Shoptel là gì? Đánh giá tiềm năng đầu tư và mức độ rủi ro

Shoptel là gì? Shoptel là một loại hình bất động sản được kết hợp từ hai mô hình khác nhau. Việc tích hợp này có ưu điểm tối ưu và tiện lợi, nhưng cũng ẩn chứa nhiều rủi ro, thách thức các nhà đầu tư.

Shoptel là gì? Đặc điểm của shoptel

Shoptel là gì? Shoptel là từ được ghép bởi shopping và hotel, tức là mua sắm và khách sạn. Khái niệm này bắt đầu xuất hiện từ năm 2016, có sự khác biệt so với những mô hình hỗn hợp khác như condotel (khách sạn căn hộ), shophouse (nhà phố thương mại) hay hometel (nhà ở và khách sạn).

So với các loại hình bất động sản hỗn hợp khác, shoptel có đặc điểm nổi bật là vị trí "vàng" và tiềm năng khai thác tối đa. Theo đánh giá từ các chuyên gia, khả năng khai thác của shoptel rất cao do vị trí đắc địa, chỉ xuất hiện tại trung tâm thành phố lớn và hoạt động dưới sự hỗ trợ đơn vị quản lý khách sạn.

Những đặc điểm riêng của shoptel:

• Thường từ 2-5 tầng

• Thường nằm tại khu vực trung tâm, kinh doanh phát triển hoặc trong các khu du lịch, khu nghỉ dưỡng lớn

• Tầng 1-2 là nơi kinh doanh thương mại, đối tượng hướng đến là khách du lịch, người thuê khách sạn và khách vãng lai

• Tầng 3 trở lên là khách sạn mini, có tiêu chuẩn 3-4 sao

• Có cam kết lợi nhuận từ chủ đầu tư shoptel

• Được nhận sự hỗ trợ từ đơn vị vận hành và quản lý khách sạn

• Tối ưu hóa công năng 24/24.

Các quy định cần biết khi sở hữu shoptel

Shoptel vẫn là một dạng bất động sản mới, cho đến nay, vẫn chưa có những quy định được đặt ra dành riêng cho shoptel. Do vậy các chính sách sẽ được áp dụng theo quy định truyền thống.

Thời hạn sở hữu đối với shoptel

Hầu hết bất động sản kinh doanh liên quan đến nghỉ dưỡng hiện nay đều được xây trên đất do Nhà nước giao. Nhà nước sẽ thu tiền sử dụng đất vào hàng năm. Những bất động sản thuộc các dự án đó sẽ có thời hạn sở hữu là 50 năm.

Các dự án shoptel có thời hạn sở hữu 50 năm, chủ sở hữu sẽ được phép đăng ký lưu trú hoặc kinh doanh. Đây cũng là lý do shoptel thường được chủ đầu tư thường cam kết mức lợi nhuận cao.

Quy định chuyển nhượng shoptel

Người kinh doanh hay đầu tư shoptel có quyền chuyển nhượng, mua hoặc bán như nhà đất thông thường, nếu đảm bảo các điều kiện cũng như quy định trong giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, với các dự án có thời hạn sở hữu 50 năm, sau khi được sang nhượng sẽ không thay đổi, vẫn tính từ thời điểm chủ sở hữu đầu tiên.

Một số lưu ý khác khi chuyển nhượng shoptel:

• Chỉ ký thỏa thuận đặt cọc và có văn bản thỏa thuận, nhưng chưa ký hợp đồng mua bán: Chuyển nhượng không mất tiền phí

• Đã ký hợp đồng mua bán nhà, chưa bàn giao nhà: Mất 2% phí chuyển nhượng hợp đồng mua bán, phí trước bạ; sổ đỏ đổi sang tên chủ mới

• Đã bàn giao nhà, chưa có sổ đỏ: Mất 2% phí chuyển nhượng hợp đồng mua bán, phí trước bạ; sổ đỏ đổi vẫn giữ tên chủ cũ

• Nhà đã được cấp sổ đỏ: Mất 2% phí sang tên sổ đỏ cùng lệ phí trước bạ; sổ đỏ đổi sang tên chủ mới

Quản lý dân cư tại shoptel

Việc quản lý cư dân tại shoptel hiện nay được thực hiện theo quy định luật cư trú. Bởi lẽ, shoptel vẫn là một dạng nhà để kinh doanh thương mại và khách sạn, không phải nhà ở nên không được phép đăng ký hộ khẩu thường trú.

Có nên đầu tư vào shoptel không?

Trước khi quyết định đầu tư vào shoptel, cần đánh giá về ưu điểm - nhược điểm và có sự so sánh với các loại hình bất động sản tương đồng khác.

Đánh giá ưu - nhược điểm của shoptel

Ưu điểm:

• Có lợi thế về kinh doanh cao: Do tổng hợp được nhiều ưu điểm so với các loại hình bất động sản khác

• Mức cạnh tranh thấp: Hiện nay, các dự án shoptel chưa có nhiều, nên vẫn là “mảnh đất” mới với các nhà đầu tư

• Vị trí đẹp: Nằm tại các thành phố lớn, trung tâm giải trí, mua sắm và du lịch

• Không gian được thiết kế tối ưu: Do được sử dụng vào hai mục đích là lưu trú du lịch và kinh doanh nên mỗi không gian đều được thiết kế tối ưu nhất, nhằm hỗ trợ các hoạt động bên trong căn nhà

• Hoạt động khai thác, vận hàng thuận lợi: Chủ kinh doanh tại shoptel sẽ nhận được sự hỗ trợ từ phía ban quản lý, vận hành khách sạn, cam kết về dòng tiền cho thuê cho tính thanh khoản cao, sinh lời tốt

• Có chính sách tốt: Chủ đầu tư sẽ cam kết lợi nhuận trong một vài năm đầu tiên và việc khai thác, tối ưu dòng tiền để chủ sở hữu shoptel đạt được lợi nhuận sớm.

Nhược điểm:

• Cần vốn đầu tư lớn: Vốn đầu tư vào shoptel khá lớn do nằm ở vị trí trọng điểm và tích hợp nhiều hơn một loại hình bất động sản

• Tỷ lệ rủi ro cao: Việt đảm bảo nguồn lợi nhuận phụ thuộc nhiều vào chiến lược kinh doanh từ nhà đầu tư. Nếu không có kế hoạch kinh doanh rõ ràng, shoptel sẽ khó đạt được hiệu quả đầu tư như mong muốn.

• Khó quản lý: Việc vận hành sẽ có những lúc khó quản lý, bất đồng giữa khách sạn và cửa hàng kinh doanh nếu không có các thỏa thuận từ ban đầu

• Hành lang pháp lý chưa rõ ràng: Chưa có quy định riêng cho shoptel, toàn bộ đều dựa vào các quy định chung.

So sánh shoptel và shophouse

Shophouse và shoptel là hai mô hình có nhiều điểm tương đồng. “Đặt lên bàn cân” hai loại hình trên sẽ giúp bạn có cái nhìn rõ hơn về shoptel.

Vậy có nên đầu tư vào shoptel không? Dựa vào những mặt tốt, mặt xấu và so sánh trên, có thể thấy shoptel vẫn là mô hình đáng để đầu tư. Dù vậy, nhà đầu tư cũng không thể “làm ngơ” với những điểm rủi ro của shoptel. Hãy cân nhắc về vốn đầu tư, tính pháp lý của dự án cũng như có trước bản kế hoạch kinh doanh cụ thể, nhằm tránh những rắc rối về sau.

Cách đầu tư shoptel sinh lời cao và an toàn

Một số lưu ý để đầu tư shoptel mang lại lợi nhuận tốt:

Chọn vị trí đầu tư đẹp: Vị trí đầu nắm phần quan trọng, quyết định tới sự thành bại của một dự án bất động sản. Với hai mục đích kinh doanh thương mại và lưu trú, thì việc chọn vị trí "vàng" càng quan trọng hơn. Đất shoptel nên là:

• Nằm trong quần thể, dự án du lịch có quy mô lớn

• Nằm gần các tuyến đường lớn, các điểm giao thông chính để khách hàng dễ tiếp cận nhất

• Tầm nhìn rộng, thoáng đãng, gần các điểm vui chơi giải trí và dịch vụ xung quanh.

Chọn hình thức đầu tư: Tùy vào mục đích cũng như khả năng mà nhà đầu tư chọn cách "xuống tiền" hợp lý.

• Đầu tư cửa hàng buôn bán, dịch vụ lưu trú, khách sạn mini

• Mua và cho thuê 

• Mua và bán lại để sinh lời.

Lưu ý về hợp đồng mua bán shoptel:

• Tính pháp lý

• Thời hạn bàn giao

• Chất lượng công trình

• Cách thức thanh toán

• Chi phí về vận hành và giá điện nước, dịch vụ...

• Các điều kiện để kinh doanh.

Thiết kế không gian, cơ sở hạ tầng tiện ích: Có phương án thiết kế và bố trí không gian, cơ sở hạ tầng sao cho tối ưu nhất cho cả cửa hàng và khách sạn. Công năng vẫn phải đầy đủ, đồng thời đảm bảo an toàn, vận hành thông suốt cho cả căn nhà. Ngoài ra, do nằm trong khu vực du lịch, việc thu hút khách nhờ vào kiến trúc, ngoại thất cũng cần lưu ý.

Nhìn chung, bài viết đã cung cấp đủ thông tin, shoptel là gì và những đặc điểm của shoptel. Về khía cạnh đầu tư sinh lời, shoptel là loại hình nhiều tiềm năng và đáng được quan tâm nhiều hơn./.