Bất động sản dự phần vào việc thúc đẩy thành phố đáng sống

Điều gì khiến một thành phố đáng sống?

Các thành phố và địa điểm được tạo thành bởi những người mà sự gắn kết của họ với thị trường hoặc khu vực đó khiến họ quan tâm đến việc hỗ trợ, xây dựng hay tái định hình môi trường sống phục vụ sự phát triển và cải thiện.

Để người dân chọn đến, định cư hay thậm chí trở về một thành phố, nơi đó phải đem lại cho họ các giá trị trực tiếp lẫn gián tiếp, trong đó quan trọng nhất là chất lượng sống tốt hơn. Một thành phố đáng sống đáp ứng những nhu cầu, mong muốn và lợi ích của tập thể về phát triển bản thân, thu nhập, sức khỏe thể chất và tinh thần, và cơ hội việc làm. Đồng thời, nơi đó mang đến cho họ những cảm xúc tích cực và sự gắn kết với đời sống; bao gồm niềm hạnh phúc, sự an toàn, cảm giác thân thuộc, khiến họ có lý do để gắn bó và có động lực đóng góp lâu dài cho xã hội.

Mới đây, TP.HCM được xếp hạng là địa phương được nhiều người lựa chọn làm nơi sinh sống nhất (PAPI 2023, UNDP) - thành phố đáng sống nhất Việt Nam. Là một trong những nơi tụ cư lớn nhất cả nước, TP.HCM cũng là trung tâm kinh tế trọng điểm phía Nam và thu hút nhiều thế hệ dân cư từ mọi miền đất nước. Một số lý do chủ yếu khiến người dân muốn di cư đến thành phố này là nhiều cơ hội nghề nghiệp, dịch vụ công tốt hơn, và ít thiên tai hơn.

Mức tăng trưởng vượt bậc của TP.HCM phản ánh bức tranh phát triển kinh tế Việt Nam từ những năm 1990. Trong vài thập kỷ qua, Việt Nam chứng kiến quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, ngày càng nhiều người chuyển đến thành phố sinh sống và đến cuối năm 2023, gần 40% trong tổng số 100,3 triệu dân Việt Nam là thị dân.

Đến năm 2030, ước tính trên 45% dân số Việt Nam sẽ sống ở các đô thị. Trong khi chất lượng cuộc sống người dân đã cải thiện đáng kể, dân số đô thị tăng nhanh đang tạo áp lực lớn lên hệ thống quản trị hành chính và ảnh hưởng đến tính đáng sống của các thành phố.

Những thách thức đô thị và yêu cầu về thành phố đáng sống

Như tại TP.HCM, dân số dự báo đến năm 2010 khoảng 5 triệu người, nhưng con số này đã vượt quá 9 triệu người vào cuối năm 2023. Theo đồ án quy hoạch tổng thể TP.HCM đến năm 2040, ước tính dân số sẽ vượt 16,8 triệu người. Nhiều thách thức đã nảy sinh, gồm thiếu nhà ở, ùn tắc giao thông, ô nhiễm, quá tải trường công lập và cơ sở khám chữa bệnh, thiếu không gian giải trí công cộng và mảng xanh…

Theo nghiên cứu của Avison Young Việt Nam, nhiều thành phố trên khắp thế giới cũng đang mở rộng và đối diện các thách thức tương tự. Ví dụ, Vùng Cairo Mở Rộng (Ai Cập) có hơn 6 triệu dân vào năm 1965 (Báo cáo của JICA, 2008). Đến năm 2023, dân số nơi này đã đạt hơn 22 triệu người và dự báo tăng gấp đôi vào năm 2050. Quá tải dân số khiến Cairo trở thành một thành phố bức bối, cư dân sống trong cảm giác căng thẳng thường xuyên và phải nỗ lực gấp đôi để hoàn thành bất cứ việc gì, dù nhỏ đến đâu. Ở Trung Quốc, tỷ lệ dân số thành thị đã tăng từ khoảng 19,39% năm 1980 lên gần 66,16% năm 2023. Các vấn đề chung mà khu vực đô thị ở Trung Quốc đối mặt là ô nhiễm không khí và nước.

Đô thị hóa là xu hướng tất yếu và ước tính đến năm 2030, hơn 60% dân số thế giới sẽ sống tại các thành phố. Đi kèm theo đó là các vấn đề phát triển đô thị làm giảm tính đáng sống như thiếu hụt cơ sở hạ tầng và quá tải dịch vụ công, suy thoái môi trường, tăng nguy cơ tổn thương trước thiên tai và biến đổi khí hậu, bất bình đẳng về khả năng tiếp cận cơ hội và các vấn đề liên quan đến khả năng chi trả…  Vì vậy, các thành phố trên thế giới đã và đang ra sức tái thiết đô thị, biến chúng thành những nơi gắn kết, toàn diện và đáng sống hơn. Một giải pháp là biến việc “tạo giá trị xã hội” thành một ưu tiên.

Theo ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam: "Khi một thành phố được xây dựng để phục vụ cho người dân nơi đó, nó sẽ tiếp tục thu hút nhiều người thường trú, tạm trú và khách lưu trú - tất cả đều quan trọng cho một nền kinh tế thành công. Và khi tiếp cận theo hướng này, bất động sản có thể đóng một vai trò chủ động”.

Bất động sản dự phần vào việc thúc đẩy thành phố đáng sống

Bất động sản là mối liên kết quan trọng giữa sự phát triển của một thành phố và sức khỏe cũng như sự thịnh vượng của người dân ở đó. Khi xem xét vai trò của bất động sản trong những thành phố đáng sống dưới lăng kính “giá trị xã hội”, chúng ta có thể xác định thế nào là “tốt” với nhóm nhân khẩu sống trong một khu vực nhất định, định hình cảnh quan thành phố xoay quanh các mong muốn, nhu cầu và nguyện vọng của tập thể. Điều này thường vượt ra khỏi giá trị vốn của tài sản bất động sản và bao gồm sự hỗ trợ, các dịch vụ và hạ tầng văn hóa có ý nghĩa để vừa đáp ứng các nhu cầu vừa tạo mối dây gắn kết tình cảm cho người dân đô thị.

“Vì chính con người là nhân tố thúc đẩy sự hồi phục và phát triển kinh tế của thành phố. Để người dân hình thành sự gắn bó sâu sắc với một nơi chốn, chủ động hỗ trợ và hòa nhập với cộng đồng, cần có lý do để họ cảm thấy được truyền cảm hứng và nhìn thấy lợi ích thực sự”, ông David Jackson nhấn mạnh.

Tái thiết để những thành phố trở thành nơi đáng sống hơn thông qua lăng kính giá trị xã hội và thiết kế các giải pháp xoay quanh nhu cầu và lợi ích của người dân sẽ cải thiện hiệu suất của tất cả các loại bất động sản thương mại. Dù vậy, theo đuổi giá trị xã hội là nỗ lực của tập thể và điều này không hề đơn giản.

Ông David Jackson nhận định: “Với nhà phát triển tư nhân, tái tạo sức sống và sự đa dạng cho bất động sản là một thử thách khó hơn nhiều so với chỉ nhắm đến mục tiêu lợi nhuận. Thay đổi chiến lược đồng nghĩa với thay đổi cách thức phân bổ nguồn lực - dù là về không gian, chi phí, thời gian hay nhân lực. Tuy nhiên, mỗi quyết định về bất động sản là cơ hội để chúng ta tạo ra giá trị và tác động tích cực để cải thiện thành phố và cộng đồng, từ đó kéo gần khoảng cách giữa thị trường hiện nay với cuộc sống người dân thành phố”.

Kinh nghiệm từ các thành phố như Seattle, New York, Vancouver, Bristol và Luân Đôn dưới đây cung cấp thông tin tham khảo về cách bất động sản có thể đóng vai trò chủ động hơn để cùng tạo dựng không gian gắn kết cộng đồng và đóng góp vào tính đáng sống của thành phố.

Tìm giải pháp từ những khu vực công cộng

Vì đất đai và không gian đô thị có hạn, có những cách thông minh và thiết thực để tối ưu không gian trong môi trường xây dựng. Tận dụng tốt các “không gian ở giữa”, hay không gian chuyển tiếp như lối vào, hành lang và sân, giúp kết nối khu vực công cộng với các khoảng không gian thường mang tính riêng tư hoặc tách biệt trong các tòa nhà. Giải pháp này tạo ra trải nghiệm người dùng mới và cơ hội để cộng đồng tương tác nhiều hơn.

Khoảng sân mở trong các khu dân cư riêng biệt và các con hẻm dành cho người đi bộ là ví dụ về không gian chức năng ở giữa. Các khoảng sân có thể được lắp đặt công trình xã hội như khu vực ghế ngồi và sân chơi, tạo thành không gian chung cho cư dân và thành viên trong cộng đồng cùng tương tác. Tại HopeWorks Station gần Seattle, Washington (Mỹ), sân công cộng nội khu mang đến chỗ ngồi ngoài trời và không gian giải trí cho cư dân 65 căn nhà giá phải chăng của dự án cũng như cộng đồng xung quanh.

Ở Vancouver (Canada), Alley Oop là một con đường nhỏ hay con hẻm được thiết kế lại với chỗ ngồi thưởng thức cà phê, nơi trưng bày tác phẩm nghệ thuật địa phương và sân bóng rổ cộng đồng. Được thiết kế thông qua quá trình tham vấn cộng đồng, Alley Oop nhấn mạnh nhu cầu không gian giải trí ở trung tâm thành phố Vancouver.

Thử nghiệm giải pháp bằng những can thiệp tạm thời

Các biện pháp can thiệp tạm thời có thể được áp dụng để giới thiệu hoạt động trong đô thị và ngầm gợi mở về phương án lâu dài. Những biện pháp can thiệp tạm thời này có thể xem như để “thí điểm” cho các giải pháp phát triển lâu dài, nhờ vậy đánh giá được liệu cách tiếp cận đó có phù hợp với nhu cầu của các bên liên quan và có phù hợp với khung cảnh đô thị hiện hữu hay không.

Ở TP. New York, chương trình Open Restaurant, ra mắt trong giai đoạn đại dịch nhằm mở rộng cấp phép cho hoạt động ăn uống ngoài trời, đã đặt nền móng cho sáng kiến lâu dài Dining Out NYC. Thành công của hoạt động ăn uống ngoài trời và nhu cầu xin giấy phép liên tục đã truyền cảm hứng cho Thị trưởng Eric Adams áp dụng chương trình Dining Out NYC và thay đổi vĩnh viễn cơ cấu khu vực công cộng của thành phố.

Tạo ra hệ sinh thái tự phát triển có tính bền vững và sức chống chịu tốt

Tạo cơ hội cho doanh nghiệp địa phương và doanh nghiệp vừa và nhỏ giúp thúc đẩy nền kinh tế đa dạng và có sức chống chịu tốt. Những cơ hội này có thể ở nhiều dạng thức, chẳng hạn như mặt bằng bán lẻ lớn - nhỏ khác nhau, văn phòng linh hoạt và nơi làm việc có giá phải chăng. Đây là địa hạt mà các vườn ươm doanh nhân phát huy vai trò nuôi dưỡng sự đổi mới và sáng tạo trong nền kinh tế địa phương. Engine Shed tại Bristol Temple Meads (Vương quốc Anh) là một trung tâm đổi mới cung cấp không gian làm việc, hỗ trợ kinh doanh và cơ hội phát triển nghề nghiệp cho doanh nhân.

Giá thuê trong trung tâm thành phố thường vượt quá khả năng của các doanh nghiệp siêu nhỏ. Hỗ trợ họ giúp duy trì tính đa dạng và bản sắc của lõi đô thị. Vào năm 2021, Chính quyền Luân Đôn mở rộng đưa ra kỳ vọng rằng tất cả Khu tự quản Luân Đôn (London boroughs) lồng ghép những chính sách về nơi làm việc giá phải chăng vào kế hoạch phát triển. Đáp lại, các Khu tự quản Luân Đôn đã áp dụng nhiều cách khác nhau để tạo ra không gian làm việc giá hợp lý, trong đó, nhiều khu yêu cầu các dự án trên một quy mô nhất định phải dành ra một phần diện tích cho thuê với giá thấp hơn giá thị trường. Năm 2022, có 7.144 m2 không gian làm việc đang hoạt động với diện tích bàn giao tiếp theo ước tính là 3.258 m2. Một dự án văn phòng làm việc chung giá phải chăng, SPACE4 (Luân Đôn, Vương quốc Anh), ghi nhận hơn 100 người dùng thường xuyên. Duy trì giá thuê văn phòng hợp lý là yếu tố quan trọng không chỉ với tăng trưởng kinh tế, mà còn với đa dạng hóa kinh tế và tạo việc làm ở địa phương vì các doanh nghiệp địa phương nhỏ hơn thường chi trả nhiều hơn cho các chuỗi cung ứng địa phương và tuyển dụng người lao động tại nơi đó.