Thông tư 22 không cấm cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai

Vừa qua, NHNN đã ban hành Thông tư 22/2023 sửa đổi, bổ sung Thông tư 41/2016 quy định về tỷ lệ an toàn vốn của ngân hàng.

Thông tư này có hiệu lực từ ngày 01/7 năm nay, với nhiều nội dung mới như: Giảm hệ số rủi ro khi cho vay mục đích mua nhà ở xã hội so với vay mua bất động sản, nhà ở khác; giảm hệ số rủi ro với hình thức cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản khu công nghiệp từ 200% xuống 160%; các khoản vay phục vụ mục đích phát triển nông nghiệp, nông thôn đồng thời cũng được áp dụng hệ số rủi ro ở là 50%.

Thông tư 22 không cấm cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai. (Ảnh minh hoạ: BA)

Tuy nhiên, dư luận lại xuất hiện một số lo ngại rằng Thông tư 22 gây khó khăn cho người mua nhà.

Cụ thể, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng: Khi Thông tư 41 (được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 22) quy định cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại bảo đảm bằng bất động sản là nhà ở thương mại đó, tổ chức tín dụng (TCTD) chỉ được cho vay đối với trường hợp nhà ở thương mại đã được hoàn thành để bàn giao, tức là nhà ở thương mại có sẵn.

Như vậy, Thông tư 22 không cho phép ngân hàng thương mại (NHTM), chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được thế chấp bằng chính căn nhà đó, cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác.

Trả lời băn khoăn của HoREA, NHNN cho biết, Thông tư 22 không thay đổi quy định đối với cho vay cũng như không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo các quy định hiện hành, cho vay để mua, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án hình thành từ khoản vay, được định nghĩa là cho vay đảm bảo bằng bất động sản.

Còn khoản cho vay được định nghĩa là cho vay thế chấp nhà phải đáp ứng các điều kiện như nguồn tiền trả nợ không phải từ tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản vay, nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán, nhà hình thành từ khoản cho vay phải được định giá độc lập...

Khoản cho vay mua bất động sản, nhà ở và thế chấp bằng chính tài sản hình thành trong tương lai áp dụng hệ số rủi ro từ 30-120% phụ thuộc vào tỷ lệ bảo đảm (LTV) được tính bằng tỷ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm, trường hợp không có thông tin về tỷ lệ LTV thì hệ số rủi ro là 150%.

Khoản cho vay thế chấp nhà sẽ bao gồm: Khoản cho vay thế chấp nhà để mua nhà ở đáp ứng các điều kiện theo quy định trong đó có điều kiện phải hoàn thành để bàn giao và khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ.

Theo NHNN, điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà được áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản phải đòi được bảo đảm bằng bất động sản khác.

Trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu xây dựng, mua nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp chính nhà ở hình thành trong tương lai này sẽ thuộc trường hợp khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản theo quy định tại khoản 10 Điều 2 Thông tư 41 và áp dụng hệ số rủi ro tương ứng theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Thông tư 41.

“Như vậy, quy định này không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, không trái với các quy định hiện hành”, NHNN khẳng định./.