Ba Luật mới sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn

Trong thời gian gần 6 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều biến động, thách thức và đến hiện tại vẫn đang phải đối mặt với nhiều khó khăn cho việc hồi phục. 

Mặc dù vậy, thị trường đang kỳ vọng về một bức tranh mới khi cả 3 luật bao gồm Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 sẽ có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024 thay vì phải chờ đến ngày 1/1/2025. 

Minh bạch trong kinh doanh bất động sản

Chia sẻ trong buổi tọa đàm “Pháp lý và thị trường bất động sản trong chu kỳ mới” do Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM (HREC) tổ chức vào ngày 30/5/2024, Thành viên Hội đồng Khoa học và Hội đồng Giảng huấn, Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản - ông Phạm Văn Võ cho biết, có nhiều điểm mới sẽ siết lại các hoạt động kinh doanh bất động sản. 

Chi tiết, quy định cụ thể về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Và những điểm mới này sẽ chặt chẽ hơn trong việc lựa chọn chủ đầu tư để phát triển dự án. 

Còn về điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án phân lô, bán nền cũng được quy định cụ thể, chặt chẽ hơn, không được thực hiện dự án phân lô, bán nền ở các phường của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, III. 

Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM - ông Huỳnh Thanh Khiết cũng chỉ ra những quy định mới giúp minh bạch về trình tự cũng như thủ tục dự án bất động sản. 

Ví dụ như, quy định về các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở không có quy định rõ ở Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên tại Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định cụ thể, trong đó bao gồm giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án và giai đoạn kết thúc xây dựng dự án, đưa công trình của dự án vào khai thác, sử dụng đúng theo quy định của pháp luật về nhà ở. 

Hay như Luật Nhà ở 2024 có quy định rõ chủ đầu tư nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; các chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất được miễn, không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. 

Ông Khiết nhấn mạnh rằng: “Với quy định hiện hành thì thủ tục pháp lý để triển khai dự án nhà ở, chủ đầu tư phải mất đến 600 ngày để hoàn thành. Trên thực tế, có dự án chủ đầu tư mất thời gian làm pháp lý từ 2-3 năm, khiến cho chi phí đội lên và đẩy giá nhà bán tăng. Và khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thì thời gian làm thủ tục cũng sẽ được rút gọn xuống còn 160-300 ngày”. 

3 luật liên quan có hiệu lực sẽ giảm tình trạng tranh chấp

Các chuyên gia ở tọa đàm cho biết, khi các Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực sớm với các quy định chặt chẽ sẽ giúp giảm những vụ tranh chấp liên quan đến bất động sản. 

Phó Tổng Thư ký Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) - Luật sư Châu Việt Bắc nói rằng, trong năm 2023, số vụ tranh chấp lên đến 424 vụ, tăng gấp đôi so với năm 2022 (292 vụ). Và trong tổng số 424 vụ tranh chấp thì có đến 111 vụ tranh chấp liên quan đến bất động sản, chiếm đến 26%. 

Có 4 dạng tranh chấp phổ biến về bất động sản trong thời gian vừa qua. Đầu tiên, tranh chấp về mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi mà chưa đủ điều kiện kinh doanh. Thứ hai là tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong việc mua bán bất động sản. Thứ ba là tranh chấp về hợp tác kinh doanh bất động sản. Thứ tư, một số dạng tranh chấp liên quan đến việc thuê và thực hiện dịch vụ tư vấn, mua bán, sáp nhập bất động sản. 

Và với nhiều điểm mới của Luật Đất đai 2024, ông Bắc cho rằng, sẽ tạo điều kiện pháp lý cho các dự án bất động sản được phép chuyển nhượng và cho thuê lại quyền thuê đất, hạn chế được những tranh chấp phát sinh. 

Chi tiết, Luật Đất đai 2024 luật bổ sung quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (Điều 30) và quyền cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất cùng với quyền thuê trong hợp đồng thuê đất (Điều 34). 

Còn trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, đưa việc công khai thông tin bất động sản vào kinh doanh được quy định một cách chặt chẽ hơn và bổ sung các hành vi bị cấm (Điều 6) nhằm hạn chế được những nhầm lẫn, tranh chấp liên quan đến tính pháp lý của các dự án bất động sản. 

Hay như việc chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định chặt chẽ, rõ ràng hơn. Ví dụ như thông qua các mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản cũng như kinh doanh dịch vụ bất động sản. 

Luật sư Bắc nhận định rằng, tác động của quy định mới với những giao dịch bất động sản trong chu kỳ mới sẽ chi tiết hơn trong việc kiểm soát giao dịch mua bán bất động sản cũng như bảo vệ nhiều hơn cho bên mua. Ngoài ra, sự thay đổi quy định pháp luật sẽ tăng lượng đầu tư để từ đó gia tăng tỷ lệ các giao dịch bất động sản./.