường vốn của Việt Nam năm 2024 do FiinRatings thực hiện cho thấy, giá trị trái phiếu các doanh nghiệp sẽ phải đáo hạn trong năm nay khoảng 239.000 tỷ đồng (tăng 19,7% so với năm 2023). Trong đó, ngành bất động sản chiếm tỷ trọng lớn với hơn 41% giá trị đáo hạn.

So với năm 2023, các doanh nghiệp sẽ có thêm gánh nặng khi các lô trái phiếu chậm trả gốc hoặc lãi được gia hạn trước đó đến kỳ phải trả với giá trị cần xử lý khoảng 94.000 tỷ đồng. Các chuyên gia nhận định khi áp lực trái phiếu bất động sản đến hạn phải chi trả sẽ tạo áp lực rất lớn với doanh nghiệp, rủi ro tái cấp vốn vẫn ở mức tương đối cao đối với những người phát triển bất động sản.

Nhóm phân tích này cũng nhận định, đa phần các nhà phát triển bất động sản đang phải đối mặt với những áp lực cực lớn khi phải huy động đủ nguồn vốn thì mới triển khai tiếp được những khu đất đã tồn đọng từ trước khi dịch bệnh diễn ra. Bên cạnh đó, việc tìm “lối thoát” cho các khoản nợ cũ cũng có thể làm gia tăng rủi ro liên quan đến cơ cấu nguồn vốn và tình trạng thanh khoản.

Việc áp lực trả nợ đang tăng mạnh nhưng hoạt động mua trái phiếu thì không được suôn sẻ khiến cho các công ty khó lòng xoay sở. Theo dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, trong 2 tháng đầu năm 2024, các doanh nghiệp đã mua lại trước hạn 2.056 tỷ đồng trái phiếu, so với cùng kỳ năm ngoái giảm 68%. Trong thời gian còn lại của năm nay ước tính sẽ có khoảng 255.732 tỷ đồng trái phiếu đến kỳ đáo hạn, trong đó chủ yếu vẫn là trái phiếu bất động sản với 98.127 tỷ đồng, chiếm 38%.

Ông Bùi Quang Anh Vũ - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt nhận xét, trong năm 2023 nhờ vào chính sách, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản của Chính phủ mà đã bớt đi phần nào khó khăn cho các doanh nghiệp. Từ đó, có thể triển khai, tháo gỡ vướng mắc về các thủ tục pháp lý triển khai các dự án tiềm năng, quan trọng là những chủ đầu tư đã nhận được sự tài trợ, cấp vốn của các tổ chức tín dụng hoặc những kênh huy động khác để thực hiện dự án. 

Nguồn vốn cho bất động sản phải bắt nguồn từ bất động sản

Thời gian gần đây, hoạt động phát hành tăng vốn trên thị trường chứng khoán hay tiếp cận nguồn vốn ngân hàng của doanh nghiệp đã trở nên tích cực hơn. Nhờ đó mà doanh nghiệp đã giảm được áp lực xoay vốn đầu tư cũng như trả được các khoản nợ sắp đến thời gian đáo hạn. Tuy nhiên, vẫn nhớ rằng ngay cả khi có sự trợ lực mạnh mẽ từ những kênh dẫn vốn thì nguồn vốn quan trọng nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản vẫn phải là các hoạt động kinh doanh cốt lõi mang lại nguồn thu như bán hàng. Muốn thực hiện được điều này thì cần phải tháo gỡ vướng mắc pháp lý để doanh nghiệp có thể đưa ra những sản phẩm mới cũng như hàng cũ còn tồn đọng.  

Theo dữ liệu thống kê, trong 2 tháng đầu năm số lượng tìm kiếm bất động sản trên toàn quốc đã tăng 13% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM một số sản phẩm như đất nền, đất dự án, căn hộ chung cư đã dẫn đầu về mức độ quan tâm của khách hàng. Tại TP.HCM, nhiều doanh nghiệp đã và đang khởi động trở lại sẵn sàng “bung hàng” khi thị trường có tín hiệu mạnh mẽ trở lại. Hàng loạt những dự án đang chuẩn bị giai đoạn trước khi ra mắt như Gamuda Land mới đây đã tổ chức buổi lễ kick-off (khởi động) Dự án Eaton Park (TP. Thủ Đức, TP.HCM), buổi lễ có sự tham gia của gần 2.700 người bao gồm đội ngũ nhân sự của công ty, chủ đầu tư cũng như chuyên viên kinh doanh của các doanh nghiệp môi giới và một số người mua.

Một số dự án khác cũng đang được mở bán giai đoạn tiếp theo là Flora Panorama (giá từ 46 triệu đồng/m2), Akari (giá từ 45 triệu đồng/m2) hay dự án Masteri Centre +Point cũng đang trong giai đoạn bàn giao cho khách đã ký hợp đồng và mở bán những sản phẩm còn lại.

Bên cạnh đó, rất nhiều doanh nghiệp cũng đã sẵn sàng chuẩn bị quỹ đất và nguồn hàng tuy nhiên vẫn đang phải nằm chờ vì vướng pháp pháp lý, nguồn vốn… Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, hiện tại các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đang tập trung để tháo gỡ những vướng mắc về mặt pháp lý để đáp ứng điều kiện tín dụng của các ngân hàng đưa ra. Đây là giải pháp phi tín dụng khả quan nhất ở thời điểm hiện tại để góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng tín dụng trong năm 2024. 

Điều quan trọng lúc này là các công ty bất động sản thực hiện những dự án bất động sản vừa túi tiền để đưa ra thị trường nguồn hàng dồi dào. Bên cạnh đó, có thể khơi thông nguồn vốn cho doanh nghiệp trong giai đoạn khó khăn./.