Việt Nam sẽ là tâm điểm của thị trường bất động sản Châu Á?

Thị trường bất động sản đang nóng lên

Thị trường bất động sản Châu Á trong thời gian trước chủ yếu được thúc đẩy bởi Trung Quốc. Khi đó, với nền kinh tế bùng nổ, quốc gia tỷ dân dễ dàng lấp đầy các tòa văn phòng tại những thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Hồng Kông.

Hiện tại, kinh tế Trung Quốc chưa thực sự phục hồi ổn định và thị trường bất động sản kéo dài sự suy thoái, đã khiến trọng tâm được chuyển sang những quốc gia và khu vực lân cận, nhất là Việt Nam và Ấn Độ.

Các công ty đa quốc gia ngày càng dịch chuyển phạm vi hoạt động từ Trung Quốc sang các quốc gia khác tại Châu Á. Báo cáo của công ty môi giới Jones Lang LaSalle cho rằng, tổng diện tích cho thuê tại khu vực Châu Á trong quý I/2024 cao hơn 5% so với trung bình 5 năm trước.

Ngược lại, con số này tại Mỹ giảm 29%, còn tại Châu Âu giảm 1/3 so với mức trung bình 5 năm. Tập đoàn môi giới CBRE Group Inc. cho biết, tiền thuê nhà tại các thành phố hàng đầu Trung Quốc dự kiến giảm tới 6% trong năm 2024.

Theo công ty môi giới bất động sản Knight Frank LLP., giá thuê bất động sản TP.HCM tăng 6,6% trong quý I/2024 so với cùng kỳ năm 2023, đây là một trong những mức tăng lớn nhất châu Á. 

Bên cạnh đó, Ấn Độ cũng có diện tích cho thuê trong quý I cao kỷ lục. Giám đốc thị trường Châu Á - Thái Bình Dương tại JLL - Jeremy Sheldon cho biết: “Trước đây, câu chuyện của Châu Á luôn chịu sự chi phối từ Trung Quốc”. “Hiện tại, quốc gia này vẫn cực kỳ quan trọng, nhưng còn rất nhiều tiềm năng khác ở ngoài kia”. 

Ấn Độ đang từng bước khiến sự thống trị của Trung Quốc trong lĩnh vực sản xuất lu mờ, khi các công ty ngày càng đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Samsung đặt nhà máy sản xuất điện thoại di động lớn nhất của họ tại Ấn Độ, đồng thời các nhà sản xuất theo hợp đồng tại đây cũng sản xuất tối thiểu 7% lượng iPhone của Apple.

Theo Fathom Financial Consulting ở London (Anh), giá trị xuất khẩu đồ điện tử của Ấn Độ sang Mỹ trong tháng 11/2023 bằng 7,7% giá trị xuất khẩu của Trung Quốc, gấp 3 lần so với 2 năm trước đó. Tỷ lệ xuất khẩu giữa Ấn Độ và Trung Quốc sang Anh tăng 10%, cao hơn gấp đôi ở giai đoạn này.

Đáng chú ý, nhu cầu về mặt bằng tăng mạnh do sự bùng nổ của lĩnh vực công nghệ, tài chính. Ấn Độ vốn được xem là nơi đặt văn phòng hỗ trợ, nhưng hiện nay ngày càng nhiều công ty đa quốc gia đến thị trường này để thành lập các trung tâm nghiên cứu và phát triển.

Giám đốc nghiên cứu khu vực Châu Á - Thái Bình Dương tại CBRE - ông Henry Chin cho biết: “Hầu hết nhu cầu mở rộng hiện nay của hầu hết các công ty đa quốc gia đều ở Ấn Độ”.

Năm 2023, giá thuê mặt bằng tại Mumbai tăng 5,6% và Delhi tăng 3,6%. Theo Cushman & Wakefield, Công ty tài chính ICICI Securities đặt thuê 17.400 m2 tại khu phát triển Mindspace Juinagar ở Mumbai; Nvidia đã ký hợp đồng thuê mới 6.780 m2 tại tòa tháp HQ27 gần Delhi.

CBRE cho biết, nhiều công ty đang mạo hiểm vượt ra khỏi các trung tâm kinh tế lớn để đến với các thành phố như Chennai và Bengaluru, đây là các trung tâm công nghệ sở hữu nguồn nhân lực dồi dào của Ấn Độ. Vào năm ngoái, công ty sản xuất chất bán dẫn Qualcomm đã thuê 46.450 m2 tại Chennai và 55.740 m2 tại Bengaluru.

Tại Việt Nam, năm 2024 ghi nhận số lượng cam kết đầu tư nước ngoài tăng 1/3 khi Việt Nam nổi lên như một lựa chọn tốt để thay thế Trung Quốc. Phần lớn vốn FDI vào Việt Nam sẽ chảy vào lĩnh vực sản xuất. 

Apple, Intel và Samsung hiện nay đều đã đặt cơ sở sản xuất tại Việt Nam. Meta Platforms cho biết, họ đang cân nhắc đến việc mở rộng đầu tư vào quốc gia này.

Trưởng bộ phận nghiên cứu Châu Á - Thái Bình Dương của Knight Frank - Christine Li cho hay: “Việt Nam đang có tốc độ tăng trưởng giá thuê mặt bằng rất cao. Nhu cầu thực đang được chuyển từ Trung Quốc sang Ấn Độ và các nước Đông Nam Á”. 

Nắm bắt cơ hội từ sự dịch chuyển

Có 2 vấn đề lớn mà thị trường bất động sản Trung Quốc đang phải đối mặt. Một là ngày càng nhiều các công ty theo đuổi chiến lược "Trung Quốc +1"- chuyển hoạt động sản xuất ra khỏi quốc gia này để giảm nguy cơ rạn nứt trong mối quan hệ Trung - Mỹ và Liên minh Châu Âu.

Hai là tốc độ xây mới tăng cao khi nhu cầu giảm mạnh. Theo Knight Frank, ngay cả khi 1/4 số lượng văn phòng chất lượng hàng đầu tại trung tâm công nghệ phía Nam Thâm Quyến còn trống, thì việc xây mới vẫn sẽ diễn ra và làm tăng diện tích sẵn có ở đây lên 23% trong năm 2024. 

Đơn cử như Tòa nhà China Venture Capital Building 52 tầng và một phần khu phát triển đa tháp Qianhai Exchange Square, đều sẽ khai trương vào năm nay. Thị trường khu vực sẽ nhận thêm hơn 278.000 m2 diện tích mặt bằng. 

Thực tế, các nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội tại các quốc gia hưởng lợi từ sự dịch chuyển khỏi Trung Quốc. Goodwin Gaw - Chủ tịch công ty đầu tư bất động sản tư nhân Gaw Capital Partners (công ty quản lý khối tài sản hơn 30 tỷ USD) đang tỏ ra lạc quan với Việt Nam - nơi họ đang sở hữu các dự án phát triển như Lim Tower 34 tầng tại trung tâm TP.HCM.

Bloomberg dẫn lời Gaw: “Chừng nào căng thẳng địa chính trị giữa Trung Quốc và Mỹ còn diễn ra thì chiến lược Trung Quốc +1 vẫn sẽ tiếp tục”./.