Thị trường bất động sản còn nhiều vấn đề cần phải xử lý

Nhận diện khó khăn của thị trường

Khi thị trường rơi vào khó khăn, những Chính sách tích cực từ phía Nhà nước, Chính Phủ đã giải quyết một phần, đưa thị trường thoát khỏi vũng lầy. Tuy nhiên tốc độ phục hồi của thị trường còn khá chậm.

Nhìn vào con số thống kê của Bộ Xây dựng trong 6 tháng đầu năm 2023, nhận thấy cần có thêm nhiều cú hích để phát triển thị trường bất động sản. Trong quý II/2023, nguồn cung bất động sản, nhà ở vẫn hạn chế, mới hoàn thành có 7 dự án với 2.424 căn (852 căn hộ; 1.572 căn nhà ở riêng lẻ), bằng khoảng 29.17% so với cùng kỳ năm 2022.

Lượng giao dịch bất động sản thành công mới bằng khoảng 43,03% so với quý II/2022. Giá bán bất động sản nghỉ dưỡng; phân khúc biệt thự, đất nền dự án ở nhiều địa phương tiếp tục có xu hướng giảm khoảng 2% đến 5% so với quý trước (cá biệt có dự án sản phẩm liền kề shophouse của dựng án được rao bán giảm khoảng 10-15% so với giá gốc).

Hiện nay, tình trạng mất cân đối cung cầu phân khúc bất động sản cũng là một vấn đề lớn cần giải quyết. Mặc dù Chính phủ đã có kế hoạch gia tăng, phát triển NOXH nhưng cho đến nay, nguồn cung ra thị trường vẫn chưa nhiều.

Cũng theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến quý II/2023, cả nước có 294 dự án nhà ở xã hội đang triển khai xây dựng, với quy mô 288.499 căn. Trong đó: Chương trình phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị đang tiếp tục triển khai xây dựng 201 dự án với 162.227 căn; dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai có 6 dự án với 1.892 căn. Ngoài ra, Chương trình phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp tiếp tục triển khai 93 dự án, quy mô xây dựng 127.272 căn.

"Đáng chú ý tháng 7/2023, số lượng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp khởi công là 10 dự án (19.853 căn), bao gồm: 7 dự án nhà ở xã hội (8.815 căn); 3 dự án nhà ở cho công nhân (11.038 căn).

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, nếu nhìn vào các con số giao dịch BĐS trên thị trường mà đánh giá kết quả thị trường thì không thoả đáng. Bởi lẽ, thị trường BĐS có quan hệ mật thiết với nền kinh tế, nhưng luôn lạc hậu hơn so với nền kinh tế. Khi kinh tế tăng trưởng thì thúc đẩy thị trường BĐS, khi thị trường BĐS tăng trưởng thì tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển. Vì vậy, trong giai đoạn hiện nay, khi nền kinh tế còn đang trầm lắng thì khó có thể nói thị trường BĐS sôi động.

Hay trong một diễn đàn mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa - Chuyên gia kinh tế cho biết, thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn nhiều vấn đề cần phải xử lý.

Thứ nhất, thị trường liên tục trầm lắng, dân thiếu nhà ở nhưng đất không hề thiếu, ngân sách nhiều, tiền cũng không thiếu. Vì thế, vấn đề nằm ở việc quản lý, khi có một số dự án vướng mắc triển khai 6 năm vẫn nguyên si như vậy.

Thứ hai, khủng hoảng của thị trường bất động sản là khủng hoảng phân khúc. Phân khúc thiếu nhất hiện nay là nhà ở giá rẻ, cần bổ sung thêm nhiều nguồn cung, đảm bảo thị trường được phát triển dựa trên giá trị thực.

Thứ ba là vấn đề tài chính, cần có quỹ cho vay nhà ở hoặc quỹ tín thác nhà ở. Ngoài ra, đừng để những nhà phát triển bất động sản giá rẻ bị thiệt thòi tài chính so với những nhà phát triển bất động sản thương mại. Ông Nghĩa đưa ra ví dụ như, quy định lợi nhuận chỉ 15%, nhà phát triển cần phải xác định ai là đối tượng chính sách để cho mua, nếu sai phải chịu trách nhiệm hình sự là điều không hợp lý. Quá nhiều trách nhiệm đổ lên đầu, chủ đầu tư mới không muốn làm.

Cần thêm giải pháp quyết liệt hơn nữa

Nhiều doanh nghiệp xây dựng, bất động sản đã kiến nghị, hiến kế với Chính phủ những giải pháp quan trọng để thúc đẩy thị trường bất động sản.

Ông Lê Tự Minh, Chủ tịch Công ty CP đầu tư IMG đề xuất nêndùng thuế để điều chỉnh sự đầu cơ. Từ đó, chỉ có những người thật sự làm dự án mới dám giữ đất và khi giữ đất thì phải làm dự án rất nhanh. Biện pháp này không chỉ chống đầu cơ đất mà còn giúp cho Bộ Tài chính có một nguồn thu lớn. Từ đó kiến nghị Ban soạn thảo Luật Đất đai bổ sung và áp dụng mức thuế 2% thuế đất hằng năm và áp dụng thuế luỹ tiến khi các khu đất không đưa vào kinh doanh, không sinh lời, giống như nước ngoài đang thực hiện. Đồng thời kiến nghị giảm lãi suất trung hạn xuống dưới 10% và cần có quy định rõ ràng về việc phân quyền và trách nhiệm của các cấp, trong đó quy định rõ: nội dung hoàn thành, thời gian hoàn thành, trách nhiệm nếu để quá hạn.

Thị trường bất động sản cần thêm giải pháp quyết liệt hơn nữa.

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề nghị, đối với nhà ở xã hội, cần có cơ chế ưu đãi mạnh, hấp dẫn chủ đầu tư, như các chính sách về quỹ đất, lựa chọn nhà đầu tư, giao đất… Về quy trình đầu tư phải có tính đặc thù, rút ngắn thời gian giải quyết. nếu vẫn cứ như các dự án nhà ở thương mại từ 24-36 tháng thì rất khó, do đó ông Nguyễn Văn Khôi đề nghị rút ngắn xuống dưới 12 tháng. Về tiêu chí người mua nhà ở xã hội và quy trình thủ tục xét duyệt, ông Khôi đề nghị tận dụng ngay các dữ liệu về dân cư mà ngành công an đang quản lý để rút ngắn, đơn giản hóa thủ tục xét duyệt đối tượng được mua nhà. Về vấn đề lãi suất, hiện các chủ đầu tư đang vay với lãi suất 8,7% và người mua nhà ở xã hội là 8,2% năm là rất cao và kiến nghị, chủ đầu tư được vay ở mức dưới mức 6% và người mua nhà là dưới 4,5% năm.

PGS.TS Trần Đình Thiên đề nghị, về thủ tục pháp lý, vẫn phải theo tinh thần tình thế bất thường phải có giải pháp khác thường, phải vượt qua được tư duy sợ hãi thông thường. Về chính sách nhà ở công nhân, nhà ở xã hội, nhu cầu của các địa phương là khác nhau; điều kiện, năng lực, áp lực thực thi chính sách cũng khác nhau nên cần có chính sách để bảo đảm cho các địa phương có quyền chủ động chính sách nhiều hơn.

Cùng với đó, tiếp tục rà soát khung khổ pháp lý xem vướng mắc ở đâu, tại văn bản nào, nội dung gì, ai giải quyết, giải quyết trong bao lâu; trong đó, cần thúc đẩy nhanh sự ra đời của các sàn giao dịch bất động sản để phát huy khả năng tự điều chỉnh của thị trường, hạn chế việc can thiệp hành chính.