Vì sao lãi suất vay mua nhà thấp nhưng nhiều người vẫn e ngại chưa “xuống tiền”?

Hiện nay, các ngân hàng thương mại đang liên tục tung ra các chương trình cho vay mua bất động sản với mức lãi suất thấp chưa từng có, nhưng người có nhu cầu vay vẫn ngại lãi suất sau ưu đãi sẽ tăng mạnh. Trong khi đó, thị trường bất động sản hiện vẫn chưa thực sự hồi phục, nguồn cung khan hiếm, đặc biệt là giá vẫn cao không phải ai cũng tiếp cận được.

Nhiều người làm trong lĩnh vực ngân hàng cũng như bất động sản đều cho biết, chưa khi nào các ngân hàng lại tung ra nhiều chương trình cho vay mua nhà với lãi suất siêu thấp như hiện nay. Chẳng hạn các nhà băng lớn như Vietcombank, BIDV hiện đang có các gói vay mua nhà với lãi suất chỉ từ 5-5,5%/năm trong 12 tháng đầu tiên và 6-7%/năm trong 2-3 năm sau đó.

Hay những ngân hàng thương mại tư nhân như ACB, VIB, Eximbank... mức lãi suất ưu đãi tuy cao hơn đôi chút nhưng nhìn chung đều không quá 8%/năm ở những năm đầu. Thậm chí, để hút khách hàng, các ngân hàng còn đưa ra thêm nhiều chính sách ưu đãi khác như ân hạn (miễn trả nợ gốc) tới 5 năm, trả nợ trước hạn không tính lãi phạt...

Mặc dù lãi suất cho vay nói chung và vay mua nhà nói riêng trong thời gian qua được cho là đã chạm đáy nhưng thực tế tăng trưởng tín dụng vẫn chưa đạt như kỳ vọng. Theo thống kê mới nhất của Ngân hàng Nhà nước cho biết, trong 4 tháng đầu năm 2024, tăng trưởng tín dụng của hệ thống chỉ mới đạt khoảng 1,5%, cải thiện hơn so với 2 tháng đầu năm nhưng vẫn chưa bằng mức cùng kỳ năm ngoái. Nhiều người có nhu cầu mua nhà đều cho biết, dù lãi suất vay đang “rất hấp dẫn”, nhưng vẫn chưa sẵn sàng vay mua nhà để ở, cho thuê hoặc đầu tư vì nhiều lý do.

Anh Minh Tâm (quận Gò Vấp, TP.HCM) chia sẻ, điều anh quan tâm nhất hiện nay là sau thời gian ưu đãi các ngân hàng sẽ tính lãi suất ra sao? Nhiều ngân hàng nói sau ưu đãi sẽ lấy lãi suất cơ sở cộng thêm biên độ 2,5-3,5% hoặc áp dụng lãi suất thả nổi là chưa rõ ràng. Anh Tâm không biết thế nào là lãi suất cơ sở hay thả nổi để tính toán khả năng trả nợ. Chưa kể, nếu trả nợ trước hạn còn phải chịu khoản phí phạt từ 1-4% nên anh rất dè dặt.

Trong khi đó, theo tìm hiểu, mức lãi suất thả nổi được nhiều ngân hàng áp dụng là 9-10%/năm, cao hơn nhiều so với mức lãi suất ưu đãi trong thời gian đầu. Với mức lãi suất này, những người có nhu cầu vay mua nhà sẽ phải cân nhắc rất kỹ lưỡng.

Chị Thu Hoài (quận Bình Thạnh, TP.HCM) cho biết, chị đang có tài chính khoảng 4-5 tỷ đồng và có nhu cầu mua căn hộ hoặc nhà phố để đầu tư nhưng vẫn chưa dám “xuống tiền”. Chị Hoài cho biết, nhiều cán bộ tín dụng tư vấn chị vay thêm khoảng 1,5-2 tỷ đồng để mua những bất động sản cao cấp do người bán “cắt lỗ”, sau đó chờ thị trường phục hồi để bán kiếm lời.

Tuy nhiên, chị Thu Hoài nhận thấy trong điều kiện thị trường bất động sản ở TP.HCM vẫn chưa sôi động, mua “lướt sóng” hiện nay rất khó. Chẳng may hết thời gian ưu đãi mà vẫn chưa bán được nhà, khi đó sẽ phải gánh số nợ và lãi suất rất lớn.

Trên thực tế, kể từ khi thị trường bất động sản đóng băng, đến hiện nay vẫn còn rất nhiều nhà đầu tư đang phải “ôm” bất động sản và gồng mình trả lãi ngân hàng hàng chục phần trăm suốt 2 năm qua. Thậm chí, có người vay tiền mua 2-3 miếng đất nền hoặc căn hộ chung cư, góp tiền cùng bạn bè mua bất động sản ở tỉnh lên tới cả chục tỷ đồng lúc thị trường nóng sốt, đến nay giá giảm sâu, không cắt lỗ được, đành phải ôm nợ cộng thêm trả lãi cả tỷ đồng mỗi năm.

Liên quan đến vấn đề lãi suất thả nổi, một lãnh đạo cấp cao của VietinBank cho biết, lâu nay nhiều ngân hàng căn cứ vào lãi suất bình quân tiền gửi kỳ hạn 12 tháng của Big4 (Vietcombank, Agribank, VietinBank, BIDV) để công bố lãi suất cơ sở. Người mua nhà có thể theo dõi xu hướng lãi suất tiết kiệm tại các ngân hàng lớn để biết được lãi suất cơ sở rồi tính lãi suất cho vay. Từ đó, tính toán số tiền phải trả hàng tháng sau khi hết thời gian cố định lãi suất.

Một trưởng phòng giao dịch của Vietcombank khuyến nghị, để không “vỡ trận” khi vay mua bất động sản, ngoài lãi suất và các chi phí liên quan đến khoản vay, người vay cần tính kỹ các yếu tố khác như thu nhập ổn định hay không, chi phí sinh hoạt của gia đình sẽ chiếm bao nhiêu % thu nhập. Từ đó có thể chọn lãi suất cho vay, thời gian cố định lãi suất phù hợp với khả năng tài chính của bản thân.

Người mua nhà cần chú ý gì để tránh “bẫy” lãi suất?

Tận dụng tiền “rẻ” để vay mua nhà là sự lựa chọn của không ít người và quyết định này cũng được giới chuyên gia đánh giá là lựa chọn tích cực. Tuy nhiên, người mua nhà cần tỉnh táo để nhìn nhận những rủi ro có thể gặp phải. Với những người muốn vay tiền ngân hàng mua nhà cần lưu ý những gì để vừa được hưởng các mức lãi suất ưu đãi, vừa tránh “bẫy” lãi suất thả nổi sau khi hết thời gian ưu đãi, lại phù hợp với khả năng tài chính của mình?

Về vấn đề này, ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết, cách đây 6-9 tháng trước, người mua nhà phải trả mức lãi suất cho vay quanh mức 10-10,5%. Tuy nhiên, khoảng 2-3 tháng gần đây, nhiều ngân hàng đã giảm lãi suất cho vay mua nhà xuống mức 5,5-6%.

Vị lãnh đạo Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, đây là cơ hội tốt đối với nhiều người có nhu cầu vay mua nhà khi nhiều ngân hàng có chính sách ưu đãi lãi suất cố định từ 12-24 tháng. Ông Quyết lưu ý, người mua nhà khi vay ngân hàng phải cân đối nguồn thu nhập của mình sau thời hạn lãi suất được ưu đãi. Bởi sau thời gian đó, lãi suất sẽ phải cộng thêm biên độ 2-3%, thậm chí là nhiều hơn, tùy từng ngân hàng.

Vị chuyên gia cho biết thêm, lãi suất theo cơ chế thị trường, nhiều khi không lường trước được trong 2-3 năm tiếp theo, có thể lại lên trên 10%, rất rủi ro. Do đó, trước khi vay vần tính toán kỹ thu nhập, khả năng chi trả sau 2-3 năm sẽ thế nào để tránh thâm hụt ngân sách của gia đình. Đồng thời lưu ý cả vấn đề trả nợ trước hạn, có nhà băng sẽ phạt từ 1-1,5%, thậm chí 2% cũng cần tính toán.

Bên cạnh đó, ông Quyết cho biết, khi vay mua nhà lần đầu tiên, người mua nên chọn gói vay có thời gian cho vay dài, khoảng từ 20-25 năm là tốt nhất. Ông khuyến cáo thêm nên chọn các ngân hàng Nhà nước, ngân hàng lớn có tính ổn định cao để vay vì họ thường có biến động lãi suất không quá mạnh. Mặc dù quy định cho vay của các ngân hàng này thường khá khắt khe, nhưng chính điều đó lại giúp người vay mua nhà giảm bớt rủi ro.

Đặc biệt, lãnh đạo Đất Xanh Miền Bắc lưu ý người mua chỉ nên sử dụng đòn bẩy tài chính khoảng 50% giá trị căn nhà sẽ an toàn, nếu mới mua nhà mà dùng đòn bẩy tài chính lên đến 70% sẽ rất dễ gặp rủi ro sau này.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cũng cho biết, lãi suất khởi đầu tại các ngân hàng lúc nào cũng đưa ra mức ưu đãi rất thấp, thậm chí có ngân hàng chào mời lãi suất bằng 0, nhưng chỉ ở vài tháng đầu tiên. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ tăng vọt. Do đó, vị chuyên gia lưu ý, khi vay mua nhà, người vay cần hỏi chi tiết về cơ sở tính lãi suất, việc điều chỉnh lãi suất trong thời hạn 3 tháng, 6 tháng hay 1 năm. Nếu có tiền trả trước thì phí trả trước hạn thế nào, còn nếu trả trễ hạn thì lãi phạt là bao nhiêu... Đó là những vấn đề cơ bản mà người đi vay mua nhà cần phải biết.

Ngoài ra, vị chuyên gia cũng lưu ý, nếu vay trong thời gian càng dài càng tốt, sẽ giúp người vay có nợ gốc trải đều theo thời gian, giúp giảm số tiền phải trả mỗi tháng cho ngân hàng. Ông Hiếu khuyến nghị, tỷ lệ an toàn cho các khoản thanh toán là không quá 50-60% thu nhập hàng tháng. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ đó lên đến 70-80% là rất rủi ro khi phải dành quá nhiều tiền thu nhập để trả nợ ngân hàng./.