Kịch bản phục hồi nào cho thị trường bất động sản giai đoạn mới?

Nguồn cung hạn chế, giá tiếp tục tăng

Tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội dự kiến xem xét đề xuất của Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị áp dụng sớm kể từ ngày 1/7 với 3 bộ luật là luật Đất đai 2024, luật Nhà ở 2023 và luật Kinh doanh bất động sản 2023. Dự kiến Quốc hội cũng xem xét 2 dự thảo nghị quyết thí điểm của Quốc hội, bao gồm Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (không phải đất ở); Nghị quyết về thí điểm thực hiện tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập, đối tượng thí điểm là các dự án đầu tư công thuộc nhóm B, C.

Nhằm đảm bảo đủ điều kiện trình Quốc hội xem xét và cho phép áp dụng sớm 3 bộ luật quan trọng này, các bộ, ngành đang nỗ lực hoàn thiện trình Chính phủ xem xét ban hành thêm hơn 20 thông tư, nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các luật liên quan để có hiệu lực thi hành đồng bộ với các luật trên.

Chủ tịch HoREA cho rằng, xét về tình hình thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM giai đoạn 2017-2023 và quý I/2024, thì 4 năm 2020-2023 là giai đoạn khó khăn nhất do tác động của dịch bệnh Covid-19 và những xung đột về lợi ích giữa các nước lớn, xung đột địa chính tại một số khu vực khiến gia tăng nguy cơ lạm phát, giảm tổng cầu, gây đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu.

Đến quý I/2024, thị trường BĐS TP.HCM có tín hiệu “khởi sắc” hơn nhưng lại phải đối mặt với sự thiếu hụt nguồn cung trầm trọng khi chỉ ghi nhận một dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư và nhà đầu tư, quy mô 3.647,4m2; Và chỉ có một dự án nhà ở thương mại đã hoàn thành đầu tư xây dựng, cung cấp được 219 căn hộ; Không ghi nhận dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong quý cũng không có thêm dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hay được cấp giấy phép xây dựng, chỉ có duy nhất một dự án nhà ở xã hội cũ với 242 căn hộ.

Vì vậy, thời gian còn lại của năm 2024, thị trường BĐS TP.HCM sẽ tiếp tục mất cân bằng cán cân cung - cầu nhà ở, nguồn cung thiếu hụt dẫn tới hệ quả là giá nhà sẽ bị đẩy lên cao, nhất là sự lệch pha phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu trầm trọng sản phẩm nhà ở giá bình dân, nhà ở xã hội.

Thị trường BĐS có thể đi theo 2 kịch bản

Theo ông Lê Hoàng Châu, thị trường BĐS trong thời gian tới sẽ có 2 kịch bản. Thứ nhất, để thị trường hồi phục thì cần có sự “tiếp sức” bằng việc 3 đạo luật và 2 dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội được thông qua sớm. Việc Chính phủ, các bộ, ngành ban hành thông tư, nghị định mới quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, khả thi, sát với thực tiễn thì có thể xử lý được hầu hết những vướng mắc pháp lý của 148 dự án BĐS tại TP.HCM và đáp ứng nhu cầu, nguyện vọng của nhân dân, nhà đầu tư, cũng như tác động tích cực, thúc đẩy tính phục hồi và phát triển của thị trường BĐS từ khoảng cuối năm 2024 trở đi.

Hai là, nếu Quốc hội không cho phép áp dụng sớm các bộ luật trên thì sẽ làm chậm tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường BĐS, ít nhất khoảng 6 tháng. Nếu Quốc hội không thông qua dự thảo 2 nghị quyết thì dự đoán sẽ có khoảng 15% tổng số các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có đất khác không phải đất ở không được công nhận chủ đầu tư. 

Việc này dẫn tới tình trạng thị trường BĐS tiếp tục thiếu hụt nguồn cung và lệch pha cung cầu, thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ và duy trì trạng giá nhà neo cao, ảnh hưởng xấu đến mục tiêu phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững.

Ông Châu nhận định, tình hình thị trường BĐS rơi vào khủng hoảng suy thoái, bong bóng, đóng băng, khó khăn trong những năm gần đây khiến cho nhiều doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư, người mua nhà cũng gặp khó, chịu thiệt hại, thua lỗ lớn. Thậm chí một số doanh nghiệp phải rời khỏi “cuộc chơi”. 

Tuy nhiên, một phần trách nhiệm không nhỏ thuộc về không ít doanh nghiệp địa ốc yếu kém, một bộ phận môi giới, nhà đầu tư “lướt sóng”, đầu nậu…

Do đó, các chủ đầu tư cần nhận thức rõ trách nhiệm của mình đối với tình hình, biến động, diễn biến thị trường trong thời gian qua, nhất là trong việc chấp hành và tuân thủ pháp luật cũng như nhận rõ những mặt yếu kém trong công tác quản lý, điều hành doanh nghiệp.

Cần tập trung vào hoạt động quản lý đầu tư, kinh doanh, xây dựng, huy động, sử dụng vốn và rút ra những bài học kinh nghiệm quý giá, cùng nhau chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững.

Các doanh nghiệp BĐS cần chủ động, nỗ lực hơn nữa để vượt qua khó khăn này, cần đặt lợi ích chung của đất nước, công đồng xã hội và khách hàng lên trên hết, trước hết, vừa đạt hiệu quả kinh doanh, lợi nhuận vừa đảm bảo nguyên tắc “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ” giữa doanh nghiệp và khách hàng.

Ông Lê Hoàng Châu nhận định: “Vùng đáy và khó khăn của thị trường BĐS rơi vào quý I/2023, khi đó thị trường rơi xuống mức tăng trưởng âm sâu nhất là âm 16,2%. Tuy nhiên kể từ quý II/2023, mức độ khó khăn giảm dần, từng bước phục hồi trở lại. Dự báo phục hồi rõ nét vào cuối năm nay và bình thường lại vào khoảng giữa năm 2025 trở đi vì độ trễ của chính sách và độ trễ của quy trình thủ tục đầu tư xây dựng, triển khai thực hiện mang tính đặc thù của các dự án BĐS”./.