Bất động sản “nóng” lên, phân khúc nào sẽ được lựa chọn?

Thị trường khởi sắc nhưng phân hóa rõ nét giữa các phân khúc

Thời gian qua, lãi suất huy động của các ngân hàng đã xuống mức thấp kỷ lục khiến nhiều người đã chuyển đổi dòng tiền từ kênh ngân hàng sang những “bến đỗ mới”. Giữa bối cảnh đó, bất động sản vẫn là kênh đầu tư được nhiều người ưu tiên khi đang có dấu hiệu hồi phục nhanh chóng trên thị trường.

Trong báo cáo cập nhật tình hình kinh tế, xã hội của Tổng cục Thống kê đã đưa ra những chỉ số tích cực đối với thị trường bất động sản. Trong khi số lượng doanh nghiệp bất động sản quay lại và thành lập mới tăng cao, cho thấy niềm tin đối với doanh nghiệp vào thị trường đang ngày càng được củng cố. Nếu thị trường vẫn theo đà tăng trưởng như vậy các chuyên gia dự đoán chỉ đến cuối năm 2024 sẽ bùng nổ mạnh mẽ trở lại.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đã đưa ra nhận định: “Tuy có tín hiệu khởi sắc nhưng thị trường có sự phân hoá khá rõ nét và cục bộ”, đây sẽ là bức tranh toàn cảnh thị trường trong thời gian tới. Trong đó, bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch và thương mại sẽ vẫn phải đối mặt với những khó khăn trong năm nay. Một loạt những rào cản vẫn đang tiếp tục cản trở sự phát triển của các phân khúc này, từ đó, đòi hỏi những doanh nghiệp và nhà đầu tư đều phải có sự phát triển linh hoạt, chiến lược chắc chắn.

Song, ở những phân khúc khác như bất động sản công nghiệp đã ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ với kết quả ấn tượng đạt được từ đầu năm đến nay. Hay phân khúc nhà riêng cũng có sự phục hồi ổn định hơn ở những khu vực thành phố lớn. Trong đó, hoạt động mua nhà đáp ứng nhu cầu ở thực đang tăng mạnh mẽ tạo sức nóng cho thị trường. Chính điều này đã kéo theo sự gia tăng mạnh của tín dụng cho vay bất động sản.

Đối với phân khúc đất nền đã có giao dịch trở lại nhưng các nhà đầu tư vẫn khá “dè chừng” chỉ chọn những nền đất có giá hợp lý. Thời gian sắp tới khi áp dụng những luật mới việc phân lô, bán nền tràn lan sẽ được kiểm soát chặt chẽ, vì thế, nhiều nhà đầu tư vẫn đang cân nhắc để đưa ra quyết định trước khi luật có hiệu lực thực thi.

Nửa cuối năm 2024, các chuyên gia dự đoán thị trường bất động sản sẽ tiếp tục hồi phục nhờ vào lãi suất cho vay mua bất động sản liên tục được điều chỉnh giảm xuống thấp, kèm theo đó là nhiều ưu đãi hết sức hấp dẫn để thu hút người vay. Song, nhiều người mua vẫn đang cân nhắc vì những ưu đãi lãi suất sẽ chỉ được áp dụng trong một thời gian nhất định, còn sau đó áp dụng lãi suất thả nổi trên thị trường.

Tỷ lệ đặt mua tăng vọt ở phân khúc nhà ở

Tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM, nhiều dự án đang ghi nhận tỷ lệ đặt mua tăng mạnh, nhất là dòng chung cư vẫn thu hút các nhà đầu tư. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá căn hộ đã liên tục tăng ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong khi tại TP.HCM cũng ghi nhận sự tăng giá trở lại của thị trường sơ cấp và đà giảm giá chậm của thị trường thứ cấp, nhất là những dự án hạng sang. Thậm chí, nhiều dự án ngay khi mở “bán” đã cháy hàng với mức giá liên tục neo cao.

Điểm đáng chú ý là phân khúc chung cư đang ghi nhận một lượng khách hàng giao dịch lớn là những người trẻ, những gia đình đa thế hệ có nhu cầu ở thực và mong muốn ổn định. Trong năm 2024, nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn vẫn duy trì và những sản phẩm chất lượng, giá thành hợp lý có tỷ lệ hấp thụ ổn định.

Đối với các sản phẩm để đầu tư sẽ vẫn cần thêm thời gian để phục hồi giữa lúc niềm tin của khách hàng và dòng tiền chung đang khởi sắc nhưng chưa thể tăng bật như thời điểm trước. Tuy nhiên, ngay cả khi nhu cầu mua nhà tăng thì nguồn cung căn hộ vẫn đang khá khan hiếm vì thị trường phát triển chưa cân xứng.

Năm 2023, nguồn cung căn hộ ghi nhận đà sụt giảm mạnh ở cả hai thị trường Hà Nội và TP.HCM. Tính đến cuối năm 2023, Hà Nội ghi nhận có 10.500 căn hộ được mở bán giảm 31% so với năm 2022. Nguồn cung mới ít ỏi và chủ yếu tập trung ở những quận như Nam Từ Liêm, Gia Lâm… nhất là ở khu vực phía Tây Hà Nội là khu vực có sự phát triển mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng, giao thông đồng bộ.

Một trong những điều kiện quan trọng nhất khiến cho bất động sản phía Tây Hà Nội tăng tốc trong thời gian qua là nhiều Bộ, ngành, doanh nghiệp đã chuyển dịch về khu vực này, nhờ đó, có thêm hàng nghìn doanh nghiệp lớn nhỏ trong và ngoài nước đặt trụ sở tại đây, thu hút một lượng lớn người dân di cư tới sinh sống và làm việc.‏

Giữa lúc bối cảnh nguồn cung trên thị trường ngày càng khan hiếm, giá cả tăng cao những sản phẩm chung cư ở khu vực phía Tây Hà Nội được dự đoán sẽ còn tăng nhiệt trong thời gian tới, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản trong khu vực phát triển mạnh.

Sau thời gian tăng nóng, thời điểm hiện tại, giá chung cư ở thị trường thứ cấp được đánh giá đã chững lại nhưng chưa giảm nhưng đây cũng là yếu tố giúp cho những người có nhu cầu mua có thêm cơ hội. Tuy nhiên, người có nhu cầu ở thực vẫn mong chờ vào sự khơi thông của thị trường trong thời gian sắp tới để có thêm nhiều sự lựa chọn và giúp cho giá chung cư giảm thấp hơn nữa./.